Итоги 2013 года: новостройки ближнего Подмосковья и Новой Москвы

Компания «Домус финанс» подвела итоги 2013 года на первичном рынке жилья городов, в которых сосредоточен основной объем предложения новостроек ближнего Подмосковья и Новой Москвы.

Главной тенденцией первичного рынка жилья ближнего Подмосковья в 2013 году стало завершение его так называемого «расслоения»: некогда единый рынок раскололся на отдельные, локальные и уникальные рынки новостроек городов области.

Основные тенденции

«Рынок жилья Московской области, еще несколько лет назад бывший единым, сегодня преобразовался в конгломерат локальных рынков отдельных городов, каждый из которых имеет свои особенности развития, — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. — Поэтому сейчас сложилась необычная ситуация, когда в двух соседствующих муниципальных образованиях Подмосковья может наблюдаться абсолютно «зеркальная» динамика показателей первичных рынков жилья. Основная причина такого «раскола» — это неравномерная обеспеченность городов области транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Кроме того, в отдельных локациях наблюдается явная затоваренность новостройками, что также мешает нам рисовать общую картину рынка».

По словам эксперта, в число городов с перенасыщенными рынками нового жилья входят, прежде всего, Красногорск, Балашиха и Подольск.

Второй заметной тенденцией стал приход на рынок новостроек покупателей с небольшими суммами — от 300 тыс. рублей. «Такие клиенты сформировали тренд прошлого года — значительный рост числа ипотечных сделок. В результате банки перевыполнили свои планы по выдаче жилищных кредитов, а девелоперы и агентства, в свою очередь, смогли достигнуть хороших объемов продаж. Мы, к примеру, за год увеличили продажи в два раза», — отмечает Павел Лепиш.

Наконец, третьей немаловажной тенденцией стал рост профессионализма покупателей квартир за МКАД и, как следствие, повышение качества реализуемых проектов. «Люди стали более профессиональными, и выбирают в первую очередь не имя застройщика, не город, а проект. Им важна и транспортная доступность, и качество используемых материалов, и внутренняя инфраструктура жилого комплекса, — рассказывает Павел Лепиш. — Меньше стало эмоций, больше конструктивных решений. Девелоперы, в свою очередь, стали наконец задаваться вопросом, как сделать свой район комфортным и уникальным. Они спрашивают риэлторов, чего хотят люди. В этом году мы принимали участие в проектировании районов. Еще несколько лет назад такое и в голову никому не могло прийти».

Предложение

В прошедшем году предложение новых проектов в городах ближнего Подмосковья и Новой Москвы продолжило активно расти. Общий объем первичного рынка жилья к концу декабря достиг 3,7 млн кв. м, увеличившись за год на 25%. В количественном эквиваленте это 28,288 тыс. квартир. Наибольший прирост предложения в 2013 году продемонстрировали Мытищи: +40%, и Пушкино (+60%). Стоит отметить, что в прошлом году стало очевидным смещение фокуса девелоперов на города, в которых ранее локальные рынки новостроек развивались достаточно медленно — прежде всего, это Пушкино, Видное и Реутов, где вывод новых проектов в принципе затруднен из-за дефицита площадок под застройку. Несмотря на такой «сдвиг», почти половина всех новых квартир ближнего Подмосковья и Новой Москвы по-прежнему сосредоточена в трех городах — Балашихе (5,496 тыс. квартир), Подольске (3,427 тыс. квартир) и Красногорске (3,07 тыс. квартир).

Существенное снижение объемов предложения новостроек по итогам 2013 года было зафиксировано в двух городах: в Подольске на 15% и в Щербинке на 14%.

Цены

По итогам 2013 года средняя стоимость кв. м в новостройках снизилась в 10 из 15 городов, на которых приходится наибольший объем первичного рынка жилья Подмосковья и Новой Москвы. Наибольшее снижение средней цены кв. м — на 17% до 66,045 тыс. рублей — зафиксировано в Пушкино, где в прошлом году был выведен на рынок микрорайон «Новое Пушкино» с невысокой стоимостью жилья. В Долгопрудном «квадрат» в новых домах за год подешевел почти на 15% до 74,9 тыс. рублей, в Подольске — на 12% до 67,04 тыс. рублей. «Стоит отметить, что если в Пушкино и Долгопрудном падение средних ценовых показателей было обусловлено появлением в продаже новых объемов недорогого жилья, то в Подольске оно напрямую связано с уменьшением спроса на местную недвижимость. Застройщики вынуждены снижать цены в условиях затоваренности рынка», — поясняет Павел Лепиш.

Наибольший рост средней цены кв. м в новостройках по итогам года показали Химки, Одинцово и Мытищи. При этом Химки стали абсолютным рекордсменом — здесь стоимость «квадрата» выросла на 15% до 89,65 тыс. рублей, что в большей степени было обусловлено «вымыванием» наиболее доступного предложения. В Одинцово увеличение составило 4%, в Мытищах — 2%.

«На рынке новостроек Подмосковья сегодня наблюдается сильное расслоение, поэтому говорить о каких-то общих ценовых тенденциях довольно сложно, — комментирует Павел Лепиш. — Есть востребованные и невостребованные проекты, в которых ценовая динамика может быть абсолютно противоположной, даже если они находятся рядом друг с другом. Очевидно одно — доступность жилья в области растет изо дня в день, и не из-за стагнации, о которой сегодня много говорят, а благодаря увеличению числа аккредитованных новостроек и усилиям девелоперов, которые стараются выводить на рынок недорогое предложение. В прошлом году подмосковные строители стали предлагать объекты по цене от миллиона рублей, это серьезный шаг навстречу покупателям».

Прогноз

Амплитуда колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014 году будет весьма значительной. В недооцененных городских поселениях и на тех направлениях, где идет бурное развитие транспортной инфраструктуры, рост средней стоимости кв. м в новостройках может составить до 15% за год, прогнозируют эксперты «Домус финанс». В свою очередь, в группе городов с перенасыщенными рынками жилья можно ожидать снижения цен на новостройки в пределах 5-7%.

Из-за проблем в банковском секторе в текущем году может существенно вырасти общий уровень спроса на новое жилье в области, которая для инвесторов в недвижимость — частных и институциональных — остается вторым по привлекательности регионом в России после столицы. На этом фоне темпы роста цен в наиболее ликвидных подмосковных проектах будут опережать средние по рынку.

«В заключение можно сказать, что вектор развития рынка новостроек Московской области в 2014 году будет определяться двумя основными факторами: динамикой ставок по жилищным кредитам и политикой региональных властей, — резюмирует Павел Лепиш. — Хочется верить, что надежные банки, вопреки проблемам последних месяцев, продолжат улучшать условия выдачи ипотеки и разрабатывать новые интересные кредитные программы в тесном партнерстве с застройщиками и риэлторами. Власти, в свою очередь, не остановятся на достигнутом и усилят работу по созданию благоприятной жизненной среды за МКАД. В таком случае рынок новостроек Подмосковья будет, как и прежде, активно развиваться, предлагая все большему количеству потребителей реальные возможности для улучшения жилищных условий».

Изменение стоимости кв. м и объема предложений по 15 городам ближнего Подмосковья в декабре 2013 года*

	Ср.цена в ноябре, руб./кв. м**	Ср.цена в декабре, руб./кв. м	Рост/Падение, %	Средневзвешенная стоимость квартиры, ноябрь, руб.	Средневзвешенная стоимость квартиры, декабрь, руб.	Динамика стоимости квартиры, %	Объем предложения, ноябрь (шт.)	Объем предложения, декабрь (шт.)	Динамика объема предложения, %
Балашиха	65 125	66 315	1,83%	3 895 780	3 970 206	1,91%	5 704	5 496	-3,65%
Королев	78 840	78 505	-0,42%	4 911 794	5 006 890	1,94%	1 907	1 845	-3,25%
Мытищи	86 680	87 330	0,75%	4 894 745	5 105 910	4,31%	1 741	2 107	21,02%
Долгопрудный	74 060	74 900	1,13%	4 532 998	4 590 410	1,27%	729	625	-14,27%
Химки	87 170	89 650	2,85%	5 653 267	5 510 600	-2,52%	2 467	2 337	-5,27%
Красногорск	91 665	90 860	-0,88%	5 852 810	5 805 460	-0,81%	3 216	3 070	-4,54%
Одинцово	88 860	87 020	-2,07%	5 677 653	5 600 000	-1,37%	1 393	1 542	10,70%
Видное	75 250	75 840	0,78%	4 646 249	4 694 500	1,04%	1 525	1 497	-1,84%
Люберцы	89 330	89 500	0,19%	5 517 248	5 528 450	0,20%	1 181	1 025	-13,21%
Реутов	94 365	93 520	-0,90%	7 079 397	7 006 023	-1,04%	1 495	1 473	-1,47%
Железнодорожный	66 870	67 680	1,21%	3 797 474	3 840 470	1,13%	1 995	1 824	-8,57%
Московский	93 760	91 670	-2,23%	5 676 302	5 531 770	-2,55%	853	825	-3,28%
Щербинка	84 070	85 395	1,58%	5 080 544	5 160 620	1,58%	220	191	-13,18%
Подольск	66 585	67 035	0,68%	4 116 368	4 143 090	0,65%	3 565	3 427	-3,87%
Пушкино	64 050	66 045	3,11%	3 622 704	3 705 542	2,29%	1 191	1 004	-15,70%