Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы

26 Сентября в 14:44 48

25 сентября на Hotel Investment Conference Europe (Hot.E) в Лондоне компания Jones Lang LaSalle представила обзор гостиничного рынка России и СНГ.

Обзор вкратце:
• Гостиничный рынок Москвы насчитывает 32 тыс. номеров, в том числе 11 тыс. брендированных;
• В ближайшие три года рынок брендированных отелей Москвы вырастет на 40%;
• Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень, тогда как средний тариф (ADR) и доходность (RevPAR) не смогут достигнуть показателей 2007-2008 годов;
• Гостиничный рынок Санкт-Петербурга насчитывает 7,5 тыс. брендированных номеров, до конца 2014 года должно быть введено еще 800 номеров;
• Загрузка гостиниц в регионах России выросла до 45-49%, средний тариф стабилен;
• Средний тариф в Киеве сократился более чем на 30% с 2009 года.
 
Дэвид Дженкинс, Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ, говорит: «Москва остается ключевым гостиничным рынком в России как для девелоперов, так и для инвесторов. Сегодня в городе работает 36 брендированных отелей (около 11 тыс. номеров), а на ближайшие три года заявлено открытие еще 4,5 тыс. номеров, преимущественно экономичного и среднего сегментов. В результате до конца 2016 года рынок брендированных отелей в Москве может вырасти на 40%».
 
Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень во всех сегментах, за исключением Upper Upscale (верхний предел верхнего ценового сегмента). В 2008 году загрузка таких объектов составляла 70,4%, тогда как сейчас из-за значительно выросшей конкуренции после открытия таких объектов, как Radisson Royal Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и других, она находится на уровне 62%.
 
Средний тариф и доходность отелей Москвы во всех сегментах уступает докризисным показателям: например, тариф в люксовом сегменте в 2007 году достиг 15,9 тыс. руб., а в этом году он составляет около 13 тыс. руб. «Мы не ожидаем, что ADR и RevPAR в Москве сравняются с рекордами 2007-2008 годов. В тот период из-за недостатка предложения на рынке был «пузырь», и коррекция была неизбежна. Эта ценовая коррекция совпала с периодом кризиса», — отмечает Дэвид Дженкинс.
 
Показатели гостиниц Москвы
 
Люксовый сегмент
Верхний предел верхнего сегмента
Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
Верхний сегмент
Верхний предел среднего сегмента
Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
Средний сегмент
 
Гостиничный рынок России и Украины. Текущее состояние и перспективы
 
Источник: Jones Lang LaSalle
 
Москва является наиболее привлекательным городом России и с точки зрения девелопмента новых гостиниц. «Инвесторы сейчас принимают решение о строительстве объектов на основе IRR (внутренней нормы доходности). Доходность московских проектов с грамотной концепцией в хорошей локации находится на уровне 20% и выше, тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, — 10% и ниже», — комментирует Дэвид Дженкинс.
 
Рынок Санкт-Петербурга по-прежнему характеризуется высокой сезонностью. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в городе насчитывается 7,5 тыс. брендированных номеров, которые составляют только 25% от общего объема гостиничного предложения Петербурга. С 2011 года рынок в городе значительно вырос — на 1 тыс. брендированных номеров, еще 800 номеров должны появиться до конца 2013 года и в будущем году — все это делает инвестиции в гостиничный рынок Петербурга долгосрочными с точки зрения окупаемости. В то же время даже в краткосрочной перспективе мы видим потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых отелей.
 
Гостиничный рынок регионов России[1] отличается ограниченным предложением номеров и высокой чувствительностью к цене проживания. Рост показателей региональных отелей происходит только в части загрузки, тогда как средний тариф остается относительно стабильным, не давая особых надежд на увеличение доходности. Так, загрузка гостиниц среднего сегмента в регионах в 2012 году достигла 49% (для сравнения: в 2011 году она находилась на уровне 44%), верхнего сегмента — 45% (против 37% годом ранее). Тариф в среднем сегменте составляет 3,6 тыс. руб., в верхнем — 4,6 тыс. руб. По прогнозу Jones Lang LaSalle, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7-10%, тогда как средний тариф останется на прежнем уровне.
 
Комментируя инвестиционную активность в гостиничном сегменте, Дэвид Дженкинс заявил: «Доходность гостиниц в Москве обычно ниже показателей офисов класса А и находится в диапазоне 5-10%, доходность региональных объектов превышает столичные цифры — 10-13%. Большинство инвестиционных сделок с гостиницами проходят «вне рынка», потому получение объективной статистики является проблематичным. По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиничный рынок Москвы в 2011 году составил около 800 млн долл., преимущественно благодаря продаже отеля Ritz Carlton, в 2012 году — 655 млн долл. (сделки с такими объектами, как «Метрополь», InterContinental Moscow Tverskaya, Radisson Slavyanskaya и другими). С начала 2013 года была объявлена только одна крупная сделка в сегменте — продажа Renaissance Olympic Moscow».
 
Главную роль на инвестиционном рынке в гостиничном сегменте в Москве играет «локальный» капитал, включая покупателей из России, Украины, Азербайджана и Казахстана. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, а также наблюдается «отдаленный» интерес от ближневосточных покупателей. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, в обозримом будущем основные инвестиции в гостиничный рынок России по-прежнему будут локальными.
 
Гостиничный рынок Украины. «До 2009 года Киев был прекрасным гостиничным рынком, — напоминает Дэвид Дженкинс. — Однако кризис, политическая нестабильность и недавнее масштабное строительство новых объектов привели к резкому снижению среднего тарифа — на 30% с 2009 года. Сегодня в столице Украины работает около 100 гостиниц, включая девять брендированных — Hyatt, Intercontinental, Fairmont, два отеля Radisson, Holiday Inn, Park Inn, Ramada Encore и Ibis, ряд объектов будут открыты в перспективе (Renaissance, Hilton, Novotel, Courtyard by Marriott и другие). Этот высоко конкурентный рынок по-прежнему востребован среди гостиничных операторов, тогда как инвесторы должны быть готовы к долгому сроку окупаемости объектов».
 
В таких ключевых региональных городах Украины, как Донецк, Харьков, Львов, Днепропетровск и Одесса, до кризиса наблюдалась высокая девелоперская активность, тогда как сейчас ее очень мало. Мы видим большой потенциал курортной зоны Крыма с точки зрения развития гостиничных комплексов, однако он вряд ли реализуется в ближайшее время. В целом Украина и Киев в частности обладают огромными перспективами на рынке туризма, но для этого необходимо активное продвижение страны в качестве привлекательного направления.
 
Дэвид Дженкинс резюмировал: «Москва является приоритетным городом для большинства гостиничных девелоперов и инвесторов — несмотря на небольшое снижение показателей в этом году, фундаментальные показатели рынка сильны. В российской столице по-прежнему сохраняется возможность для строительства новых отелей всех категорий — от люксовых (но в ограниченном количестве) до эконом-сегмента. Мы наблюдаем рост интереса со стороны инвесторов на покупку гостиниц в Москве, который сдерживается ограниченным объемом предложения».
 
«Интерес к покупке отелей в других городах России очень ограничен, тогда как активность локальных девелоперов в строительстве новых объектов в регионах остается довольно высокой. Существует опасность, что Чемпионат мира по футболу 2018 года стимулирует перенасыщение гостиничных рынков в регионах, и инвесторам следует задуматься о том, что ждет города Чемпионата после финального свистка».
 
«Украина продолжает курс на Евросоюз, что может стимулировать очередную волну гостиничного девелопмента, однако инвесторы уже гораздо более осторожно подходят к новому строительству, чем несколько лет назад».
 

[1] Без учета Москвы, Санкт-Петербурга и таких курортов, как Сочи
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных