Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги уходящего года на рынке апартаментов, которые побили очередные рекорды и вновь стали самым развивающимся сегментом на первичном рынке. Объем предложения вырос за год более, чем в 2,5 раза. Доля в общей структуре предложения жилья достигла 29%.
В 2013 году бурное развитие рынка апартаментов, начавшееся в прошлом году, продолжилось. По данным «Метриум Групп», продажи открылись в 23 новых проектах. На текущий момент в реализации находится более 5 100[1] апартаментов в 53 комплексах. Таким образом, объем предложения вырос за год более, чем в 2,5 раза. Доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась с 15% до 29%.
«Увеличение предложения наблюдалось во всех сегментах, при этом структура рынка по уровню комфортности изменилась, — говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — В прошлом году сегмент апартаментов был представлен лишь бизнес- и элитным классом. Эконом-класса не было вообще, а в сегменте комфорт-класса реализовывалось менее 2% апартаментов. В 2013 году доля массового сегмента по объему апартаментов выросла более, чем в 20 раз и составила 36% (по 18% — на эконом- и комфорт-класс). Бизнес-класс по-прежнему преобладает на рынке, тем не менее его доля снизилась на 11,4% — до 48,3%. Более существенно (на 23%) уменьшилась доля элитных апартаментов. К концу года они стали занимать менее 16% от общего объема рынка».
Доля апартаментов в структуре предложения | Структура предложения апартаментов по классу |
| |
Источник: Метриум Групп
С уменьшением элитного сегмента на рынке, сократилась и доля предложения в Центральном округе — по числу проектов на 8,5%, по количеству апартаментов — на 26%. Если в прошлом году в ЦАО реализовывалась почти половина апартаментов (49,3%), то в конце 2013 года — менее четверти (23,3%). Сейчас наибольшая доля предложения (43,2%) приходится на Северный округ, за год она увеличилась на 25,2%. Также значительно (на 18,3%) выросла доля апартаментов в ЮАО и достигла 19,1%.
Структура предложения по округам (проекты) | Структура предложения по округам (апартаменты) |
| |
Источник: Метриум Групп
Изменение структуры предложения по классам оказало влияние и на динамику средневзвешенной цены квадратного метра. За последний год она понизилась почти на 16% и составила 233 290 руб. Наиболее значительное снижение было отмечено во втором квартале (на 29,7%), когда на рынок вышло три проекта в доступном ценовом сегменте (МФК «Водный», МФК «Фили Град», мкрн «Царицыно-2») с суммарным числом апартаментов в продаже более 1,5 тыс. единиц.
Динамика цены квадратного метра на рыке апартаментов

Источник: Метриум Групп
Проекты комплексов с апартаментами,
вышедшие на рынок в 2013 г.
Название | Девелопер | Округ | Класс |
Царицыно-2 | Московский комбинат хлебопродуктов | ЮАО | эконом |
Водный | MR Group | САО | комфорт |
Фили Град | MR Group | ЗАО | комфорт |
Just M | МонАрх | ЮАО | комфорт |
YE’S | Пионер | СЗАО | комфорт |
Хороший Дом | физ. лицо | САО | бизнес |
TriBeCa APARTMENTS | STONE HEDGЕ | ЦАО | бизнес |
Loft Time | RED Development | САО | бизнес |
Loft River | Планета ОВК | CЗАО | бизнес |
Loft Park | RED Development | CАО | бизнес |
ВТБ Арена Парк | ВТБ девелопмент | САО | бизнес |
Дом на Красина | Rossmils investments | ЦАО | бизнес |
Сердце столицы | Донстрой | СЗАО | бизнес |
Riverdale | Imagine Estate | ЮАО | бизнес |
ЛИЦА | Capital Group | САО | бизнес |
Turandot Residences | Valartis Group | ЦАО | элит |
NегоцiантЪ | КРТ | ЦАО | элит |
Golden Mile private residences | NBM | ЦАО | элит |
У Патриарших | БЭЛ Девелопмент | ЦАО | элит |
Сады Пекина | Галс Девелопмент | ЦАО | элит |
TWEED Парк | Полимастер | САО | элит |
St Nicolas | Vesper | ЦАО | элит |
Mon Cher | Capital Group | ЦАО | элит |
Источник: Метриум Групп
«В уходящем году рынок апартаментов продолжил развиваться высокими темпами, — подводит итог Анна Соколова. — Год назад мы предсказывали, что доля апартаментов по итогам 2013 г. составит четверть от всего рынка жилья. Однако результат превысил даже этот смелый прогноз — доля апартаментов достигла почти трети рынка. Как и ожидалось, появились более доступные проекты. Причем это не просто единичные комплексы с ограниченным объемом предложения — сейчас мы уже можем говорить о формировании нижнего ценового сегмента формата. К концу года в апарт-комплексах эконом- и комфорт-класса реализуется 36% апартаментов. В целом структура рынка апартаментов стала аналогичной рынку квартир: около половины предложения приходится на бизнес-класс, чуть меньшую долю составляет массовый сегмент, на элитную недвижимость приходится наименьшая часть предложения. А ведь еще год назад рынок апартаментов практически был разделен между классами бизнес- и элит, на долю нижнего ценового сегмента приходилось менее 2% апартаментов».
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», на фоне возрастающей конкуренции на рынке стали появляться комплексы с более интересной концепцией, более высокими качественными характеристиками, уникально расположенные. В 2013 году, в частности, во второй его половине, увеличилось число проектов, в которых апартаменты реализуются с готовой отделкой. В результате доля таких комплексов составила почти 23%.
«На изменения, произошедшие на рынке апартаментов, отреагировали и покупатели, — продолжает Анна Соколова. — В 2013 г. значительно выросли темпы продаж. Ранее, когда рынок был сформирован проектами бизнес- и премиум-класса, средние темпы реализации составляли 1-2 апартамента в месяц. В последние два года формат апартаментов стал более привычным для потребителя. Появление более доступных предложений и новых интересных проектов привели к увеличению скорости продаж. Наиболее успешные проекты показывают темпы реализации на уровне 30-50 апартаментов в месяц».
Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи). А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. Все это говорит о том, что комплексы с апартаментами составляют полноценную конкуренцию обычным ЖК, и данный формат имеет хорошие перспективы для дальнейшего развития.
«В 2014 г. мы ожидаем дальнейший рост рынка, — прогнозирует Анна Соколова. — Объем предложения может увеличиться на 30-40%. Однако развитие сегмента во многом будет зависеть от возможного принятия важных законодательных решений. В следующем году московские власти планируют ввести нормы по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. Кроме того, в 2013 году Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».
[1] В связи с отсутствием информации в открытых источниках информации, объем предложения в МФК «Флотилия» не учитывался, в комплексах «Smolensky Deluxe», «Башня Федерация», «St Nicolas» и «Mon Cher» был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности и оценочным данным темпов реализации.