Ипотечные квартиры не обвалят цены на рынке жилья, но повиснут на нем мертвым грузом

На фоне увеличения просрочки по ипотеке и опасений массового дефолта валютных заемщиков на рынке жилья растут ожидания самой масштабной в его истории распродажи жилых объектов, находящихся в залоге у банков.

В связи с этим специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость прокомментировали наиболее распространенные представления граждан о реализации ипотечных квартир.

— Жилье «из-под ипотеки» продают те, кто больше не может платить по кредиту. На самом деле до сих пор большинство ипотечных квартир продавалось по тем же причинам, что и львиная доля остальных объектов на вторичном рынке жилья — в рамках изменения людьми жилищных условий. В данном случае залоговый объект становится звеном в цепочке альтернативной сделки, а его владельцы заинтересованы не в погашении кредита как таковом, а в приобретении новой жилплощади, соответствующей изменившимся со временем потребностям. До недавнего времени продажа ипотечной квартиры позволяла погасить долг перед банком, а оставшуюся часть вырученных денежных средств использовать, в частности, в качестве первоначального взноса при покупке в кредит другого жилья.

В настоящее время данная форма «обмена» становится фактически недоступной для тех, кто имеет кредит в иностранной валюте. «Девальвация рубля в 2014 году обернулась для этой категории ипотечных заемщиков резким увеличением суммы долга, которая сейчас чаще всего превышает стоимость залоговой недвижимости. Вполне типичная ситуация: в начале 2008 года люди взяли долларовый кредит, эквивалентный 3,5 млн рублей, все эти годы, согласно аннуитетной системе распределения платежей, возвращали в основном проценты, а сейчас должны банку порядка 9 млн рублей при том, что квартира стоит 7 млн. Таким образом, продажа ипотечного жилья не позволит даже погасить долг, не говоря уже о том, чтобы использовать какие-то оставшиеся деньги на покупку другой жилплощади», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

— Квартиры «из-под ипотеки» продаются существенно ниже рыночной стоимости. В большинстве случаев цены на такие объекты соответствуют рыночным показателям, а их реализация происходит не в ходе банковских аукционов, а путем привычной процедуры купли-продажи жилья. При этом обязательным условием такой сделки является ее одобрение банком-залогодержателем. Как показывает риэлторская практика, в ситуации, когда заемщик выступает инициатором продажи жилплощади, либо при достижении компромисса с банком в случае отсутствия у человека возможности обслуживать кредит, кредитное учреждение чаще всего делегирует реализацию залоговой квартиры ее владельцу. При этом у сторон ипотечного договора разные интересы: для банка принципиально важно, чтобы вырученных в ходе сделки денег хватило на покрытие долга, а собственник недвижимости стремится получить максимальную прибыль.

Приобретение ипотечного жилья через специализированные банковские структуры также не гарантирует будущему покупателю фантастические скидки. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость сравнили стоимость некоторых объектов с «витрины залогового имущества» ВТБ24 и их аналогов, реализуемых в настоящее время на вторичном рынке жилья. Как выяснилось, большинство объектов банк предлагает по рыночной или близкой к ней стоимости, но в ряде случаев цена залогового имущества существенно выше рынка.

— Продажа квартиры «из-под ипотеки» — исключительное явление на рынке жилья. Специалисты по недвижимости не склонны считать реализацию ипотечных объектов феноменом в риэлторской практике. В последние годы в связи с активным ростом рынка ипотечного кредитования наблюдалось и увеличение сделок по продаже залогового жилья с целью приобретения недвижимости, соответствующей актуальным потребностям заемщиков. Однако существенное ужесточение условий ипотечного кредитования в конце 2014-го — начале нынешнего года, по оценкам риэлторов, снизит количество таких сделок до минимума, а в ряде случаев и вовсе сделает их невозможными. — Продать квартиру «из-под ипотеки» очень трудно. Сделка по реализации залоговой недвижимости имеет определенные особенности и, как говорят специалисты, требует повышенного риэлторского внимания. Однако существует успешная практика их проведения, технологии, позволяющие учесть все организационные нюансы этой нестандартной операции с недвижимостью.

«Гораздо труднее преодолеть психологический барьер потенциальных покупателей, большинство которых на инстинктивном уровне негативно реагирует на любое отклонение от нормы. По нашим наблюдениям, в разные периоды на рынке жилья от 50 до 70 % людей, находящихся в поиске жилплощади, отказываются рассматривать ипотечные квартиры», — отмечает Сергей Шлома.

— Массовое поступление в продажу квартир «из-под ипотеки» обрушит цены на рынке жилья. В целом специалисты по недвижимости оценивают ипотечные объекты как низколиквидный товар. Сопоставимые с рыночными цены, а подчас и очевидная переоценка жилплощади, особенности организации сделки, психологическое предубеждение покупателей против такой недвижимости — это комплекс причин, формирующих низкий спрос на залоговые квартиры даже на стабильном и растущем рынке. В нынешней ситуации, характеризующейся ожиданием сокращения покупательской активности, ипотечные объекты становятся еще менее конкурентоспособными в общем объеме предложения жилья.

«Первыми «на выход» сегодня стоят квартиры валютных ипотечников. Но в данном случае ни банки, ни тем более сами собственники не заинтересованы в снижении цен: чаще всего рыночная стоимость этой недвижимости и так ниже суммы залога — какой уж тут демпинг? Плюс прибавляются проблемы, связанные с выселением прежних жильцов, — а это человеческая трагедия, которая также отпугивает потенциальных покупателей. В сочетании с перспективами снижения в 2015 году покупательского спроса это означает только то, что массовый вывод на рынок ипотечных квартир вряд ли обрушит цены, но почти со стопроцентной вероятностью оставит эти объекты висеть на нем мертвым грузом очень продолжительное время», — резюмирует Сергей Шлома.

Отметим, что, по статистике ЦБ РФ, в 2014 году общая сумма просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным россиянам в рублях и в валюте, увеличилась на 14 % (с 39,65 млрд руб. до 46,1 млрд руб.). При этом просрочка по валютным кредитам выросла на 17,1 % (с 14,21 млрд руб. до 17,14 млрд руб.). Показательно, что доля просроченных ипотечных кредитов в валюте равна 12,6 %, тогда как в портфеле рублевой ипотеки просрочка составляет лишь 0,85 %. Москва и Московская область являются единственными регионами, где долг по валютной ипотеке больше, чем по рублевой.