Инвестиции в недвижимость: как избежать риска?

В условиях нестабильного рынка и валютных колебаний инвестиции в недвижимость были и остаются самым надежным способом сохранения капитала. Однако современный рынок недвижимости перенасыщен информацией, как позитивной, так и негативной, и разобраться в этих хитросплетениях не так-то просто. Как избежать возможных рисков? На какие факторы необходимо обращать внимание?

Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО», одного из ведущих российских девелоперов), сформулировал пять золотых правил инвестиций в недвижимость, которые помогут каждому частному инвестору сделать свое вложение максимально выгодным и безопасным и получить реальный доход.

Правило первое: инвестировать в первичный рынок.

По моим оценкам, инвестиции в первичный рынок при прочих равных условиях могут принести намного больший доход, чем инвестиции в уже готовое жилье. Здесь открывается огромное количество инвестиционных возможностей. Хотя бы потому, что «первичка» обычно растет в цене просто по мере продвижения строительства, и вложения на ранних стадиях могут быть очень эффективны. Например, доходность наших объектов бизнес- и премиум-класса составляет 20-40% годовых в рублях, а за пять лет цена квартир в жилом комплексе элитного-класса «Садовые кварталы» выросла в 3 раза.

Правило второе: инвестировать в перспективные районы.

При выборе объекта, в который Вы собираетесь вложиться, обязательно обращайте внимание на район, в котором он расположен. Районы «старой» Москвы имеют хороший потенциал роста в связи с тем, что количество площадок под застройку ограничено и объем предложения значительно увеличиться уже не сможет. Но и среди них есть лидеры по потенциалу роста , причем уже в ближайшее время. Это -Хамовники, Ходынское поле и Красная Пресня. Данная ситуация обусловлена формированием современной городской среды в этих районах (транспорт, инфраструктура, парки и т.д.), а также относительной социальной однородностью.

Правило третье: инвестировать в качественный продукт.

Необходимо инвестировать в такие жилые комплексы или другие объекты недвижимости, которые будут иметь повышенную ликвидность в дальнейшем. Для элитных объектов необходимы: соответствующее место, интересная архитектура, внутренняя инфраструктура комплекса, качественная отделка, для более доступных объектов — транспортная доступность, разумные площади и планировки, внешняя инфраструктура. Общее правило — чем меньше абсолютная стоимость объекта, тем он ликвиднее. Поэтому не следует увлекаться квартирами с большими площадями. .

Правило четвертое: инвестировать в оптимальный момент.

Правильно выбранный момент играет огромную роль для грамотных инвестиций. Сейчас, например, как раз такой момент: непростая и не очень определенная экономическая ситуация в стране и нестабильность валютного рынка делают вложение в недвижимость практически единственным надежным способом сохранения своего капитала. Рынок новостроек растет всегда, снижения цен практически не бывает — такие уж в нем законы.

Оптимальным моментом инвестирования в первичный рынок является начало продаж объекта, особенно если оно происходит на начальных этапах строительства. В этом случае цены покупки минимальны. Именно поэтому обычно квартиры в домах на самых начальных стадиях строительства покупают именно с инвестиционными целями. Мы, например, в феврале этого года вывели в продажу два объекта — «Лайнер» на Ходынском поле и 2-ую очередь ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках и фиксируем долю инвестиционных покупок на этом этапе около 90% (а в среднем за весь период продаж эта доля около 25%). При выборе объекта для инвестиций кроме этапа строительства необходимо учитывать общий уровень цен в объекте, чтобы он не был дороже конкурентов. Желательно выбирать объект с рублевыми ценами, без привязки к условным единицам, а также объекты, в которых в последнее время не было повышения цен. Высокие объемы продаж в объекте являются подтверждением правильности Вашего выбора.

Правило пятое: инвестировать в надежность.

Вложения в первичную недвижимость — это всегда риск. Чтобы его максимально снизить, необходимо выбрать надежного застройщика. У него должен быть большой опыт реализации аналогичных проектов, своевременное завершение строительства предыдущих объектов, хорошая репутация на рынке. Хорошо если застройщик входит в девелоперскую группу, имеющую в своем составе все необходимые структуры для реализации проекта: проектировщика, технического заказчика, генподрядчика, риэлтора, эксплуатирующую компанию. Продажа помещений должна вестись по легальной правовой схеме — по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ-214. Дополнительной гарантией надежности является кредитование рассматриваемого Вами объекта крупными банками и аккредитация его по ипотеке.