Итоги 2013 года на рынке апартаментов

В 2013 году бурное развитие рынка апартаментов, начавшееся в прошлом году, продолжилось. По данным «Метриум Групп», продажи открылись в 23 новых проектах. На текущий момент в реализации находится более 5 100^[1] апартаментов в 53 комплексах. Таким образом, объем предложения вырос за год более, чем в 2,5 раза. Доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась с 15% до 29%.

 

«Увеличение предложения наблюдалось во всех сегментах, при этом структура рынка по уровню комфортности изменилась, — говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — В прошлом году сегмент апартаментов был представлен лишь бизнес- и элитным классом. Эконом-класса не было вообще, а в сегменте комфорт-класса реализовывалось менее 2% апартаментов. В 2013 году доля массового сегмента по объему апартаментов выросла более, чем в 20 раз и составила 36% (по 18% — на эконом- и комфорт-класс). Бизнес-класс по-прежнему преобладает на рынке, тем не менее его доля снизилась на 11,4% — до 48,3%. Более существенно (на 23%) уменьшилась доля элитных апартаментов. К концу года они стали занимать менее 16% от общего объема рынка».

 

Источник: Метриум Групп

 

С уменьшением элитного сегмента на рынке, сократилась и доля предложения в Центральном округе — по числу проектов на 8,5%, по количеству апартаментов — на 26%. Если в прошлом году в ЦАО реализовывалась почти половина апартаментов (49,3%), то в конце 2013 года — менее четверти (23,3%). Сейчас наибольшая доля предложения (43,2%) приходится на Северный округ, за год она увеличилась на 25,2%. Также значительно (на 18,3%) выросла доля апартаментов в ЮАО и достигла 19,1%.

 

Источник: Метриум Групп

 

Изменение структуры предложения по классам оказало влияние и на динамику средневзвешенной цены квадратного метра. За последний год она понизилась почти на 16% и составила 233 290 руб. Наиболее значительное снижение было отмечено во втором квартале (на 29,7%), когда на рынок вышло три проекта в доступном ценовом сегменте (МФК «Водный», МФК «Фили Град», мкрн «Царицыно-2») с суммарным числом апартаментов в продаже более 1,5 тыс. единиц.

 

 

Название	Девелопер	Округ	Класс
Царицыно-2	Московский комбинат хлебопродуктов	ЮАО	эконом
Водный	MR Group	САО	комфорт
Фили Град	MR Group	ЗАО	комфорт
Just M	МонАрх	ЮАО	комфорт
YE’S	Пионер	СЗАО	комфорт
Хороший Дом	физ. лицо	САО	бизнес
TriBeCa APARTMENTS	STONE HEDGЕ	ЦАО	бизнес
Loft Time	RED Development	САО	бизнес
Loft River	Планета ОВК	CЗАО	бизнес
Loft Park	RED Development	CАО	бизнес
ВТБ Арена Парк	ВТБ девелопмент	САО	бизнес
Дом на Красина	Rossmils investments	ЦАО	бизнес
Сердце столицы	Донстрой	СЗАО	бизнес
Riverdale	Imagine Estate	ЮАО	бизнес
ЛИЦА	Capital Group	САО	бизнес
Turandot Residences	Valartis Group	ЦАО	элит
NегоцiантЪ	КРТ	ЦАО	элит
Golden Mile private residences	NBM	ЦАО	элит
У Патриарших	БЭЛ Девелопмент	ЦАО	элит
Сады Пекина	Галс Девелопмент	ЦАО	элит
TWEED Парк	Полимастер	САО	элит
St Nicolas	Vesper	ЦАО	элит
Mon Cher	Capital Group	ЦАО	элит

«В уходящем году рынок апартаментов продолжил развиваться высокими темпами, — подводит итог Анна Соколова. — Год назад мы предсказывали, что доля апартаментов по итогам 2013 г. составит четверть от всего рынка жилья. Однако результат превысил даже этот смелый прогноз — доля апартаментов достигла почти трети рынка. Как и ожидалось, появились более доступные проекты. Причем это не просто единичные комплексы с ограниченным объемом предложения — сейчас мы уже можем говорить о формировании нижнего ценового сегмента формата. К концу года в апарт-комплексах эконом- и комфорт-класса реализуется 36% апартаментов. В целом структура рынка апартаментов стала аналогичной рынку квартир: около половины предложения приходится на бизнес-класс, чуть меньшую долю составляет массовый сегмент, на элитную недвижимость приходится наименьшая часть предложения. А ведь еще год назад рынок апартаментов практически был разделен между классами бизнес- и элит, на долю нижнего ценового сегмента приходилось менее 2% апартаментов».

 

Как отмечают эксперты «Метриум Групп», на фоне возрастающей конкуренции на рынке стали появляться комплексы с более интересной концепцией, более высокими качественными характеристиками, уникально расположенные. В 2013 году, в частности, во второй его половине, увеличилось число проектов, в которых апартаменты реализуются с готовой отделкой. В результате доля таких комплексов составила почти 23%.

 

«На изменения, произошедшие на рынке апартаментов, отреагировали и покупатели, — продолжает Анна Соколова. — В 2013 г. значительно выросли темпы продаж. Ранее, когда рынок был сформирован проектами бизнес- и премиум-класса, средние темпы реализации составляли 1-2 апартамента в месяц. В последние два года формат апартаментов стал более привычным для потребителя. Появление более доступных предложений и новых интересных проектов привели к увеличению скорости продаж. Наиболее успешные проекты показывают темпы реализации на уровне 30-50 апартаментов в месяц».

 

Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи). А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. Все это говорит о том, что комплексы с апартаментами составляют полноценную конкуренцию обычным ЖК, и данный формат имеет хорошие перспективы для дальнейшего развития.

 

«В 2014 г. мы ожидаем дальнейший рост рынка, — прогнозирует Анна Соколова. — Объем предложения может увеличиться на 30-40%. Однако развитие сегмента во многом будет зависеть от возможного принятия важных законодательных решений. В следующем году московские власти планируют ввести нормы по обеспечению апартаментов социальной инфраструктурой. Кроме того, в 2013 году Совет по правам человека предложил разрешить россиянам регистрироваться не только в жилых, но и нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%».

 

^[1] В связи с отсутствием информации в открытых источниках информации, объем предложения в МФК «Флотилия» не учитывался, в комплексах «Smolensky Deluxe», «Башня Федерация», «St Nicolas» и «Mon Cher» был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности и оценочным данным темпов реализации.