Исследование первичного рынка Калуги

18 Февраля в 14:57 510

Город Калуга находится в центре европейской части России в 160 км к югу-западу от Москвы, является административным центром Калужской области. Калуга расположена по обе стороны реки Оки, в городе также расположено Яченское водохранилище. Помимо железнодорожного сообщения с Москвой в Калуге имеется сообщение на Киев, а также железнодорожный коридор Тула-Калуга-Смоленск-Минск. В мае 2015 года в Калуге был введен в эксплуатацию международный аэропорт «Калуга» (в настоящее время осуществляются рейсы на Санкт-Петербург и Сочи).

Исследование первичного рынка Калуги

По данным консалтинговой компании Welhome, Калужская область является одним из самых экономически развитых субъектов РФ и занимает лидирующие позиции по привлечению иностранных инвестиций в экономику региона. Здесь находятся особая экономическая зона промышленно-производственного типа «Калуга» и 10 индустриальных парков, где 86 различных компаний реализуют свои проекты. В регионе высоко развиты такие промышленные отрасли, как машиностроение и металлообработка (ООО «Фольксваген Груп Рус», ООО «ПСМА Рус», ЗАО «Вольво Восток», ОАО «Калужский турбинный завод», ООО «Самсунг Электроникс Рус Калуга» и др.). Создание особой экономической зоны, формирование «автомобильного кластера» в совокупности с относительно близким расположением города к Москве послужили толчком для развития жилищного строительства в Калуге. По данным администрации Калужской области за 2015 г. на территории Калуги было введено в эксплуатацию 313 тыс. кв. м жилья, что превысило показатель 2014 года на 11%.

На первичном рынке жилья Калуги реализуется большое количество объектов самых разнообразных форматов и классов: многоэтажные и малоэтажные, «эконом», «комфорт», «бизнес», расположенные практически во всех районах города. Основными игроками рынка жилья Калуги являются такие компании, как ГК «Ташир», ООО «Веста», ФСК «Лидер», ГК «ПИК».

Проведенное исследование компании Welhome охватывает все районы и все классы жилой недвижимости на первичном рынке Калуги. Город делится на следующие районы: Центр, Кубяка, Терепец, Правый Берег, Северный, Тайфун, Черемушки и Окраина (мкр. Силикатный, мкр. Аненнки, мкр. Малинники, мкр. Турынино, пос. Рождествено). Характер застройки, инфраструктура и, соответственно, цены на недвижимость в данных районах различаются.

По состоянию на середину декабря 2015 года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Калуги составляет 5 074 квартиры общей продаваемой площадью 210,3 тыс. кв. м. Первичные продажи ведутся в 54 жилых комплексах.

В структуре предложения на первичном рынке более 50% занимают квартиры комфорт-класса. Доля квартир в новостройках эконом-класса — немногим более 40% от общего объема предложения. Преобладание доли комфорт-класса в структуре предложения типично и для подмосковного рынка недвижимости, но в последнем случае доля комфорт-класса еще выше, чем на первичном рынке Калуги.

По типу объекта в структуре предложения подавляющее большинство квартир в новостройках предлагается в многоэтажных домах (71% в общем объеме предложения квартир). Четверть объема предложения занимают квартиры в малоэтажных домах и лишь 4% от общего объема предложения — квартиры в среднеэтажных домах. К среднеэтажным домам, в основном, относятся жилые комплексы бизнес-класса, расположенные в Центре: ЖК на ул. Воронина (7 этажей), ЖК «Дом на Чижевского» переменной этажности 6-7 этажей, офисно-жилой дом на ул. Кутузова (6 этажей), ЖК «Дом на ул. Баумана» (5 этажей) и другие. Интересно отметить, что практически половина многоэтажных новостроек в Калуге — это 9-этажные дома с индивидуальным отоплением (крышные котельные).

По данным аналитиков Welhome, наибольший объем предложения новостроек сосредоточен на Правом Берегу — в так называемом районе Правобережье — чуть более 50% от общего объема предложения. Здесь сосредоточены такие крупные жилые комплексы, как «Хороший», «Правград», «Комфорт-Парк», «Кошелев Проект» и другие. Далее по объему предложения следует район Черемушки (16% в общем объеме предложения), в котором на первичном рынке реализуется сразу 3 крупных объекта: ЖК «Маршал», ЖК «Новые Черемушки» и ЖД в пер. Баррикад. Наименьшую долю в общем объеме предложения занимает Северный район — 4%, в котором расположены такие объекты, как жилые дома по ул. Калужского Ополчения от ГК «ПИК» и компании «Алант», и другие.

Структура предложения квартир на первичном рынке по классам, % от общего объема квартир в продаже

Исследование первичного рынка Калуги

Источник: Welhome Real Estate Consulting
Распределение предложения квартир на первичном рынке по году ввода, % от общего объема предложения

Исследование первичного рынка Калуги

По году ввода жилых комплексов в эксплуатацию на первичном рынке Калуги преобладают квартиры в новостройках со сдачей ГК в 4 кв. 2015 — 21% от общего объема предложения квартир. До 4 кв. 2015 года объем квартир постепенно снижается, составляя долю не более 5% от общего объема предложения. Во 2-м и 4-м кварталах 2016 года планируется ввод 13-14% квартир в новостройках первичного рынка соответственно, к которым относятся, в частности, корпуса в ЖК «Хороший» на Правом Берегу, ЖК «Тихий Двор» в районе Терепец, ЖК «Дом на Чижевского» в Центре и другие.

