Григорий Алтухов: «Внимательно смотрите, кому вы отдаете деньги...»

Рынок новостроек в последние годы весьма бурно развивался. Кризис несколько замедлил поступательное движение. На этом фоне ряд аналитиков даже прогнозируют снижение цен на недвижимость. О грядущих перспективах сегмента в столичном регионе мы попросили рассказать коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова.

— Прокомментируйте, пожалуйста, какова в настоящее время ситуация на рынке новостроек?

— С середины марта на первичном рынке жилья мы фиксируем оживление. В феврале-марте был спад продаж... Но здесь все зависит от того, с каким периодом сравнивать. Если с декабрем прошлого года, то такое сравнение не совсем верное — тогда в связи с падением рубля был ажиотажный спрос. Это нетипичная ситуация для рынка. Сейчас она вернулась к той, какая была осенью 2014 г. Что будет через некоторое время? В ближайшей перспективе особых изменений не предвидится. Думаю, что летом спрос вернется на уровень прошлого года.

— И с чем это связано?

— С программой субсидирования ипотеки. Это один из основных драйверов, который сегодня влияет на рынок недвижимости. Программа интересная, она охватывает большинство новостроек массового сегмента.

— Сейчас правительство субсидирует ипотечные ставки, а что ждет людей в следующем году?

— Программа государственного субсидирования ипотеки рассчитана до 1 марта 2016 г. В этот период кредитование идет по льготной ставке в 12%. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от уровня ключевой ставки Центробанка, так как именно от ее размера напрямую зависят ипотечные ставки банков. В тексте программы говорится, что в случае снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 8,5% предоставление субсидии прекращается и может возобновиться на основании дополнительного решения правительства РФ.

Банки уже подали заявки по программе субсидирования более чем на 500 млрд руб., тогда как выделенных государством субсидий хватит на выдачу кредитов в 400 млрд. При этом есть информация, что в условиях высокого интереса к программе сумма на льготное кредитование ипотеки может быть увеличена.

Таким образом, тем, кто собирается приобретать квартиру с помощью ипотечного кредита, нет смысла откладывать покупку. Ставка в 11,5–12%, которую сейчас предлагают банки, присоединившиеся к программе, даже ниже прошлогодней — мы помним, что в декабре 2014 г. взлет произошел с уровня в 12,5%. Что будет с ключевой ставкой и какова вероятность продления программы субсидирования — сказать сложно.

— А что с ценами?

— Активно в рост они не идут, пока стабильны. Ряд компаний то чуть повышают цены, то проводят акции на понижение, но здесь все зависит от конкретной ситуации.

— Но ведь материалы дорожают, значит, и цены должны бы...

— Да они дорожают и дешеветь в перспективе не будут. Это, безусловно, влияет на себестоимость строительства. Некоторые поставщики после падения курса рубля повысили цены на свою продукцию. Например, подорожала арматура, без которой современное строительство сложно представить. Тем не менее стоимость квадратного метра для покупателя не изменилась. У компаний имеется определенный запас ликвидности, который позволит пока строить, существенно не повышая стоимость квадратного метра. Сейчас цены в новостройках растут преимущественно за счет повышения стадии готовности. Но все мы понимаем, что запаса ликвидности надолго не хватит, поэтому некоторые застройщики идут по пути замещения отдельных комплектующих, особенно импортных, более доступными по цене российскими аналогами.

— По вашему мнению, к концу года, если ситуация не изменится, может быть и подорожание?

— Я бы не сказал, что цена продаж так тесно увязана с себестоимостью. Главное, чтобы не случилось другого — что себестоимость растет, а цена продаж падает. Не все застройщики это выдержат.

— И тогда кризис очистит рынок от недобросовестных компаний?

— От большинства таких еще прошлый кризис очистил, на рынке их уже мало осталось. Кто не пережил в недавнем прошлом тяжелые времена, тот сейчас не имеет доступа к банковским ресурсам. А без денег как строить?! Сейчас за некоторыми крупными строительными компаниями стоят банки, поэтому массовых банкротств не будет. Этого людям опасаться не нужно. Однако проблемы у более мелких организаций могут быть. Поэтому очень внимательно смотрите, кому вы отдаете деньги. Проверьте, что они уже построили, в срок ли сдали объекты, какая у них схема продаж, есть ли нарекания от тех, кто купил у них квартиры. Сейчас по любому застройщику можно найти в Интернете массу информации. Было бы желание.

— В последние годы застройщики стали переходить на малые площади квартир. Как вы к этому относитесь?

— Да, застройщиков таких сейчас много. Товар востребован. У людей денег не так много, хочется вложить в надежный инструмент, а не хватает. Застройщику стоимость квадратного метра снижать не хочется, вот и строит квартиры меньшей площади.

Главное — не злоупотреблять такой тенденцией, иначе дома будут похожи на общежития. В своих проектах мы стараемся выдержать сбалансированное количество квартир разной площади и комнатности.

— Понятно, что спрос на небольшие квартиры более высокий. Но чтобы их строить, нужно менять проект и прочее...

— Мы не возводим панельные дома, поэтому проблем нет. Спроектировать в монолите гораздо проще. Можно каждый корпус подстраивать под спрос. А вот переоснастить домостроительный комбинат на новую серию — этот процесс может годами длиться. Правда, сейчас уже есть заводы, которые способны менять оснастку быстро, но в целом это все равно дорого.

— Григорий, скажите, а инвестируют сейчас люди в квартиры?

— Да, но уже менее активно. Кто хотел, тот вложился в декабре. Тем не менее когда у нас выходит новый объект, а «на нуле» цены пониже, то раскупаются квартиры очень хорошо. Думали, что после прошлого декабря инвесторов не будет, но они есть.

— Может, инвесторов стало меньше, потому что налоги сейчас выше...

— Налог их пока не пугает, поскольку он не такой высокий — налогом облагается разница между ценой покупки и ценой продажи.

Инвесторов в этом году действительно несколько меньше, но, на наш взгляд, это связано с тем, что все ждут стабильности на рынке. И, конечно, не надо забывать об ажиотажном спросе на недвижимость в конце прошлого года — многие уже просто вложили свои накопленные средства в декабре.

— Стал ли, на ваш взгляд, рынок новостроек безопаснее?

— Рынок стал прозрачнее. Сейчас практически все можно узнать о застройщике. Да и люди в настоящее время намного грамотнее, задают профессиональные вопросы, глубоко вникают в детали, даже о конструкции дома могут спросить. И большой плюс для покупателя — в сравнении с прошлыми годами — в том, что сейчас большинство компаний работают по федеральному закону № 214 (далее — закон № 214-ФЗ), серых схем стало намного меньше. Поэтому если человек видит, что компания продает не по договору долевого участия (ДДУ), то надо бежать от такой фирмы, тем более выбор сейчас огромен.

— Но и закон № 214-ФЗ не всегда спасает от обмана? Даже если фирма работает по нему, то у дольщиков могут возникнуть проблемы. Это так?

— Могут быть проблемы. Бывает, что и у крупных компаний по каким-то причинам задерживается ввод дома. Поэтому, прежде чем подписать договор, надо внимательно изучить репутацию застройщика. Если он 30 домов построил и не одурачил инвесторов, то и здесь не обманет. Но если, выбирая квартиру, вы видите, что в определенном объекте цены ниже рыночных, и в то же время знаете, что репутация у застройщика хромает, но тем не менее рискуете и приобретаете у такого застройщика квартиру, то, на мой взгляд, потом не на кого будет обижаться, что прошли уже все сроки, а вам никак не выдают ключи.

— Поможет ли тем людям, кто инвестирует свои средства в новостройки, закон о страховании ответственности застройщика, который вступил в силу с 1 января 2014 г.? Избавит он дольщика от проблем?

— Да, те компании, которые работают по ДДУ, обязаны страховаться. Это, конечно, не панацея, но для людей — как некая подушка безопасности. Деньги свои они получат, хотя и не сразу. Сначала застройщик должен быть признан банкротом, а дальше начнутся выплаты. Это в теории, а как будет на практике — пока не знаем, не было еще подобных прецедентов.

— Правда ли, что жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — самый опасный способ покупки квартиры в новостройке?

— Среди законных — да. Договоры долевого участия — яснее, там прописаны все сроки. Кроме того, ДДУ проходит регистрацию, что дает больше надежности для граждан. А в ЖСК сильнее приходится уповать на добропорядочность руководства компании.

— Сейчас «на нуле» можно брать? Или лучше подождать, когда дом, как говорится, будет подниматься?

— Если компания известная, то никаких проблем нет. Но некоторые застройщики начинают строить бойко. Покупатель приходит, видит, что они возводят уже третий этаж, значит — пора брать. А на четвертом или пятом этаже стройка вдруг замирает, дух вышел. К примеру, закончились деньги. Но это в том случае, если руководство компании — непрофессионалы, то есть они не всегда могут правильно рассчитать бизнес-процесс. Таким образом, если вы обратились в компанию, которая в настоящее время строит свои первые объекты, то помните, случись что — риск недостроя в данном случае будет выше, чем если бы какие-то проблемы возникли у опытного застройщика, у которого уже есть опыт преодоления неких обстоятельств на реальных объектах.

Вы, выбирая крепкую, проверенную компанию-застройщика, получаете при этом еще и преимущество — вы можете рассчитывать не просто на стандартную скидку в 2% при 100%-ной оплате, а на гибкую ценовую политику, оперативную реакцию на внешние изменения. Например, в апреле в отдельных проектах ФСК «Лидер» действовала акция «квартира-бумеранг». По условиям акции покупатели могут через год вернуть нам приобретенную квартиру и получить свои деньги обратно. Акция является дополнительной страховкой для тех, кто опасается резкого изменения собственного благосостояния и сомневается в стабильности своих доходов.

В этом случае вам не нужно искать покупателя. Пришли, написали заявление, оформили все документы и получили деньги. Быстро и удобно, а главное, можно гарантированно вернуть потраченное, что в условиях нестабильной экономики особенно ценно.

— Регистрация новостроек в собственность порой идет годами. Были случаи, когда инвесторы умирали, а их наследники не могли получить незарегистрированные квартиры. Жилплощадь есть — но документа о собственности на нее пока нет. Как здесь можно подстраховаться, обезопасить себя от проблем?

— Покупать нужно только у тех, кто работает в соответствии с законом № 214-ФЗ. Если у вас ДДУ, то право на квартиру зафиксировано в регистрационной палате. ДДУ — это гарантия. Если покупатель жилья умирает, то право на оплаченную им квартиру переходит к его наследникам. Если вы купили квартиру по векселю, то получить квартиру будет намного тяжелее. Вопрос придется решать через суд. Конечно, в конце концов квартиру наследник получит, но сколько будет потрачено времени, сил, нервов и... денег.

— Случается, что мошенники предлагают квартиры в новостройках. Что вы посоветовали бы дольщикам? Как уберечься от обмана?

— По ДДУ такого быть не может. Но если вам, к примеру, физлицо предлагает купить в построенном доме по предварительному договору или договору займа, то риск обмана велик. А если все оформлено по федеральному закону № 214 и зарегистрировано в регпалате, то переоформить жилье на себя даже с помощью суда у мошенников не получится.