Итоги 2012 года. Status quo сохранился

8 Апреля в 17:11 45

Минувший год оказался стабильным для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. Впрочем, тренд можно трактовать двояко. Если склады переживали перманентный бум, то офисы и торговля развивались умеренно, а гостиницы шли по пути минимального объема ввода.

 
Золотая середина
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

Вопреки опасениям рынок офисной недвижимости в минувшем году находился в состоянии равновесия: не было ни потрясений, ни резких скачков вперед. Ситуацию характеризовали стабильные ставки, умеренное строительство, баланс спроса и предложения.
 
По данным аналитиков Cushman & Wakefield, в 2012 г. построено более 50 офисных зданий общей площадью около 650 тыс. кв. м, что сопоставимо с итогами 2011 г. Основное строительство велось за пределами ТТК. Максимальные объемы ввода зафиксированы в IV квартале, когда на рынок вышло около трети новых площадей.
 
Между тем темпы строительства объектов по-прежнему оставляют желать лучшего. Девелоперы постепенно завершают проекты, возведение которых началось до кризиса 2008–2009 гг. Тенденция переноса сроков сдачи в эксплуатацию продолжается. Если ситуация не изменится, рынок ждет дефицит качественных офисных помещений в Москве, предупреждают в компании CBRE.
 
Тем не менее 2012 г. показал хорошие результаты по объему заключенных сделок. В Москве арендовано порядка 2 млн кв. м качественных офисов. Наибольшую активность проявили компании из финансового сектора, сферы услуг и промышленности. По наблюдениям экспертов ASTERA в фаворе были офисы площадью 100–300 кв. м.
 
«Со второй половины 2012 г. наметилась тенденция уменьшения размера запрашиваемых площадей, — говорит Алексей Богданов, директор департамента офис-ной недвижимости, партнер S. A. Ricci. — Половину в объеме поглощения занимают помещения менее 1 тыс. кв. м. Тренд продолжится и в 2013 г.».
 
Наибольшим спросом по-прежнему пользовались офисы в ЦАО и ЗАО. Среди новых трендов — возросший интерес к Северному административному округу, транспортная доступность которого улучшилась после реконструкции Ленинградского шоссе и строительства развязки на пересечении с МКАД.
 
Главным позитивным фактором, державшим рынок в тонусе, были стабильные ставки аренды. Согласно информации Cushman & Wakefield, средние показатели на объекты класса А держались на уровне 790 долл./кв. м (без НДС и операционных расходов). Прирост составил всего 5%. По классу B средняя ставка аренды оставалась стабильной и находилась на отметке 450 долл./кв. м/год.
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2012 г.
Название
Класс
Общая площадь, тыс. кв. м
SKY Light
А
110
«Аквамарин III»
А
78
Light House
А
47,1
«Золотое кольцо»
В+
46
West Park Plaza
В+
38
«Олимпик Холл»
А
23,1
«Кубик»
А
18
«Дом на Мосфильмовской»
В+
17,5*
«Дежнев Плаза»
В+
17
«Атмосфера», II–III очередь
В+
16
«Лефортово»
В+
15
«Южный порт 2»
В
11
Riga Land, II фаза
В+
22,8**
* Учитывая многофункциональность объекта, в таблице указана общая площадь его офисной составляющей.

** Из 170 тыс. кв. м II фазы в 2012 г. было введено 22,8 тыс. кв. м.
Источник: ASTERA
 
Примеры сделок с офисной недвижимостью, прошедших в 2012 г.
Объект
Класс
Арендатор
Площадь, тыс. кв. м
Квартал
«Вивальди»
A
Экономическая комиссия «Евразэс»
24
IV
«Мякинино»
A
Merlion
16,6
II
«Алкон»
A
Novartis Pharma
15, 9
II
«Легенда Цветного»
A
Philip Morris Sales and Marketing Ltd
9
II
«Лейпциг»
B
Газтехлизинг
8,6
I
«Трехгорная мануфактура»
B
Конфиденциальный клиент
8
III
«Яковоапостольский»
A
Экономическая комиссия «Евразэс»
6,8
II
«Шаболовка 31»
B+
Leroy Merlin
6,4
IV
«Арбатская площадь, 1»
A
Конфиденциальный клиент
31,4
I
«Легион»
A
Норильский Никель
29,7
III
БЦ Nagatino i-Land
B+
Raiffeisen bank
24,9
II
БЦ Nagatino i-Land
B+
AlfaBank
23
II
Источник: S. A. Ricci
 
 
Торговля подождет
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился

MIRATO
 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

Как отмечают эксперты CBRE, 2012 г. прошел для рынка торговой недвижимости под знаком ожидания. Первые два квартала все ждали открытия Outlet Village Belaya Dacha на Киевском шоссе. Последние — официального объявления о закрытии миллиардной сделки по продаже ТРЦ «Метрополис» американскому фонду Morgan Stanley Real Estate.
 