По данным Welhome средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке недвижимости Калуги на конец 2015 года составляет 35 700 руб./кв. м, комфорт-класса — 48 000 руб./кв. м, бизнес-класса — 78 700 руб./кв. м. Усредненная стоимость жилья на первичном рынке вне зависимости от класса составляет 43,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

Структура предложения квартир на первичном рынке по типу объекта, % от общего объема квартир в продаже

Исследование первичного рынка Калуги

Источник: Welhome Real Estate Consulting
Средняя стоимость жилья на первичном рынке по классам и географии, руб./кв. м

Исследование первичного рынка Калуги

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Наиболее высокая средняя цена 1 кв. м — в жилых комплексах бизнес-класса, сосредоточенных в Центре — 78 700 руб. Также здесь наблюдается наиболее высокая средняя цена 1 кв. м на объекты комфорт-класса, среди которых: ЖК «Дом на Билибина», жилые дома по ул. Пестеля, Пухова, Знаменской, пер. Баррикад и другие. Достаточно высокая средняя цена 1 кв. м зафиксирована в районе Тайфун, как в сегменте комфорт-класса, так и эконом-класса. В данный район попадает ЖК «Дубрава» комфорт-класса с довольно высокой средней стоимостью жилья (объект сдан), а также единственный в данном районе объект эконом-класса на Пригородной ул., 41. Наименее высокая средняя цена 1 кв. м в эконом-классе зафиксирована в районе Правый Берег, а комфорт-класса — на окраине.

На сегодняшний момент наиболее высокая средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе — в жилом доме на Пролетарской ул., 79, 91 — 83 тыс. руб., наименее высокая — в ЖК «Воротынская Роща» — 36 тыс. руб. В эконом-классе наиболее высокой средней ценой 1 кв. м характеризуется ЖК «Тихий Двор» в районе Терепец (51,4 тыс. руб.), наименее высокой — ЖК «Кошелев Проект» (30 тыс. руб.).

Структура предложения квартир на первичном рынке по географии, % от общего объема квартир в продаже

Исследование первичного рынка Калуги

Источник: Welhome Real Estate Consulting
Средняя стоимость жилья на первичном рынке в зависимости от года ввода жилого комплекса, руб./кв. м

Исследование первичного рынка Калуги

 

Какой-либо устойчивой зависимости между средней стоимостью 1 кв. м и годом ввода жилых комплексов в эксплуатацию не прослеживается. Единственное, что можно отметить, что в среднем 1 кв. м почти во всех сданных ГК объектах стоит дороже 50 тыс. руб.

По данным аналитиков Welhome, в структуре предложения по бюджету покупки на первичном рынке Калуге преобладают квартиры стоимостью от 1 до 3 млн. руб. (74% от общего объема предложения квартир в продаже). Квартиры стоимостью до 1 млн. руб. и стоимостью более 7 млн. руб. занимают по 1% в общем объеме предложения на первичном рынке.

Структура предложения квартир на первичном рынке по бюджету покупки, % от общего объема предложения

Исследование первичного рынка Калуги

Достигаемое поглощение квартир в зависимости от стадии строительной готовности

Исследование первичного рынка Калуги

На первичном рынке жилья Калуги основная масса квартир активно реализуется на стадии монтажа средних этажей коробки здания. На начальных этапах реализуется лишь 12% квартир. После сдачи дома в эксплуатацию остаются непроданными порядка 20% квартир, что является довольно высоким показателем. Например, на подмосковном первичном рынке жилья остаются непроданным лишь 5-10% квартир после сдачи дома ГК.

На текущий момент на начальных этапах реализации объектов на первичном рынке Калуги крайне мало, в то же время по итогам анализа темпов реализации, после сдачи домов в эксплуатацию в них остается нераспроданным достаточно большой объем квартир. С одной стороны, это позволяет застройщикам реализовывать большие объемы по более высоким ценам, чем на старте продаж, с другой стороны — увеличиваются сроки реализации проекта, и «ломается» его экономика.

В целом, ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Калуги характеризуется очень высоким уровнем конкуренции объектов. Так, потенциальный потребитель практически в каждом районе/микрорайоне может выбирать из нескольких жилых комплексов, и не всегда ценовой фактор для него является решающим. По мнению экспертов Welhome, рынок жилья Калуги сложно назвать однозначно инвестиционно привлекательным. Новому игроку вывести новый проект на рынок будет довольно сложно из-за присутствия на нем крупных локальных игроков, уже реализующих на нем большие объемы жилья. Кроме того, практически в каждом микрорайоне комплексной застройки от какого-либо застройщика в перспективе значатся следующие очереди текущих проектов. Суммарный объем заявленных на перспективу проектов составляет 1,2 млн. кв. м.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных