Готовая квартира взамен недостроя

До недавнего времени расторжение договора долевого участия могло присниться покупателю лишь в кошмарном сне: из-за высоких темпов роста цен на недвижимость возвращенных девелопером денег, даже с учетом неустойки, было бы недостаточно для приобретения новой квартиры. Сегодня же, как показало исследование аналитиков компании «Метриум Групп», взамен квартиры в проблемной новостройке дольщики могут стать собственниками квартир в готовых домах, причем большей площади и за меньшие деньги. А при желании — выше классом.

Согласно федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве», покупатель жилья в новостройке может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в том случае, если передача приобретенной квартиры задерживается на срок более двух месяцев от даты, указанной в ДДУ. Причем расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан полностью вернуть оплаченную по договору сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами.

«Нестабильность в российской экономике и снижающийся спрос на квартиры в новостройках — это два ключевых фактора, которые в ближайшей перспективе могут спровоцировать проблемы у девелоперов и увеличение сроков строительства объектов, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — Поэтому вероятность наступления сценария, при котором у дольщиков может возникнуть потребность в расторжении ДДУ, сегодня очень высока».

На практике этой возможностью покупатели квартир в строящихся жилых комплексах пользуются крайне редко и предпочитают все-таки дождаться ввода в эксплуатацию проекта. Даже если период ожидания затягивается на несколько месяцев. Ведь на растущем рынке сумма, уплаченная за квартиру на этапе котлована, и которую вернет девелопер, окажется существенно ниже текущих рыночных цен.

Но сегодня ситуация несколько изменилась. За два года, прошедшие с момента первого этапа девальвации рубля, цены на недвижимость почти не росли. Более того, за этот период на столичном рынке появилось немало проектов, цены на квартиры в которых существенно ниже уровня начала 2014 года. Поэтому сейчас возврат денег, уплаченных по договору долевого участия пару лет назад, открывает перед дольщиком очень неплохие перспективы: вместо квартиры с неопределенными сроками сдачи в эксплуатацию, покупатель может получить жилье в уже готовой новостройке, причем дешевле и большей площади. И даже поменять квартиру категории «комфорт» на жилье бизнес- или элит-класса.

Для своих расчетов эксперты «Метриум Групп» взяли минимальные цены двухлетней давности на квартиры разной комнатности в реальной новостройке массового сегмента, которая в начале 2014 года находилась на этапе котлована. К стоимости жилья были добавлены проценты за пользование денежными средствами, выведенные по формуле, соответствующей ФЗ-214: стоимость квартиры * 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств.

Здесь необходимо сделать небольшое, но важное отступление. По ФЗ-214 расчет процентов за пользование денежными средствами производится на основе ставки рефинансирования ЦБ. С 1 января 2016 года Центробанк приравнял этот показатель к ключевой ставке и он моментально вырос с 8,25% годовых до 11% годовых. Для дольщиков это изменение дало прибавку почти в 7 процентных пунктов к стоимости пользования средствами: расторгнув ДДУ в 2015 году, возврат процентов от стоимости квартиры произошел бы по ставке 20% годовых. Теперь же ставка составляет 26,8% годовых.

Необходимо также отметить, что девелоперы крайне редко «без боя» возвращают причитающиеся суммы. К примеру, нередки ситуации, когда застройщик перечисляет только стоимость квартиры по договору, а проценты за пользование средствами дольщику приходится «выбивать» через суд. При этом юристы строительной компании могут попытаться апеллировать к статье 333 ГК РФ и убедить суд уменьшить размер неустойки. Однако истец может парировать тем, что согласно абзаца 2 пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствам» ставка рефинансирования в принципе является наименьшим возможным размером платы за пользование средствами в российской экономике. Поэтому корректный расчет процентов на основе положений ФЗ-214 и действующей на текущей момент ставки рефинансирования не должен пересматриваться в сторону уменьшения.

Произведя расчеты исходя из указанной выше формулы, экспертами «Метриум Групп» были выведены следующие суммы к возврату (с учетом стоимости самой квартиры):

• для однокомнатной квартиры площадью 44,7 кв. м возврат средств по ДДУ составил бы 11,05 млн рублей;
• для двухкомнатной (61 кв. м) — 15,63 млн рублей;
• для трехкомнатной (85,2 кв. м) — 20,67 млн рублей;
• и для четырехкомнатной (111,9 кв. м) — 28,35 млн рублей.

Затем эксперты «Метриум Групп» сопоставили полученные суммы с текущими ценами на квартиры на первичном рынке «старой» Москвы. Причем в массовом сегменте для сравнения были взяты лишь те проекты, которые будут сданы в 1 квартале 2016 года или по которым уже получено свидетельство на ввод в эксплуатацию. Данное условие было введено для того, чтобы дольщику не пришлось опять рисковать, вкладываясь в строящийся проект. Кроме того, учитывались только те новостройки, в которых в рамках указанной суммы можно приобрести квартиру большей площади. Для бизнес-класса также действовало ограничение по срокам ввода, но без привязки к площади квартиры. А для элитного сегмента не играли роль ни площадь, ни дата сдачи в эксплуатацию. В каждом проекте была подобрана конкретная квартира, максимально приближенная по стоимости к указанным выше суммам.

«Таким образом, мы хотели показать, что у дольщиков, расторгающих ДДУ, есть возможность приобрести за те же или меньшие деньги квартиру аналогичного класса с лучшими характеристиками, либо пожертвовать площадью и сроками ввода в эксплуатацию в пользу более престижного сегмента», — поясняет Мария Литинецкая.

Вместо однокомнатной квартиры

Расторгнув договор долевого участия на однокомнатную квартиру площадью 44,7 кв. м, купленную ровно два года назад, дольщик сможет получить от девелопера сумму в размере 11,05 млн рублей. Сегодня этих денег хватит для того, чтобы приобрести квартиру большей площади в 7 готовых новостройках массового сегмента. Также для покупки можно рассматривать 8 жилых комплексов бизнес-класса и даже 1 элитный проект.

В массовом сегменте максимальную прибавку в площади в рамках указанной суммы можно получить в ЖК «Загорье» — за 11 млн рублей здесь предлагается двухкомнатная^[1] квартира площадью 76,4 кв. м. Таким образом, увеличение размера квартиры составит 31,7 кв. м при экономии 50 тыс. рублей.

В бизнес-классе также можно рассчитывать на приобретение квартиры большей площади за меньшие деньги. В частности, в ЖК Wellton Park продается трехкомнатная квартира площадью 58,3 кв. м. То есть сэкономить можно 60 тыс. рублей, получив дополнительные 13,7 кв. м.

В элитном же сегменте за такие деньги невозможно приобрести квартиру в готовом жилом комплексе. Однако если дольщик готов ждать еще 3 года, то можно обратить внимание на ЖК «Суббота». В данном проекте можно купить студию 34,1 кв. м за 10,95 млн рублей. То есть придется пожертвовать десятью «квадратами» площади, но при этом стать обладателем квартиры значительно более высокого класса. Этот вариант подойдет для тех, кто изначально приобретал недвижимость с инвестиционными целями: к моменту ввода в эксплуатацию данный лот будет стоит существенно дороже. Да и кризис через три года, скорее всего, завершится, а цены снова будут расти.

Вместо однокомнатной квартиры вчера сегодня можно купить^[2]:

ЖК	РВЭ	Площадь (кв. м)	Кол-во комнат	Стоимость (млн руб.)	Разница
					Площадь	Комнаты	Стоимость	РВЭ
Комфорт-класс
«Загорье»	Получено	76,4	2	11	+31,7	+1	0,05	-
МФК «Водный»	Получено	71,9	2	11	+27,2	+1	0,05	-
LIFE-Митинская Ecopark	Получено	66,41	2	10,53	+21,71	+1	0,52	-
Городской квартал «Ривер Парк»	Получение	55,13	2	10,47	+10,43	+1	0,58	-
«Горизонт»	Получено	54,1	1	10,78	+9,4	-	0,27	-
«Белый Парк-2»	Получено	53,7	1	10,36	+9	-	0,69	-
«На Циолковского»	Получено	48,8	1	10,94	+4,1	-	0,11	-
Бизнес-класс
Wellton Park	Получено	58,4	3	10,99	+13,7	+2	0,06	-
«Айвазовский»	Получено	54,5	1	10,09	+9,8	-	0,96	-
UNION PARK	1 кв. 2016	51,7	2	10,99	+7	+1	0,06	-
«Новоясеневский»	Получено	50,9	1	9,16	+6,2	-	1,89	-
«Мос-Анджелес»	Получено	46,62	1	10,92	+1,92	-	0,13	-
«Кристалл»	Получено	45,65	1	9,13	+0,95	-	1,92	-
«Балтийский квартет»	Получено	39,4	1	10,73	-5,3	-	0,32	-
«Альбатрос»	Получено	38,7	1	9,62	-6	-	1,43	-
Элит-класс
«Суббота»	4 кв. 2018	34,1	ст	10,95	-10,6	-1	0,1	+3 года

Вместо двухкомнатной квартиры

Если предположить, что возврат средств за «двушку» площадью 61 кв. м, купленную в начале 2014 года, сегодня составит 15,63 млн рублей, то за эти деньги можно приобрести жилье большей площади в 10 готовых комплексах в массовом сегменте, а также рассматривать возможность приобретения квартиры более высокого класса в 18 жилых комплексах в сегменте «бизнес» и одном — на элитном рынке.

Увеличить площадь жилья более чем в половину можно в ЖК «Загорье»: квартира 95,7 кв. м в этом проекте обойдется в 15,5 млн рублей. Прибавка в площади составит 34,7 кв. м, а экономия в деньгах — 130 тыс. рублей.

Самый выгодный вариант в бизнес-классе предлагается в ЖК Wellton Park, где за 15,62 млн рублей можно стать собственником квартиры площадью 84,9 кв. м. Это на 23,9 кв. м больше «двушки», купленной два года назад в ЖК комфорт-класса на этапе котлована. И на 10 тыс. рублей меньше суммы, возвращенной девелопером при расторжении ДДУ.

В элитном сегменте можно рассматривать тот же ЖК «Суббота». За сопоставимые деньги — 15,26 млн рублей — здесь предлагается квартира площадью 50,7 кв. м.

Вместо двухкомнатной квартиры вчера сегодня можно купить:

ЖК	РВЭ	Площадь (кв. м)	Кол-во комнат	Стоимость (млн руб.)	Разница
					Площадь	Комнаты	Стоимость	РВЭ
Комфорт-класс
«Загорье»	Получено	95,7	3	15,5	+34,7	+1	0,13	-
ЖД «МПИ»	Получено	87,42	3	15,5	+26,42	+1	0,13	-
«Белый Парк-2»	Получено	84,6	2	15,06	+23,6	-	0,57	-
Городской квартал «Ривер Парк»	Получено	78,8	3	15,29	+17,8	+1	0,34	-
LIFE-Митинская Ecopark	Получено	77,11	2	13,03	+16,11	-	2,6	-
«Дом на Изумрудной»	Получено	72,8	2	13,08	+11,8	-	2,55	-
МФК «Водный»	Получено	71,9	2	11	+10,9	-	4,63	-
«На Циолковского»	Получено	68,9	2	14,79	+7,9	-	0,84	-
«Чертаново-Северное мкрн 7Б»	Получено	67,94	2	12,74	+6,94	-	2,89	-
«Горизонт»	Получено	67,2	1	13,6	+6,2	-1	2,03	-
Бизнес-класс
Wellton Park	Получено	84,9	4	15,62	+23,9	+2	0,01	-
UNION PARK	1 кв. 2016	61,8	2	13,5	+0,8	-	2,13	-
«Альбатрос»	Получено	60	2	14,98	-1	-	0,65	-
«Мос-Анджелес»	Получено	59,63	2	12,41	-1,37	-	3,22	-
«Виноградный»	Получено	57,31	1	14,95	-3,69	-1	0,68	-
«Айвазовский»	Получено	57	1	11,6	-4	-1	4,03	-
«Триколор»	Получено	65	1	15	-4	-1	0,63	-
«Искры радости»	Получено	56,89	2	13,89	-4,11	-	1,74	-
«Розмарин»	Получено	55,6	1	15,57	-5,4	-1	0,06	-
«Соколиный форт»	1 кв. 2016	51,8	1	15,4	-9,2	-1	0,23	-
«Скай Форт»	Получено	51,7	1	13,74	-9,3	-1	1,89	-
«Новоясеневский»	Получено	50,9	1	9,16	-10,1	-1	6,47	-
«Балтийский квартет»	Получено	50,9	2	13,97	-10,1	-	1,66	-
«Лосиный остров»	Получено	48,4	1	15,03	-12,6	-1	0,6	-
«Мосфильмовский»	Получено	45,9	1	15,55	-15,1	-1	0,08	-
«Кристалл»	Получено	45,65	1	9,13	-15,35	-1	6,5	-
«Маршал»	Получено	44,9	1	15,59	-16,1	-1	0,04	-
«Дом на Самаринской»	1 кв. 2016	42,8	1	14,29	-18,2	-1	1,34	-
Элит-класс
«Суббота»	4 кв. 2018	50,7	1	15,26	-10,3	-1	0,37	+3 года

Вместо трехкомнатной квартиры

Если предположить, что два года назад была куплена трехкомнатная квартира площадью 85,2 кв. м, то при расторжении ДДУ девелопер должен будет возместить сумму в размере 20,67 млн рублей. В массовом сегменте за эти деньги дольщик сможет приобрести квартиру большей площади в 6 готовых жилых комплексах. Также в рамках данной суммы можно рассматривать варианты в 25 проектах бизнес-класса и трех элитных ЖК.

В ЖК комфорт-класса «На Циолковского» можно получить максимальное увеличение площади квартиры в данном сегменте: плюс 30,7 «квадратов». Таким образом, площадь квартиры составит 115,9 кв. м. Обойдется она в 20,48 млн рублей, то есть на 190 тыс. рублей дешевле.

При этом в бизнес-классе прибавка в площади в рамках данной суммы может оказаться даже больше, чем в массовом сегменте. В частности, в ЖК «Мос-Анджелес» предлагается квартира площадью 118,08 кв. м (32,88 кв. м) за 20,08 млн рублей (экономия 590 тыс. руб.).

Среди элитных новостроек наиболее интересные условия предлагаются в ЖК «Дом на Серпуховском валу». Данный проект будет сдан в эксплуатацию примерно через полгода. И сегодня за 20,52 млн рублей здесь можно приобрести квартиру площадью 73,3 кв. м. То есть ради повышения класса жилья придется пожертвовать 11,9 кв. м площади.

Вместо трехкомнатной квартиры вчера сегодня можно купить:

ЖК	РВЭ	Площадь (кв. м)	Кол-во комнат	Стоимость (млн руб.)	Разница
					Площадь	Комнаты	Стоимость	РВЭ
Комфорт-класс
«На Циолковского»	Получено	115,9	4	20,48	+30,7	+1	0,19	-
«Загорье»	Получено	111,3	3	17,31	+26,1	-	3,36	-
«Горизонт»	Получено	108,2	3	20,45	+23	-	0,22	-
«Белый Парк-2»	Получено	103,6	3	17,3	+18,4	-	3,37	-
МФК «Водный»	Получено	95,6	3	18,45	+10,4	-	2,22	-
«Дом на Изумрудной»	Получено	87,3	3	15,89	+2,1	-	4,78	-
Бизнес-класс
«Мос-Анджелес»	Получено	118,08	4	20,08	+32,88	+1	0,59	-
«Новоясеневский»	Получено	114,5	3	20,61	+29,3	-	0,06	-
«Скай Форт»	Получено	111,6	3	20,03	+26,4	-	0,64	-
«Триколор»	Получено	97	2	17	+11,8	-1	3,67	-
«Айвазовский»	Получено	94	2	19,5	+8,8	-1	1,17	-
«Кристалл»	Получено	86,35	3	15,89	+1,15	-	4,78	-
«Балтийский квартет»	Получено	85	2	20,22	-0,2	-1	0,45	-
Wellton Park	Получено	84,9	4	14,6	-0,3	+1	6,07	-
«Альбатрос»	Получено	83,5	2	17,6	-1,7	-1	3,07	-
«Мосфильмовский»	Получено	83,1	2	20,61	-2,1	-1	0,06	-
«Фортепиано»	Получено	77	2	19,3	-8,2	-1	1,37	-
«Соколиный форт»	1 кв. 2016	74,9	2	20,66	-10,3	-1	0,01	-
UNION PARK	1 кв. 2016	71,4	3	16,08	-13,8	-	4,59	-
«Искры радости»	Получено	70,72	2	17,37	-14,48	-1	3,3	-
Sky House	Получено	69,7	2	18,89	-15,5	-1	1,78	-
«Розмарин»	Получено	68	1	19,04	-17,2	-2	1,63	-
«Дом на Самаринской»	1 кв. 2016	68	2	20,24	-17,2	-1	0,43	-
Egodom	1 кв. 2016	65,2	1	19,3	-20	-2	1,37	-
«Ломоносовский»	Получено	63,2	1	19,91	-22	-2	0,76	-
«АкадемикА»	Получено	60	1	17,5	-25,2	-2	3,17	-
«Маршал»	Получено	59,8	2	20,51	-25,4	-1	0,16	-
«Виноградный»	Получено	57,31	1	14,95	-27,89	-2	5,72	-
«На Барклая»	Получено	52	1	17	-33,2	-2	3,67	-
«Лосиный остров»	Получено	50,7	1	15,65	-34,5	-2	5,02	-
«Английский квартал»	Получено	43,6	1	20	-41,6	-2	0,67	-
Элит-класс
«Дом на Серпуховском валу»	3 кв. 2016	73,3	2	20,52	-11,9	-1	0,15	+6 мес.
Royal House on Yauza	1 кв. 2016	57,59	1	20	-27,61	-2	0,67	-
«Суббота»	4 кв. 2018	50,7	1	15,26	-34,5	-2	5,41	+3 года

Вместо четырехкомнатной квартиры

С учетом набежавших процентов за четырехкомнатную квартиру площадью 111,9 кв. м девелопер должен вернуть 28,35 млн рублей. Сегодня на рынке недвижимости с этой суммой можно выбирать из огромного количества вариантов. Если брать уже введенные в эксплуатацию комплексы в том же сегменте с квартирами большей площади, то покупателю будут доступны три варианта. В бизнес-классе выбирать можно из 30 проектов, а в элитном сегменте — из семи.

В массовом сегменте наибольшее увеличение площади квартиры возможно в ЖК «Загорье». Самая большая квартира в данном проекте имеет площадь 139,6 кв. м (+27,7 кв. м), а стоит она почти на 5,5 млн рублей дешевле (22,89 млн руб.).

В сегменте бизнес-классе в рамках указанной суммы можно рассчитывать на увеличение квартиры более чем на 40 «квадратов». Так, в ЖК «Кронштадтский» продается квартира площадью 153 кв. м (+41,1 кв. м) за 27,54 млн рублей (экономия 810 тыс. руб.).

Лучшие условия в элитном сегменте дольщик, расторгающий ДДУ, найдет в ЖК «Суббота». За 26,7 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 90,5 кв. м. Таким образом, потеря в площади при повышении класса составит 21,4 кв. м. А экономия — 1,65 млн рублей.

Вместо четырехкомнатной квартиры вчера сегодня можно купить:

ЖК	РВЭ	Площадь (кв. м)	Кол-во комнат	Стоимость (млн руб.)	Разница
					Площадь	Комнаты	Стоимость	РВЭ
Комфорт-класс
«Загорье»	Получено	139,6	3	22,89	+27,7	-1	5,46	-
«На Циолковского»	Получено	127	4	23,03	+15,1	-	5,32	-
МФК «Фили Град»	Получено	124,4	3	27,37	+12,5	-1	0,98	-
Бизнес-класс
«Кронштадтский»	Получено	153	3	27,54	+41,1	-1	0,81	-
«Скай Форт»	Получено	146,1	4	23,18	+34,2	-	5,17	-
«Триколор»	Получено	138	3	22,77	+26,1	-1	5,58	-
«Айвазовский»	Получено	124	4	23,7	+12,1	-	4,65	-
«Балтийский квартет»	Получено	123,4	3	28,42	+11,5	-1	-0,07	-
«Искры радости»	Получено	118,42	3	27,6	+6,52	-1	0,75	-
«Мос-Анджелес»	Получено	118,08	4	20,08	+6,18	-	8,27	-
«Мичуринский»	Получено	115,1	3	26,42	+3,2	-1	1,93	-
«Новоясеневский»	Получено	114,5	3	20,61	+2,6	-1	7,74	-
«Кристалл»	Получено	113,6	3	21,36	+1,7	-1	6,99	-
Wellton Park	Получено	105,1	4	25,9	-6,8	-	2,45	-
«Соколиный форт»	1 кв. 2016	100,6	3	28,1	-11,3	-1	0,25	-
«Дирижабль»	Получено	100,1	3	28,03	-11,8	-1	0,32	-
«Розмарин»	Получено	98,9	2	27,69	-13	-2	0,66	-
«Фортепиано»	Получено	96,8	3	25,93	-15,1	-1	2,42	-
«Альбатрос»	Получено	96,6	3	21,46	-15,3	-1	6,89	-
«Мосфильмовский»	Получено	96	3	28,2	-15,9	-1	0,15	-
«АкадемикА»	Получено	89,6	2	24,5	-22,3	-2	3,85	-
«Дом на Самаринской»	1 кв. 2016	87	3	24,36	-24,9	-1	3,99	-
«Донское подворье»	Получено	85,4	1	26,83	-26,5	-3	1,52	-
«Алые Паруса»	1 кв. 16	83,6	2	28,02	-28,3	-2	0,33	-
«Виноградный»	Получено	81,8	2	27,77	-30,1	-2	0,58	-
«Маршал»	Получено	80,9	2	27,72	-31	-2	0,63	-
UNION PARK	1 кв. 2016	71,4	3	16,08	-40,5	-1	12,27	-
Sky House	Получено	69,7	2	18,89	-42,2	-2	9,46	-
Egodom	1 кв. 2016	65,2	1	19,3	-46,7	-3	9,05	-
«Ломоносовский»	Получено	63,2	1	19,91	-48,7	-3	8,44	-
«Английский квартал»	Получено	54	1	27,25	-57,9	-3	1,1	-
«На Барклая»	Получено	52	1	17	-59,9	-3	11,35	-
«Лосиный остров»	Получено	50,7	1	15,65	-61,2	-3	12,7	-
Элит-класс
«Суббота»	4 кв. 2018	90,5	2	26,7	-21,4	-2	1,65	+3 года
«Дом на Серпуховском валу»	3 кв. 2016	82,2	2	25,48	-29,7	-2	2,87	+6 мес.
«Садовые кварталы»	3 кв. 2017	68,14	1	28,22	-43,76	-3	0,13	-
Royal House on Yauza	1 кв. 2016	66,04	1	25	-45,86	-3	3,35
«Пречистенская слобода»	Получено	65	2	28,05	-46,9	-2	0,3	-
«Воробьев дом»	4 кв. 2016	61,3	2	28,23	-50,6	-2	0,12	+9 мес.
«Вересаева, 11»	2 кв. 2017	58,6	1	22,99	-53,3	-3	5,36	+1 год

«Естественно, нужно делать поправку на то, что все эти расчеты носят лишь гипотетический характер, — резюмирует Мария Литинецкая. — В каждом конкретном случае найдется немало факторов, из-за которых расторжение ДДУ не принесет никакой выгоды. Например, если два года назад квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредитования. В этом случае большую часть возвращенной девелопером суммы придется отдать банку. А оставшихся денег может не хватит на новый первоначальный взнос. Да и получить одобрение по ипотеке сегодня будет сложнее. Однако каждый дольщик должен понимать, что в текущих рыночных условиях он уже не является заложником застройщика: он всегда может потребовать выполнения своих законных прав. В том числе и расторгнуть договор долевого участия, не боясь, что полученных от девелопера денег не хватит на новое жилье».

__________