Ипотечный рынок России: итоги и перспективы

24 Июня в 20:29 42 Наталья Давыдова
МНЕНИЕ
 
Ипотечный рынок России: итоги и перспективыАлексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости»:
 
«Ипотека сегодня — показатель здорового состояния рынка труда и уверенности людей в завтрашнем дне, несмотря на разговоры о кризисе и колебании рынка валют, которые мы отмечали в 2012 г. Покупатели жилья ощущают в себе силы планировать свое будущее на долгосрочную перспективу и решают свои жилищные вопросы здесь и сейчас, предпочитая ипотеку жесткой экономии и накоплению».
 

Ипотечный рынок России: итоги и перспективы

Как известно, экономические результаты года подводят с запаздыванием на пару месяцев. Поэтому итоги 2012 г., обсуждаемые в начале февраля 2013 г., во многом предварительные, однако, вероятнее всего, основные тенденции и пропорции ипотечного рынка после обнародования окончательной статистики не изменятся.
 
Объемы растут...
 
Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 г. эксперты называют противоречивым. С одной стороны, росли ставки по кредитам, а с другой — объемы выданных средств. По данным Центробанка, за январь — декабрь 2012 г. в России выдано почти 900 млрд руб. жилищных кредитов, что в 1,4 раза больше, чем за тот же период 2011 г. Причем рублевая ипотека выросла на 49,6%, а валютная, напротив, сократилась на 31,5%. В целом же Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) назвало достигнутые результаты лучшими не только в посткризисном периоде, но и за всю историю наблюдения за ипотекой в России.
 
На положительную динамику рынка не смогли повлиять даже растущие кредитные ставки и цены на жилье. По мнению специалистов, активный спрос на заемные средства был продиктован тем, что граждане спешили приобрести недвижимость, опасаясь дальнейшего ухудшения экономических условий. Каждая пятая сделка с жильем (21%) проводилась с использованием ипотеки. Эти показатели названы лучшими за всю короткую историю наблюдения за отечественным рынком кредитования начиная с 2006 г.
 
Банки уловили повышенный интерес потенциальных заемщиков и постарались увеличить свой ипотечный портфель, за десять месяцев прошедшего года он вырос на 42% относительно показателей 2011 г. К тому же улучшилось и его качество: объем дефолтных ссуд сократился почти на 1,5%. Количество участников ипотечного рынка также выросло, но тройка лидеров осталась прежней: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк. Они занимают две трети объемов рынка.
 
 
Ставки тоже
 
МНЕНИЕ
 
Ипотечный рынок России: итоги и перспективыИрина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
 
«Во второй половине 2012 г. стал заметным рост зависимости процентных ставок по выдаваемым кредитам от срока кредитования и размера собственных средств заемщика. Очевидно, это свидетельствует о том, что банки принимают меры к недопущению накапливания в своих кредитных портфелях долгов, потенциально тяготеющих к дефолтности».
 

Ипотечный рынок России: итоги и перспективы

В конце 2011 — начале 2012 г. российская ипотека продемонстрировала рекордно низкие за всю свою историю ставки по кредитам в рублях — 11,6–11,9%. Банки пытались удержать эти показатели и привлечь больше заемщиков, но в сентябре, после повышения Центробанком ставки рефинансирования до 8,25%, были вынуждены сделать адекватные шаги. С августа по декабрь 2012 г., по данным АИЖК, ставки подняли 20 наиболее активных ипотечных банков, некоторые повторно.
 
В итоге средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в январе — октябре в России, выросла по сравнению со значением аналогичного периода 2011 г. на 0,2 п.п. и составила 12,2%. Если говорить об отдельных банках, то в некоторых проценты подняли до 13,5–14.
 
Негативный процесс подорожания кредитов специалисты связывают с дефицитом ликвидности у банков и нестабильной ситуацией на мировых финансовых рынках.
 
Вместе с тем ряд кредитных организаций понизил ставки по ипотеке. Эксперты называют эти действия тактическим ходом, дающим временное преимущество перед конкурентами. Зачастую снижение происходило в рамках сезонных акций.
 
Достаточно перспективным оказалось партнерство банков с риэлторскими и строительными компаниями: двусторонние соглашения позволили снизить риски кредитования, а значит, и процентную ставку. Большинство банков провело аккредитацию конкретных объектов, адреса которых представило потенциальным заемщикам. Покупка квартиры в доме из этого списка могла обойтись дешевле, чем в новостройке, не включенной в перечень. Выгодным стало приобретение залоговой недвижимости.
 
 
Льготная ипотека
 
Ипотечный рынок России: итоги и перспективы
Заметный дефицит жилья и высокая потребность в нем у населения заставила правительство страны искать способы решения этой проблемы. Ипотека рассматривалась как наиболее эффективный механизм обеспечения наших сограждан квадратными метрами. Единственное, что мешало ею воспользоваться, — это высокая цена, которая в сочетании с низкими доходами россиян делала ипотеку недоступной.
 
Государственные мужи с высоких трибун призывали банки снижать процентные ставки до разумного уровня. Так, Владимир Путин, выступая в апреле 2012 г. в Госдуме с отчетом о работе правительства, которое он на тот момент возглавлял, говорил, что если «додавить» инфляцию, то ставки по ипотечным кредитам можно снизить до 6,5%.
 
Этого рубежа рынок должен достигнуть в течение ближайших лет, а пока гражданам решено помогать.
 
Прошедший год стал, безусловно, рекордным по количеству социальных программ, направленных на поддержку небогатых заемщиков. Помощь от федеральных и региональных властей получили молодые учителя, врачи, ученые, жители села, молодые семьи, военнослужащие. Пенсионный фонд России выдал более 4 млн сертификатов на получение материнского капитала, большую часть которых родители использовали на улучшение жилищных условий.
 
Существенную роль в повышении доступности ипотеки сыграла программа «Ипотека с господдержкой» (ВЭБ предоставил банкам 50 млрд руб. под 3% годовых для выдачи ипотечных кредитов населению под 11%). Программу решено продлить и на 2013 г.
 
АИЖК тоже внедрило несколько социальных кредитных продуктов («Переезд», «Обратная ипотека», «Военная ипотека», «Залоговое жилье», «Стимул» и др.). Но главным событием можно считать запуск программы «Арендное жилье», в рамках которой агентство готово предоставлять заемные средства юридическим лицам для строительства доступного арендного жилья.
 
 
В поисках источников финансирования
 
Ипотечный рынок России: итоги и перспективы
 
МНЕНИЕ
 
Ипотечный рынок России: итоги и перспективыАндрей Крысин, председатель Совета директоров КБ «Евротраст»:
 
«Инвесторам в ИЦБ нужны гарантии успеха их бизнеса, перспективности вложений. Поэтому для привлечения инвестиций необходимо, чтобы ценная бумага была надежной, доходной и ликвидной. В первом случае требуются гарантии государства, для обеспечения доходности нужно давать инвестору премию, а с целью увеличения ликвидности следует создавать специальные инструменты, позволяющие осуществить финансирование под ипотечные ценные бумаги».
Рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), который в будущем должен стать одним из основных источников длинных денег для жилищного кредитования, в 2012 г. составил лишь несколько процентов от объемов ипотеки, в то время как «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» предписывает в 2012 г. рефинансировать за счет выпуска ипотечных ценных бумаг 45% ипотеки. Государство оказывало поддержку в области рефинансирования через программы ВЭБ и АИЖК, но это капля в море.
 
По словам главы Внешэкономбанка Владимира Дмитриева, из 11 банков, получивших льготный кредит по программе «Ипотека с господдержкой», лишь ВТБ24 и АИЖК смогли выпустить ипотечные облигации и таким образом секьюритизировать выданные средства. Проблема оказалась в оформлении жилья, которое строится в рамках этой программы за счет выделенных кредитов. Объекты незавершенного строительства не могут входить в состав ипотечного покрытия в качестве предмета залога. А это значит, что недвижимость становится объектом обеспечения выпускаемых облигаций только после регистрации права собственности, то есть через два-три года после начала строительства.
 
