Элитное жилье: спрос падает, но цены все равно вырастут

26 февраля 2015 года в Институте Русского Реалистического Искусства прошел XIII круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости.

Круглый стол — это основное мероприятие Клуба, которое проводится 2-4 раза в год, начиная с весны 2008 года, неизменно собирая значительное число участников, в том числе главных редакторов профильных и федеральных СМИ, топ-менеджеров, ведущих специалистов компаний — игроков рынка недвижимости и журналистов. В этот раз темой мероприятия объявили «ВЫСОКИЙ БЮДЖЕТ. Антикризисные стратегии девелоперов жилья бизнес и премиум-класса».

В первой сессии участники обсудили вопросы строительства элитного жилья и жилья бизнес-класса в Москве. Вторая сессия была посвящена проблемам и тенденциям строительства высококлассного загородного жилья в Московской области. Модератором дискуссии традиционно стала корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов Марта Савенко.

Партнеры круглого стола

Генеральным партнером XIII Круглого стола главных редакторов выступила компания PSN Group. Как и остальные мероприятия Клуба, мероприятие проходило при информационной поддержке издания «Коммерсантъ-Дом»

• Официальное рекламное агентство: Рекламное агентство недвижимости Гагафонов.ру.


• Организационный партнер: Коммуникационное агентство Правила Общения.


• Стратегический интернет-партнер: ДОМ Lenta.Ru.


• Официальный интернет-партнер: Интернет-портал Novostroy-M.ru.


• Информационный партнер по элитной недвижимости: Журнал о luxury-культуре Robb Report Россия.


• Стратегический интернет-партнер в Санкт-Петербурге: Портал BN.ru.


• Информационные партнеры: журналы Дайджест Недвижимости, НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ, Пригород, порталы Квадрум, Элитное.ру, Русская недвижимость, Вся Рублевка, Дом за МКАД.

В работе XIII Круглого стола приняли участие:

• Ирина Кис, главный редактор портала Novostroy-M.ru.


• Денис Тыкулов, главный редактор портала Элитное.ру.


• Елена Никитина, главный редактор «Ведомости-Недвижимость».


• Валерия Семенова, главный редактор ДОМ.Лента.ру.


• Оксана Самборская, редактор направления «Недвижимость» на радиостанции Business FM.


• Мария Хмелевская, главный редактор Restate.ru.


• Мария Большакова, главный редактор портала «Вся Рублевка».


• Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора портала «Квадрум».


• Руслан Дзкуя, шеф-редактор портала Российского строительного комплекса.


• Олег Кузьминский, редактор-эксперт журнала «Коммерческий директор».


• Алла Насонова, главный редактор порталов ДОМзаМКАД.ру, КВАРТИРАзаМКАД.ру КВАРТИРАвМОСКВЕ.ру.


• Ирина Богатырева, главный редактор портала «Мир квартир».

Реальные цены

Как и во всех остальных ценовых сегментах, всплеск продаж элитного жилья пришелся на конец 2014 года, а вслед за этим на рынке воцарилось затишье, связанное с кризисом и политической обстановкой на мировой арене. Об этом говорили на мероприятии эксперты, представляющие девелоперские, риэлторские и консалтинговые компании. Алексей Болдин («Магистрат», входит в ГК «ИНТЕКО»): «В декабре мы продали порядка 40 квартир в «Садовых кварталах» — это наш абсолютный рекорд за все время существования проекта».

Top Brokers Alliance представил собравшимся сводную статистику по основным индикаторам элитного жилья Москвы. По данным экспертов четырех компаний, входящих в альянс (IntermarkSavills, Tweed, Welhome и Contact Real Estate), если в 2013 году в этом сегменте состоялось 518 сделок, то в 2014 уже 568, однако при этом средняя цена квадратного метра в долларах упала с $19 630 (январь 2014) до 14 980 (январь 2015). Это неудивительно, если принять во внимание два факта: во-первых, осеннее обесценивание рубля, и во-вторых, то, что расчеты аналитиков TBA были сделаны по ценам предложений.

«Цены реальных сделок могли быть существенно ниже», — добавил Анатолий Довгань(IntermarkSavills), заметив также, что на элитном рынке, в отличие от массового сегмента, каждому покупателю предлагаются индивидуальные условия. Александр Подусков (KR Properties) отметил, в свою очередь, что в конце 2014 года многие девелоперы фиксировали скачущий курс доллара по месяцам, в частности, проекты компании KR Properties продавались по курсу от 35 до 40 рублей за 1 доллар, а рост продаж в IV квартале прошлого года составил около 30%.

Екатерина Тейн (PSN Group) также отметила, что в конце года продажи компании были на высоком уровне, однако из-за новогодних праздников несколько снизились, возобновившись после окончания каникул. Аналогичный сезонный спад отметили практически все девелоперы. Павел Лепиш («Главмосстрой-Недвижимость») также отметил, что в декабре был очень большой спрос на машиноместа и при достаточно высокой стоимости (2,6-3,8 млн рублей) в компании было реализовано 36 машиномест. «Все, кто ранее покупал квартиры и откладывали покупку места для авто, пришли в декабре и покупали по 2-3 машиноместа, причем третье — про запас», — пояснил эксперт.

При этом в бизнес-классе, по его словам, продажи в декабре выросли раза в два по сравнению с ноябрем. Что касается ипотеки в сегментах бизнес- и элит, то, по словам экспертов, что в 2008, что в 2014 году доля сделок с привлечением различных заемных средств составляла не более 30%. И теперь, когда покупатели лишились этого инструмента, начал формироваться отложенный спрос.

Меньше денег

Екатерина Тейн отметила, что в данной ситуации выводить на рынок новые проекты, напрямую зависящие от финансирования физических лиц невозможно. Поэтому новые проекты возможны только при условии проектного финансирования. «Понятно, что сейчас далеко не каждый застройщик может легко получить кредит от банка, поэтому многие проекты, которые ранее планировались, на рынок не выйдут. Список застройщиков, которые могут получить проектное финансирование — он очень ограничен», — пояснила эксперт. Существующие проекты также сталкиваются с рядом трудностей, в частности, с недостатком финансирования в результате обесценивания национальной валюты.

Мария Котова (Knight Frank) отметила, что крупные девелоперы оптимизируют стоимость строительства, думают об импортозамещении. «Кроме того, они диверсифицируют риски путем входа в проекты в разных ценовых сегментах», — заметила эксперт. В то же время, сказала госпожа Тейн, новые элитные проекты, которые выходят на рынок даже в кризис, более устойчивы по сравнению с ЖК эконом-класса за счет более длительных сроков строительства. «Любой кризис имеет начало и конец, — подчеркивает эксперт. — И одно дело — эконом-проект, который строится год-полтора, и совсем другое — высокобюджетный жилой комплекс, рассчитанный на 5-6 лет».

Алексей Болдин подтвердил, что банки ужесточили требования к застройщикам-заемщикам и повысили процентные ставки, что напрямую сказывается на марже любого проекта, и она постепенно будет снижаться. В то же время, говорят эксперты, это повышает ценность существующих проектов, ведь во время кризиса недвижимость остается самым устойчивым и надежным средством для сохранения средств. «Москва — самый крупный город в Европе», — напоминает Екатерина Тейн. — «Ликвидной московская квартира останется всегда, ее всегда можно будет продать». «Если посмотреть на совокупную стоимость недвижимости, то она растет последние 35 лет по всему миру», — подтверждает Мария Котова.

Временное явление

Что касается будущего двух верхних сегментов, то Константин Ковалев (Blackwood) выразил мнение, что бизнес-класс будет расширяться за счет той части рынка, которую занимает элитное жилье, тогда как сама элитка сузится до центра Москвы, пресловутой Остоженки и Золотой Мили. Главной причиной этого явления эксперт назвал отсутствие роста доходов населения Москвы.

Константин Ковалев пояснил, что для этого нет никаких политических, экономических и геополитических оснований, по крайней мере, в ближайшие два года. Поэтому на данный момент планировать новые элитные и вообще дорогостоящие объекты не имеет смысла. Но несмотря на все эти доводы, во время блиц-опроса, проведенного модератором в конце первой сессии мероприятия, другие эксперты в своих ответах выразили уверенность, что рублевые цены на недвижимость классов бизнес- и элит- будут расти и дальше, в перспективе на ближайший год — от 5% до 15%, в зависимости от инфляции и внешнеполитической ситуации, а также качества и ликвидности проекта, хотя некоторые не исключили и некоторый спад, который, как им кажется, будет временным явлением.

Проект как киллер

Один из главных вопросов второй сессии, посвященной рынку загородного элитного жилья, задала Марта Савенко: строительство в самом сердце Рублевки проекта «Ильинское-Усово», которое в конце прошлого года анонсировала компания «Мортон» — убьет ли оно элитный рынок как таковой? Некоторые эксперты подвергли сомнению саму возможность реализации этого проекта. «На самом деле «Мортон» и не собирался его строить», — заявил Тимур Сайфутдинов (Point Estate). В то же время участники рынка отметили, что, безусловно, если эта стройка всё же развернется, снизит качество жизни на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе по соседству с проектом, а заодно и стоимость домов в поселках, находящихся поблизости.

«Получается, что России, в отличие от Европы, не охраняется загородный образ жизни, здесь можно запросто построить высотку в чистом поле или бетонную коробку посреди стародачного места», — заметила Марта Савенко. Илья Менжунов («Метриум Групп») пояснил, что в данном случае большую роль играет авторитет и связи. «В борьбе между жителями частных владений и владельцами земельных участков, желающими возвести массовое жилье, выиграет всегда тот, чей политический вес больше», — резюмировал эксперт. Он также добавил, что элитный рынок Подмосковья не ограничивается районами, прилегающими к территории будущей застройки, поэтому нельзя говорить о масштабном влиянии данного проекта на загородный сегмент в целом.

Тимур Сайфутдинов напомнил, что Генеральный план развития Московской области до сих пор не утвержден и в ближайшие два года его вряд ли утвердят. А раз нет генплана, значит, нет никаких ограничений на строительство на конкретных участках. Поэтому каждый девелопер может строить практически все, что посчитает нужным. «Есть закон, касающийся изменения категории земли: хотите ИЖС — пожалуйста, хотите многоэтажку — заплатите по тарифу, и будет вам многоэтажка», — объяснил эксперт.

Готовьтесь к уплотнению

В свою очередь, представитель ГК «ГРАС» — девелопера, занимающегося массовой застройкой, Петр Кирилловский пояснил, что развитие городов и пригородов напрямую зависит от количества людей на определенной площади. На данный момент, по словам эксперта, в Подмосковье этот показатель недостаточен даже для того, чтобы обеспечить комфортным проживанием хотя бы жителей коттеджных поселков и обеспечить существование необходимой городу и пригороду инфраструктуры. «Я считаю, что Подмосковье неминуемо ждет уплотнение застройки. Мое мнение: она должна быть разумной. Плотность должна повышаться, иначе развитие Московского региона невозможно», — отметил специалист.

Кроме того, по его словам, американцы начали отказываться от жизни в пригородах, поскольку жизнь в отдельном доме наносит существенно больший урон окружающей среде, нежели проживание в квартире. Однако многие эксперты категорически отказались соглашаться с такой точкой зрения. Косвенно подтверждая слова господина Кирилловского, Юлия Грошева (Kalinka Group) рассказала, что тенденцией последних лет на элитном загородном рынке стали малоэтажные квартирные проекты, которые пользуются популярностью у клиентов.

В свою очередь, Тимур Сайфутдинов отметил другой новый тренд на элитном рынке: «Хочется тишины и покоя? Пожалуйста — дальние дачи на Селигере. Реконструированная Новая Рига располагает к этому. Там сделали прекрасную дорогу, по которой можно всего за четыре часа «долететь» до Селигера».

Шокируя бывалых

Аналитики Kalinka Group отметили, что, несмотря на последние события, рынок загородной элитной недвижимости чувствует себя вполне неплохо: обеспеченные граждане начали возвращать свои капиталы в Россию из-за санкций и вкладываться в недвижимость, в том числе и загородную. «Сделки шли во всех диапазонах премиального рынка, — утверждает Юлия Грошева. — Однако осенью 2014 года средний бюджет сделки в долларах существенно снизился — почти на 30%».

За 2014 год аналитики насчитали 220 сделок в элитном сегменте загородного рынка, в то время как в 2013 году их было 270. Тем не менее, в декабре количество сделок было феноменально высоким, правда, к этому моменту большинство застройщиков номинировали цены на свои объекты в рублях либо зафиксировали курс доллара на отметке, существенно более низкой, чем тогдашний курс ЦБ, и основная масса бюджетов была сосредоточена в диапазоне 10-30 млн рублей. «Фазу турбулентности мы прошли достаточно ровно», — отметила эксперт.

С журналистами и коллегами поделился впечатлениями от осенних событий на рынке Валентин Зуев (Villagio Estate): «В октябре мы перешли в рублевую реальность, и в декабре перехлестнули все свои прибыли с 2007 года. Наша выручка превысила все мыслимые и немыслимые показатели. У меня складывается впечатление, что традиционный весенний спрос был оттянут на декабрь и январь».

Время действия

О дальнейшей судьбе загородного рынка высказывается Андрей Соловьев (Knight Frank): «Заселенные элитные места, такие, как Рублевка и Новая Рига, никогда не будут застраиваться массово». По его словам, в 2015 году усилится вымывание качественных объектов и предложений с рынка, так как люди их скупают, а новые проекты не выходят. Рынок в преддверии дефицита, и спрос в скором будущем сместится на вторичный рынок. «Кроме того, окончательный переход в рублевый прайс неминуем, и возврата к доллару не будет, а рост цен ожидается в пределах инфляции», — считает эксперт.

Валентин Зуев согласен с коллегой: новых проектов становится все меньше — и как все дефицитное, они будут дорожать. «В 2009 году вышло 10 новых элитных коттеджных поселков, в 2010 — 12, в 2011 — 16, в 2012 — всего три, в 2013 — только один, в 2014 — тоже один. Динамика наглядная, — убежден эксперт. — Сейчас выводить проект можно, только если он будет с историей или максимально ликвидный, но я таких не знаю. Что касается цен — они будут расти. Как только мы закроем все свои кредиты, то однозначно поднимем цены».

Практически все участники обеих сессий XIII Круглого стола главных редакторов отмечали, что какие-либо прогнозы в текущей ситуации делать сложно, поскольку к февралю она все еще оставалась крайне неустойчивой, в первую очередь, из-за геополитической обстановки. По всей видимости, время прогнозов еще впереди — а теперь время действий.