Элитное жилье — 2013: метражи меньше, география шире

На первичном рынке элитной недвижимости Москвы с начала нынешнего года стартовали продажи в восьми комплексах, в пяти из которых представлены апартаменты. Что уникального предлагают покупателям в новых проектах?

 

 

Ценные адреса

 

С начала 2013 г. первичный элитный рынок пополнился тремя новыми проектами жилых комплексов (ЖК): «Булгаков», «Плотникоff», «Grand Deluxe на Плющихе». Два первых — на стадии котлована, последний — уже возведен. По мнению экспертов, представленные объекты не вызывают каких-либо сомнений в принадлежности к элитному жилью, так как их местоположение безукоризненно: Патриаршие пруды, Арбат и Хамовники.

 

К главным преимуществам ЖК «Булгаков» в Большом Козихинском переулке относят высокую концентрацию разнообразных элементов социальной и развлекательной инфраструктуры. Подкупают также уединенная атмосфера (в восьмиэтажном комплексе будет всего 12 квартир), наличие огороженной территории с внутренним двором и подземного паркинга на 26 машино-мест (редкость среди проектов точечной застройки), оригинальная архитектурная концепция. «Это качественный клубный проект в одном из самых дорогих и известных районов Москвы, — комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. — Учитывая, что новостройки здесь — явление достаточно редкое, а интересные вторичные предложения единичны, «Булгаков» можно рассматривать и как инвестиционное решение». Цены в ЖК начинаются от 22,4 тыс. долл./кв. м, то есть они сопоставимы со стоимостью готового жилья (от 28 тыс. долл. и выше). «В данном случае это может быть оправдано местоположением дома: недвижимость на Патриарших прудах стоит дороже объектов с аналогичными параметрами, но с менее знаковой локацией на 20–30%, — отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. — С учетом крайней востребованности и острого дефицита предложения в данном районе политика застройщика выглядит вполне разумно».

 

ЖК «Плотникоff» помимо удачного месторасположения на окраине Старого Арбата отличает камерность (трехэтажный комплекс рассчитан всего на пять семей), высокий уровень инсоляции (большие и широкие окна), высокие потолки — 3,6 м, внешняя и внутренняя отделка. Дом органично вписывается в существующую застройку района. «Но у данного объекта есть и несколько недостатков, — считает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter. — Во-первых, это характерное для точечной застройки отсутствие собственной огороженной территории и некоторых элементов инфраструктуры (детская площадка, внутренний двор и т.д.). Во-вторых, минусом можно считать и наличие офисных помещений на первом этаже». Но в целом, по мнению эксперта, проект соответствует заявленному классу, стоимость квадратного метра — от 21 тыс. долл. — абсолютно адекватна для домов подобного уровня.

 

Не так однозначна ситуация с «Grand Deluxe на Плющихе». Комплекс состоит из нескольких секций переменной этажности и рассчитан на 134 квартиры. Среди очевидных плюсов объекта — хорошее расположение, наличие зеленых зон, высокая транспортная доступность, собственная огороженная территория. Что немаловажно, объект уже построен, но при этом имеет самую низкую цену квадратного метра среди всех новоиспеченных проектов. Это отчасти объясняется непростой историей ЖК. Он был заявлен на строительство в 2007 г. товариществом собственников жилья (ТСЖ) «Аввалон», инвестором которого выступала компания «ДонСтройИнвест». Впоследствии ТСЖ покинуло проект, и права на него перешли к «ДонСтрой». Объемы строительства значительно сократились, но в итоге комплекс был возведен за довольно короткое время. В официальную продажу он вышел в этом году. По мнению К. Мелконяна, стоимость жилья в ЖК «Grand Deluxe на Плющихе» полностью соответствует ценовому уровню данного района и никак не связана со сроками возведения объекта. Начальная стоимость квартир — 15 тыс. долл./кв. м, и она увеличивается с каждым этажом, что характерно для данного класса недвижимости.

 

 

Один другого краше

 

Объем предложения элитного жилья в столице увеличивается и за счет проектов с апартаментами. С начала года вышло пять таких комплексов: Turandot Residences, Golden Mile private residences, «У Патриарших», «Сады Пекина», многофункциональный комплекс (МФК) «IQ-квартал».

 

Клубный дом Turandot Residences включает в себя 35 роскошных апартаментов (от 50 до 250 кв. м) с террасами, два пентхауса, а также галерею бутиков и представительских офисов. Эксперты прогнозируют, что проект станет знаковым даже в мировых масштабах. Помещения будут продаваться с ремонтом от известных дизайнеров международной студии Jade Jagger for yoo. Отделку выполнят в двух стилях, которые весьма редко встречаются на нашем рынке: диско — близкий к стилистике Нью-Йорка 70-х гг. и аристо — навеянный обликами пригородов Лондона. «Turandot Residences вышел на рынок со стартовой стоимостью более 20 тыс. долл./кв. м и сразу поднял средний уровень цен в районе Арбата на 3%, — отмечает И. Могилатова. — Политика продаж, впрочем, отчасти уравновешивается заявленными бонусами для покупателей апартаментов — им в подарок предлагается терраса плюс дизайнерская отделка. Вид на центр, красивые интерьеры, историческое прошлое здания (проект реконструкции с сохранением фасада) прибавляют ему привлекательности».

 

Golden Mile private residences расположен на одной из самых престижных улиц — Остоженке. