Евгений Клец: «Развитие мультиформата влияет на образ жизни людей»

— В последние годы формируется интересная тенденция: москвичи стремятся переехать в Подмосковье. Почему так происходит? И что бывшие городские жители покупают в области — квартиру в жилом комплексе или более приближенный к природе таунхаус?

 

— Москва — очень дорогой город, поэтому позволить себе приобретение недвижимости в столице или банальное улучшение жилищных условий могут далеко не все. Подмосковье призвано эту проблему решить: даже в проектах, расположенных в ближнем поясе области, первый взнос по ипотеке может не превышать стоимости подержанного автомобиля, то есть это реальная возможность обзавестись первым жильем или квартирой большей площади. К примеру, у нас в ЖК «Пятницкие кварталы» доля покупателей-москвичей составляет 77%. Многие переезжают сюда из Митино, так как комплекс расположен в нескольких километрах от МКАД, зато уровень цен вполне демократичный, качество не уступает столичному, а в некоторых случаях его превосходит. Немаловажный нюанс — обеспеченность новых подмосковных ЖК собственной инфраструктурой, образовательной, развлекательной и спортивной. Если она имеется, то успех проекту гарантирован.

 

— Не секрет, что не все районы Подмосковья одинаково популярны как среди покупателей, так и девелоперов. Какие города и районы сейчас наименее востребованы? Как можно ликвидировать этот дисбаланс?

 

— Вы совершенно правильно отметили, что Подмосковье застраивают неравномерно. Причем эта неравномерность не только количественная, но и качественная: нельзя взять какой-либо район и приклеить к нему ярлык аутсайдера — это было бы некорректно, надо учитывать сильную дифференциацию реализуемых проектов по качеству. Понятно, что есть традиционно престижные и менее престижные направления области, но практически каждое из них находит своего потребителя. В целом же ключевым фактором, влияющим на привлекательность той или иной локации для покупателей жилья, остается транспортная доступность. С этой точки зрения самыми проблемными в Подмосковье являются населенные пункты, расположенные на Горьковском, Щелковском, Рязанском, Новорязанском, Ярославском шоссе, а также на территориях Новой Москвы, где нет электричек, а метро придет лишь к 2020 г.

 

— Как сказалась на рынке массовая кадастровая переоценка стоимости земель, начавшаяся около года назад?

 

— В связи с кадастровой переоценкой земли в 2013 г. был зафиксирован очевидный скачок цен в Подмосковье в несколько раз, и затронул он прежде всего такие районы, как Волоколамский, Чеховский, Павлово-Посадский, Ступинский и Егорьевский. Стоимость земли в этих районах сегодня варьируется в пределах 100–300 тыс. руб./сотка.

 

— Как сказалось на застройщиках присоединение к столице новых территорий? Есть ли конкуренция между Подмосковьем и аналогичным жильем в Новой Москве? Или для покупателя юридический статус земли не имеет существенного значения?

 

— С Новой Москвой мы не конкурируем, новомосковское жилье сегодня ценится не больше, чем аналогичное в соседних локациях, но без столичного статуса. С момента объявления о присоединении прошло более двух лет, и сегодня уже есть понимание, что кардинального изменения уровня жизни на новых территориях не будет. Более того, отсутствие генерального плана развития, принятие упрощенного порядка изъятия земли для государственных нужд, перспективы уплотнения застройки еще в 2013 г. спровоцировали здесь сокращение спроса на любую недвижимость загородного формата. В общем же можно констатировать, что сегодняшние покупатели не готовы переплачивать за так называемую прописку, им важнее конкретные преимущества проекта — высокая транспортная доступность, качественная инфраструктура, интересные природные объекты и пр. Понятное будущее — тоже необходимость. Никто не может гарантировать, что рядом с вашим домом в Новой Москве завтра не построят крупную автотрассу или, к примеру, индустриальный парк. Все это в совокупности негативным образом сказывается на привлекательности новомосковских земель.

 

— Что изменилось на загородном рынке по сравнению с прошлым сезоном?

 

— Ситуацию на подмосковном рынке загородной недвижимости сегодня можно охарактеризовать как очень ровную. В январе — августе количество сделок находилось на прогнозируемом уровне, ни провала продаж, ни их бурного роста не было. Несмотря на некоторую нестабильность, люди активно интересовались возможностью приобретения индивидуального загородного жилья, при этом ажиотажа мы не увидели, хотя небольшое увеличение числа инвестиционных сделок было. В достаточной степени обес­печены спросом качественные проекты, а наименее ликвидное предложение во всех сегментах предлагают со значительными скидками — фактически речь идет о снижении цен на 10–15%. В случаях, когда объект экспонируют на рынке два-три года и более, размер скидки может превышать 50% от первоначальной стоимости. То есть рынок сегодня в полной мере является рынком покупателя: запросы потребителя растут, и девелоперам приходится прилагать усилия, чтобы соответствовать им.

 

Активнее всего идут продажи в поселках с участками без подряда, при этом набирает обороты тенденция к расслоению такого предложения на качественные востребованные проекты и откровенный неликвид, то есть заметно снизилось стремление к псевдоэкономии, когда низкая стоимость участка оборачивается огромными затратами на решение проблем с коммуникациями. Спрос явно смещается в подсегмент готового продукта — участки без подряда в концептуальных поселках с развитой инфраструктурой и прописанными нормами застройки.

 

Что касается подмосковной географии престижности, особых изменений она не претерпевает: в лидерах Новая Рига, Рублевка, Киевское, Калужское направления. Восток традиционно менее интересен, но также имеет свою устойчивую целевую аудиторию — людей, располагающих крайне ограниченным бюджетом на приобретение загородного жилья.

 

— Какова структура предложения в Подмосковье? Что строят активнее: многоквартирные дома, клубные поселки, малоэтажку, нестандартные загородные форматы?

 

— Многоквартирного жилья в области очевидно больше, особенно если рассматривать самый востребованный у покупателей радиус — до 30 км от МКАД. Насколько я знаю, только за прошлый год в Подмосковье было построено более 500 многоквартирных домов, это огромные объемы. По мере удаления от МКАД доля индивидуального строительства, естественно, возрастает. Из интересных тенденций можно выделить рост числа проектов, сочетающих в себе различные форматы недвижимости. К примеру, на загородном рынке Подмосковья доля мультиформатных поселков достигла четверти от общего объема. Очень популярны среди покупателей и многоквартирные проекты, включающие в себя в том числе такой нехарактерный для них формат, как таунхаусы. Причем речь практически обо всех сегментах — есть примеры высокой востребованности таунхаусов и в проектах элитного класса, и в достаточно бюджетных подмосковных ЖК. На мой взгляд, развитие мультиформата в ближайшем Подмосковье — это реальный шаг на пути к формированию цивилизованного рынка, который, по сути, оказывает огромное влияние не только на застройщиков, но и на образ жизни будущих жителей.