Подобно офисному сегменту, темпы строительства торговых объектов динамикой не отличались. По информации экспертов ASTERA, в 2012 г. рынок пополнился лишь десятью объектами. Их общая площадь — порядка 316 кв. м, что на 8% меньше по сравнению с 2011 г. (349 тыс. кв. м). Как отметили в той же компании, на протяжении всего года общий объем свободных площадей в наиболее привлекательных торговых центрах оставался на уровне 2%. В результате многие операторы взяли курс на развитие за пределами столицы.
 
«Особенностью 2012 г. стала децентрализация спроса, — говорит Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — В условиях запрета на строительство в центре, ограниченного объема качественного предложения и высокой конкуренции ритейлеры вынуждены развивать бизнес в спальных районах, городах Подмосковья, регионах России».
 
Наиболее активны были сети продовольственных магазинов, общественного питания, детских товаров, одежды и обуви. Расширение присутствия на рынке также шло за счет адаптации концепций и развития новых форматов.
 
Другой тренд — экспансия международных ритейлеров. Громким событием стало открытие весной 2012 г. флагманских магазинов британских сетей Hamley’s (универмаг игрушек) и Mamas & Papas (товары для будущих мам) в ТРЦ «Европейский». Модный бренд Michael Kors (США) теперь представлен в «Метрополисе» и «Атриуме». Британский универмаг Debenhams (ТРЦ «МЕГА Белая Дача») зашел повторно в Россию после неудачного старта в 2006 г. Компания «Монэкс трейдинг» вывела на рынок Bath & Body Works — магазин популярной в США сети парфюмерии и косметики.
 
Уровень арендных ставок существенно не изменился. Тарифы росли в рамках предусмотренной договорами аренды индексации в пределах 5–15%. Динамика зависела от востребованности объекта, расположения, концепции, эффективности маркетинговых решений.
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
Арендные ставки по профилю якорных арендаторов в ТЦ Москвы, 2012 г.
Профиль якорного арендатора
Арендная ставка, долл. 1 кв. м/год
Кинотеатр
120–250
DIY
100–150
Продукты
200–400
Товары для дома
250–400
Товары для детей
300–600
Бытовая техника
200–400
Одежда и обувь
400–800
 
Арендные ставки по профилю арендаторов торговых галерей в ТЦ Москвы в 2012 г.
Профиль оператора
Площадь, кв. м
Ставка, долл.
Общепит
50–300
1000–3000
Одежда и обувь
50–200
700–2500
Парфюмерия, косметика
50–300
1500–2500
Аксессуары, бижутерия
30–60
1500–3000
Сотовая связь
30–80
2500–4000
* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов.
Источник: ASTERA
 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился

MIRATO
 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

Складской бум
 
Рынок складской недвижимости находился в 2012 г. в расцвете сил. В течение всего периода наблюдалось значительное увеличение объемов строительства, причем географический вектор постепенно смещался с юга на север. По данным Cushman & Wakefield, в Московском регионе было введено в эксплуатацию 720 тыс. кв. м складских площадей, что в два раза превышает результат 2011 г. Среди наиболее крупных проектов — «ПНК-Внуково» (порядка 158 тыс. кв. м), «Инфрастрой-Быково» (более 130 тыс. кв. м), «MLP-Подольск» (свыше 80 тыс. кв. м).
 
Согласно информации S. A. Ricci, по состоянию на декабрь 2012 г. общий объем поглощения превысил 1,3 млн кв. м. До этого максимальным считался показатель, зафиксированный в 2007 г. (1,29 млн кв. м). Таким образом, минувший год стал рекордным по объему поглощения за всю историю развития рынка складской недвижимости.
 
Ставки аренды были стабильны и находились на уровне 130–140 долл. /кв. м/год. Спрос формировали ритейлеры, производственные компании, интернет-операторы. Последние прогрессировали и заняли в структуре спроса 10%.
 
Одним из трендов стало увеличение доли приобретений в общем объеме сделок. Из-за отсутствия готовых к въезду площадей значительную долю рынка заняли сделки формата build-to-suit. В 2013 г. тренд только усилится, считают специалисты.
 
«Доля свободных и готовых складских помещений класса А в Московском регионе составляет около 1%, — комментирует Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank. — Поэтому приобретения в основном относятся к формату строительства под ключ, когда заключается договор, согласно которому здание строится в соответствии с техническим заданием заказчика и передается покупателю после сдачи в эксплуатацию. Учитывая максимальный спрос и низкий объем готового предложения, а также принимая во внимание укрупнение ряда ритейл-компаний, можно сказать, что данный тренд будет наблюдаться и в следующем году. Более того, и начавшийся спрос на приобретение складских объектов в собственность сохранится: ряд компаний уже ведут переговоры о покупке, и я уверен, что 2013 г. еще не раз порадует нас такими сделками».
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
 
Наиболее крупные сделки на рынке складской недвижимости, 2012 г.
Арендатор
Арендованная площадь, тыс. кв. м
Проект
Бизнес-сектор
Itella
91,5
ЛП «Крекшино»
Логиcтика
Конфиденциальный
60
«ПНК — Чехов 2»
Производство и продажа спортивной обуви, одежды и инвентаря
«Национальная компьютерная корпорация»
58
«ПНК — Внуково»
Информационные технологии
«ЦентрОбувь»
49,5
«ПНК — Внуково»
Розничная торговля (обувь и аксессуары)
«Декатлон»
40
ИП «Южные врата»
Производство и продажа спортивных товаров
Источник: CBRE
 
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

 

Итоги 2012 года. Status quo сохранился

Гостиничный минимализм
 
Одним из самых пассивных в минувшем году был гостиничный сегмент: из всего объема заявленных к выходу в 2012 г. отелей (23) было открыто всего 7. Среди них — Mercure Arbat Moscow (106 номеров), Park Inn в Одинцово (122 номера), Intercontinental (203 номера), Azimut Moscow Tulskaya Hotel (144 номера). Чтобы приблизиться к планам по развитию гостиничного хозяйства Москвы, необходимо вводить в эксплуатацию минимум 20–40 отелей в год с фондом около 200 номеров, подсчитали в компании CBRE. Только в этом случае Москва перестанет быть одним из самых дорогих городов в мире для туристов.
Параллельно шел тренд распродажи долей правительства Москвы в гостиничном фонде. Было реализовано шесть отелей по ценам, отличавшимся от среднерыночных.
 
Контингент столичных гостиниц формировал деловой туризм, обеспечивавший порядка 42% заполнения. «Показатели московских отельеров напрямую зависят от активности бизнеса и числа командировок, а значит — от состояния мировой экономики и ситуации в Еврозоне, — комментирует Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels. — Президентские выборы в России и связанные с этим политические волнения сдерживали деловые потоки в столицу в начале года».
 
Средняя загрузка московских гостиниц находилась на уровне 68,1%, что несколько выше по сравнению с 2011 г. Самый высокий показатель зафиксирован в сегменте upper-upscale (76,7%) и в mid-market (72,5%). Средняя стоимость проживания составила 5825 руб. Прибавка за год — всего 4%. Стремительного роста цен не предвидится и в перспективе, прогнозируют эксперты.
 
Динамика средних показателей гостиниц Москвы
Год
Загрузка, %
Средняя цена за номер в сутки, тыс. руб.
2006
72,4
7
2007
68,7
8,5
2008
64,8
8,1
2009
56,9
6,3
2010
63,3
5,3
2011
65
5,7
2012
68,8
5,9
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels
 
МНЕНИЕ
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранился
Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield:
 
«На рынке офисной недвижимости Москвы наблюдается баланс спроса и предложения. В структуре предложения хотелось бы видеть больше высококачественных объектов, не только удобных для бизнеса, но также интересных с точки зрения архитектуры, гармонично интегрированных в городскую среду. В этом смысле 2013 г. должен быть плодотворным — в Москве появится несколько знаковых проектов».
 
Итоги 2012 года. Status quo сохранилсяТатьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle:
 
«В 2013–2014 гг. впервые после кризисного периода на рынок торговой недвижимости выйдет большой объем качественных площадей. В частности, на будущий год намечен ввод в эксплуатацию таких знаковых проектов, как «Весна», GoodZone, «Красный Кит», фаза II, «Июнь», Vnukovo Outlet Village. Выход такого объема повысит долю вакантных помещений, но не отразится существенно на арендной ставке. В то же время менее качественные и устаревшие объекты могут столкнуться с оттоком арендаторов, которые предпочтут новое предложение и будут вынуждены снижать ставки для привлечения ритейлеров».
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных