Итоги 1 квартала на рынке новостроек экономкласса Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек экономкласса Москвы. По сравнению с началом года объем предложения вырос на 7,9%, стоимость квадратного метра снизилась на 2,1%.

По данным «Метриум Групп», по итогам первого квартала 2016 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировался 41 проект с общим объемом предложения порядка 15 080 квартир^[1]. Данный показатель превышает значения конца прошлого года и февраля текущего года на 7,9% и 11,2% соответственно. Причиной значительного прироста квартир в реализации является активный выход новых проектов, объемов и корпусов в уже реализующихся комплексах.

В феврале в продажу поступили два проекта: «Лучи» и «Домашний. В начале весны — ЖК «Летний сад» группы компаний «Эталон», расположенный в Дмитровском районе Северного административного округа. В его составе 10 монолитных жилых домов и один корпус с апартаментами, социальная и торгово-бытовая инфраструктура. Общая площадь комплекса — 283 385 кв. м. На текущий момент в продаже находятся квартиры в двух домах площадью от 42,5 до 109,5 кв. м. Минимальная цена квадратного метра — 125 625 руб., минимальный бюджет покупки — 5,7 млн руб.

Кроме того, в марте открылось бронирование квартир в ЖК «МИР Митино» — совместном партнерском проекте девелоперских компаний Capital Group и ГВСУ «Центр». Комплекс будет расположен в районе Митино Северо-Западного административного округа. В рамках проекта планируется строительство 676 тыс. кв. м жилья и 282 тыс. кв. м инфраструктуры. В первой очереди подразумевается возведение семи панельных корпусов серии «ДОММОС» и пяти монолитных жилых домов.

Также в марте поступили в реализацию новые корпуса сразу в шести комплексах: «Мещерский лес», мкрн «Северный», «Некрасовка», «Варшавское шоссе 141», «Эталон-Сити», SREDA.

Структура предложения квартир по административным округам за квартал претерпела незначительные изменения. Наибольший прирост зафиксирован в ЮВАО (+5,2 п.п.). Причина — выход в реализацию мкрн «Домашний», а также новых корпусов в ЖК «Некрасовка» и SREDA. Максимальное снижение наблюдалось в СЗАО (-3,2 п.п.).

Структура предложения по типологии за три месяца практически не изменилась. По-прежнему превалирующий объем приходится на одно- и двухкомнатные квартиры: 38,9% (-1,1 п.п.) и 42,4% (+1,3 п.п.) соответственно. Трехкомнатные лоты заняли 13,2% (+0,87 п.п.), студии — 4,1% (-1,2 п.п.). Меньше всего экспонируется многокомнатных квартир — 4,1% (+0,2 п.п.).

В распределении предложения по стадиям строительной готовности в сравнении с декабрем 2015 года также не наблюдалось значительных изменений. Наибольшее число квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства — 45,6% (-2 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 22,7% (-3,9 п.п.) от всего объема. В домах, где ведутся отделочные работы — 13,7% (+5,9 п.п). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах осталась неизменной — 18%.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента по итогам первого квартала 2016 года составила 144 770 руб. за кв. м. По сравнению с началом года она снизилась на 2,1%, а по сравнению с февралем — на 1,9%. Таким образом, наметившаяся в середине прошлого года отрицательная динамика продолжилась. Данный тренд объясняется выходом проектов с дисконтом к рынку, а также выводом девелоперами новых корпусов и объемов в комплексах с уровнем цен ниже средних по сегменту. Исключение составил январь, когда был зафиксирован рост средневзвешенной цены кв. м ввиду того, что новые проекты на рынок не выводились, а по ряду крупных ЖК было произведено повышение стоимости.

По округам динамика цен была разнонаправленной. Снижение наблюдалось в ЗАО (-9,7%), ЮВАО (-6,4%) и ЮАО (-4,5%). По остальным АО зафиксирован рост средневзвешенной цены кв. м за счет прямого повышения стоимости квартир в некоторых проектах, а также вымывания недорого предложения. Наибольшее увеличение было отмечено в ЮЗАО (+9,5%), САО (+4,8%) и ВАО (+4,5%).

Средний бюджет покупки за первый квартал текущего года снизился практически по всем типологиям. Исключение составили однокомнатные квартиры, их стоимость выросла на 1,1% (до 6,4 млн руб.). Больше всего в процентном выражении потеряли студии (-18,2%). Их средняя стоимость составила 3,9 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры подешевели до 9,2 млн руб. (-1,3%) и 12,6 млн руб. (-1,8%) соответственно. Многокомнатные предлагались в среднем за 17,9 млн руб. (-0,1%).

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв.м			Цена кв. м, руб.			Общая стоимость, руб.
	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс
студии	22,30	27,31	34,50	96 000	144 250	240 000	2 568 800	3 948 115	7 416 000
1 комн.	30,80	41,81	67,20	94 545	152 045	305 000	3 335 400	6 399 450	15 781 820
2 комн.	41,37	64,01	105,40	85 500	142 160	330 000	4 414 000	9 157 355	20 617 000
3 комн.	58,11	89,43	149,00	79 000	139 465	280 000	5 838 100	12 589 910	36 334 090
многокомн.	80,00	112,92	203,76	85 000	155 885	265 000	8 916 500	17 874 980	53 996 400

Наиболее доступные предложения в феврале:

• мкрн «Северный»: студия площадью 24,7 кв. м — 2,6 млн руб.
• ЖК «Мещерский Лес»: студия площадью 22,5 кв. м — 2,9 млн руб.
• ЖК «ВЛюблино»: студия площадью 23,3 кв. м — 3,1 млн руб.

Основные тенденции

«Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг очередного рекордного для посткризисного периода значения — 15 080 единиц, — отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». — При этом активизация спроса, наблюдавшаяся в начале года на фоне неопределенности судьбы программы государственного субсидирования ипотечной ставки, в марте спала. Многие покупатели стремились успеть приобрести квартиру с ипотечным кредитом по льготным условиям до конца февраля, что привело к всплеску покупательской активности в первые два месяца 2016 года за счет реализации отложенного спроса. В марте же покупательский интерес снизился и был сосредоточен в отдельных наиболее привлекательных проектах.

Данные тенденции продолжают заставлять девелоперов выводить новые проекты и корпуса в уже реализуемых комплексах с дисконтом к рынку. Результат — снижение средней цены кв. м по сегменту, наметившееся еще в июле прошлого года (за исключением января, когда новые ЖК на рынок не выходили, а по ряду крупных проектов наблюдалось увеличение средневзвешенной стоимости кв. м). Таким образом, на конец первого квартала 2016 года она составила 144 770 руб. за кв. м, что сопоставимо со средним значением аналогичного периода 2014 года.

Также стоит подчеркнуть, что по сравнению с декабрем прошлого года снизился минимальный бюджет покупки. В предыдущем отчетном периоде в рейтинг самых доступных предложений вошли квартиры стоимостью от 3 до 3,4 млн, тогда как по состоянию на первый квартал 2016 года стоимость топ-3 самых недорогих квартир находится уже в пределах 2,6-3,1 млн руб.

Для стимулирования спроса в марте властями было принято решение о продлении программы субсидирования ипотечной ставки (до конца текущего года), что позволило ведущим банкам установить процент по ипотечному кредитованию на уровне 12%. Данный инструмент, эффективность которого была доказана по итогам 2015 года, бесспорно, продолжит оказывать существенную поддержку отрасли.

______________________