Эксперты считают, что без массового прихода инвесторов рынок ИЦБ не запустить, а следовательно, и не создать условия для снижения ставок по кредитам до уровня, доступного массовому клиенту. Но инвесторы пока не слишком доверяют ИЦБ. По словам Александра Синельникова, президента АКБ «ФОРА БАНК», в России в 2012 г. в основном завершено создание законодательной базы, оформляющей рынок ипотечных ценных бумаг и делающей его привлекательным с точки зрения минимизации правовых рисков инвесторов. Но с экономической точки зрения ситуация остается кризисной — «инвесторы не хотят покупать, а заемщики не могут платить».
 
Владимир Путин в своей статье «О наших экономических задачах» говорил о том, что средства населения почти не работают на рынке капитала. Надо открывать накопительные пенсионные счета непосредственно в банках.
 
 
Прогнозы
 
МНЕНИЕ
 
Ипотечный рынок России: итоги и перспективыАлександр Синельников, президент АКБ «ФОРА-БАНК»:
 
«Для повышения доступности ипотеки, с моей точки зрения, требуется приложить усилия федерального центра и регионов по снижению стоимости строительства и реализации жилья экономического класса. Из всех параметров ипотечного кредита основным является, сколько ни спорь, его размер, а он напрямую зависит от стоимости жилья. Мое предположение, что в регионах стоимость реализации квадратного метра жилья не должна превышать 30 тыс. руб./кв. м».
 

Ипотечный рынок России: итоги и перспективы

Большинство экспертов уверены, что в 2013 г. ставки по ипотеке продолжат рост, пусть и незначительный. К концу I полугодия они могут достигнуть уровня 13–13,5%. Основные причины удорожания ипотеки известны — это повышение стоимости фондирования, неустойчивость экономики в странах Европы и мира, отсутствие источников пополнения ликвидности в России.
 
Подъем ставок, безусловно, окажется сдерживающим фактором роста российской ипотеки, считает Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК. Однако для рынка это, скорее, благо, так как убережет его от перегрева.
 
Не все эксперты, однако, придерживаются мнения о неизбежном снижении объемов кредитования в 2013 г. Аналитики компании «Мегаполис-Сервис» полагают, например, что повышение ставки на 1% увеличит размер ежемесячного платежа всего на 1 тыс. руб., что вряд ли повлияет на решение семьи об использовании ипотечного кредита.
 
Тем не менее федеральные власти озабочены проблемой высоких ставок. Глава государства В. Путин в 2012 г. подписал указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Меры в том числе должны включать снижение процентной ставки по ипотеке настолько, чтобы она превышала уровень инфляции не более чем на 2,2 п.п. Эта цель должна быть достигнута к 2018 г. Глава АИЖК Александр Семеняка уверен, что к идеалу можно приблизиться, но придется снизить и удерживать уровень инфляции не выше 4,7%, а также активнее привлекать на рынок ипотеки страховые компании — они должны разделить (а значит, снизить) риски банков.
 
Многие эксперты, однако, предупреждают о том, что ипотека не будет развиваться без наращивания объемов строительства жилья и снижения его себестоимости. Отчасти этому может помочь специальный банк, который обеспечит льготным финансированием строительный рынок, используя для этого государственные инвестиции. Сторонники этой инициативы считают, что благодаря деятельности отраслевого банка удастся снизить ипотечную ставку до 4–6%.
 
Еще одна идея повышения доступности жилья для россиян — развитие аренды. Совершенно очевидно, что ипотека не может быть единственным инструментом решения жилищных проблем. Следует обратить внимание на институт арендного жилья как альтернативу покупке недвижимости в собственность. Однако в России этот сектор находится в теневой зоне и не интересен инвесторам. Необходимы поправки в законы, которые позволили бы развивать рынок доходных домов. Свои предложения по этому поводу уже сделало АИЖК, агентство намерено посредством банков кредитовать тех девелоперов, которые будут строить доходные дома. Предполагается, что средняя ставка аренды в них будет на 30% ниже рыночной.
 
При подготовке статьи использованы материалы портала

Ассоциации российских банков и открытых источников.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных