Фавориты загородного рынка

Изменение спроса по направлениям в 2012 г., %
Направление	Уровень спроса
	Январь	Декабрь
Новорижское (Волоколамское)	17,1	14,2
Симферопольское	20	16
Киевское	6,8	7,4
Ярославское	7	11,4
Дмитровское	5,3	4,3
Новорязанское	12	9,3
Калужское	5	7,1
Горьковское (Егорьевское)	7,5	6,4
Ленинградское	5,1	5,5
Минское	3,5	4,2
Каширское	2,1	1,7
Рублево-Успенское (Ильинское)	2	3,2
Пятницкое	3,1	4,5
Щелковское	2	4,2
Алтуфьевское	1,5	1,1

Минувший год прошел для рынка под знаком укрепления двух форматов — малоэтажных комплексов (МЖК) и таунхаусов. Заметим, что некоторые эксперты предпочитают выделять эти форматы в промежуточные между городским и загородным жильем, поскольку такие объекты, как правило, расположены недалеко от крупных населенных пунктов с хорошо развитой инфраструктурой и основная их потребительская аудитория — люди, желающие улучшить жилищные условия по причине пополнения в семье или выхода на пенсию, а также те, кто предпочитает размеренный образ жизни поближе к природе. Зачастую квартира или таунхаус в малоэтажном комплексе становится их единственным или основным жильем. Итак, считают специалисты, рынок переживает этап формирования пригородной застройки по западному образцу. Зародилась данная тенденция еще до кризиса, но в 2012 г. четко оформилась. Если годом ранее в продаже насчитывалось около 4 тыс. апартаментов в МЖК, то в 2012 г. их число стало около 13,6 тыс. (данные компании Vesco Consulting). C середины прошлого года спрос на таунхаусы увеличился примерно в 2,4 раза. На их долю приходится 11% сделок на рынке жилой недвижимости области.

 

Все говорит о том, что данный тренд продолжит набирать обороты в текущем году. Средняя стоимость 1 кв. м в таунхаусе — 52 тыс. руб., в дуплексе — 50,5 тыс., в квартире в МЖК — 65,4 тыс. руб. Руководитель отделения «Сретенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов к наиболее успешным новым проектам поселков таунхаусов относит комплексы «Артек» и «Сабурово Парк». В будущем малоквартирные дома и сблокированные секции также будут востребованы покупателями. В ответ на повышенный спрос девелоперы постараются включить их в свои новые мультиформатные проекты.

 

Но, разумеется, участки без подряда, задававшие тон на загородном рынке все кризисные годы, никуда не исчезли. Они по-прежнему популярны и занимают 64,9% от общего объема предложения (73,7% годом ранее). Более того, в 2012 г. на рынок ежемесячно выходило по 15–20 поселков, информируют в Vesco Consulting. Их общее количество достигло 700.

 

У покупателей востребованы как проекты с коммуникациями и минимальной инфраструктурой, так и суперэкономный вариант — без подряда и коммуникаций. Последний привлекает как инвесторов, так и покупающих землю для себя, утверждает генеральный директор компании «ДевиКо» Асет Гайрабекова. Она говорит, что подчас клиенты готовы приобрести не один, а сразу несколько смежных участков по более чем бюджетной цене. Генеральный директор компании Vesco Consulting Алексей Аверьянов приводит такие данные: «За последний год на рынок вышло большое количество ранее не осваиваемых земель по малопопулярным восточным направлениям и далее 80 км от МКАД. Участки без коммуникаций и без подряда здесь можно купить за 10–30 тыс.руб./сотка». При этом сотка земли с полностью подведенными коммуникациями на популярных направлениях обойдется уже в 170 тыс. руб., а только с электричеством и водопроводом — от 85 тыс. Среди удачных проектов выделяют Полесье, Белаго, Лосиный Парк — 2.

 

Эксперты указывают также на повышение потребительского интереса к формату участков с подрядом, правда, по выражению А. Гайрабековой, «пока на уровне увеличения звонков, а не реальных покупок». Но это дает надежду на активизацию спроса в 2013 г.

 

Еще одна хорошая новость — возвращение на рынок сделок с жильем бизнес-класса. «Судя по динамике последних месяцев, эта тенденция сохранится в 2013 г., конечно, при отсутствии каких-либо серьезных негативных факторов», — уточняет управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Спросом в бизнес-классе сегодня пользуются таунхаусы в пределах 10 км от МКАД и небольшие (около 250 кв. м) коттеджи.

 

Трендами на элитном рынке стали дифференциация спроса по качеству и обострение конкурентной борьбы. «Хитами продаж являются обеспеченные инфраструктурой земельные участки в живописном природном окружении — в поселках Раздоры, Николино, Никольская Слобода. Вырос спрос на дома под ключ, выполненные по авторским архитектурным проектам, с эксклюзивными интерьерами», — говорит генеральный директор компании SOHO Estate Елена Первакова. Средние сроки экспозиции качественных поселков сократились с 12 до 6 месяцев. В минувшем году, по данным аналитического отдела компании SOHO Estate, было заключено несколько крупных сделок. Абсолютным рекордсменом по стоимости стала продажа за 25 млн долл. элитного дома площадью 2,5 тыс. кв. м на лесном участке в 1 га, расположенном на 10-м км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Объем элитных предложений под ключ невелик и составляет всего несколько десятков домовладений. А вот объектов без отделки — порядка 600. Будущее — за качественной архитектурой и тщательно проработанной концепцией, считают аналитики.

 

Практически все специалисты сошлись во мнении, что цены на загородном рынке остались на прошлогоднем уровне. Только в успешных проектах они увеличились до 30%. В некоторых малоликвидных поселках можно было выторговать скидку в 20%. Зародившееся в 2011 г. явление — продажа загородной недвижимости через сайты-купонаторы — продолжает развиваться. На это обращает внимание заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева. Она приводит в пример опыт поселков Фисташки, Морозов, Пчелкино, Лесное-Стрешнево, Усадьба Коровино, Высокое, Рождествено.

 

Еще одну новую стратегию продаж малоэтажного жилья заметила А. Гайрабекова. «В связи с активным выходом на рынок так называемых компаний одного проекта, главным оружием которых является демпинг, профессионалы запустили мультилистинговую систему, — сообщила она. — Это подразумевает объединение всех продавцов на одном направлении под единым брендом и организацию общей системы продаж, позволяющей максимально плодотворно взаимодействовать с клиентом. По такой модели обычно организован бизнес в food-retail, где у одного продавца находится ассортимент всех сотрудничающих с ним производителей. Единая маркетинговая и ценовая политика не только приводит к повышению качества предложения, но и формирует цивилизованный рынок. Как результат, за 2012 г. на Новорязанском, Егорьевском, Можайском и Минском направлениях продажи вовлеченных участников-партнеров выросли на 10% от общего количества проведенных сделок».

 

Наиболее заметным событием прошлого года для рынка эксперты считают утверждение юридического статуса Новой Москвы. «Это повлияло на весь юго-запад Подмосковья», — говорит А. Архипов. «Данные территории обладают большим потенциалом, — поддерживает коллегу В. Яхонтов. — Но пока в законодательстве сохраняется неразбериха, из-за рассогласованности работы различных органов власти крайне сложно выстроить нормальные денежные, налоговые, земельные отношения. Когда появятся прозрачность, работающие нормативы, тогда, можно надеяться, в Новую Москву потянутся инвесторы». Согласны с экспертами специалисты компании «Вектор Инвестментс»: «Сегодня выставлено немало земель по Киевскому и Калужскому шоссе, вошедших в границы мегаполиса, — количество предложений увеличилось в разы. Но девелоперы не спешат с их освоением, ведь генплан развития ожидается только в 2014 г.».

 

Существующую сегодня ситуацию с малоэтажкой на территории Новой Москвы анализируют в компании Atlas Development. На этом рынке представлено чуть более 80 проектов, в которых ведут продажи. В прошлом году стартовала реализация 11 поселков. Большая часть предложения относится к участкам без подряда (30%). Готовых коттеджей не более 15%. Растет количество проектов с малоэтажными домами — на их долю приходится почти четверть рынка. Такие же показатели у таунхаусов и дуплексов. Большинство поселков, стартовавших в прошлом году, относят к эконом- и бизнес-классу, и только один — Никольский Берег — позиционируется в высшем ценовом сегменте.

 

Алексей Аверьянов напоминает еще об одном значимом событии — смене губернатора Московской области. «Пока неясно, чего ждать в будущем, — говорит он, — но на ближайшую перспективу можно прогнозировать изменения в налогообложении земель и частных домов, а также возможны новые решения в регистрационных действиях сделок».

 

Эксперты констатируют перераспределение спроса на подмосковных направлениях в 2012 г. С марта прошлого года началась масштабная реконструкция Новорижского шоссе, которая продлится три года. В рамках проекта будет отремонтирован участок до 50 км. А пока движение по этой трассе затруднено, что не может не заставить покупателей обратить внимание на другие трассы, например на Можайское или обновленное Киевское шоссе. На этих направлениях выросло количество предложений, относящихся к дальним рубежам области. Существенный потенциал для развития имеет Каширское направление.

 

Среди тенденций, прогнозируемых на 2013 г. для загородного рынка, — увеличение доли экономкласса (таунхаусы, квартиры и бюджетные участки без подряда), развитие сегмента дальних дач, рост предложения и спроса на ипотечные кредиты, появление новых мультиформатных проектов, повышение инвестиционного интереса к загородной недвижимости.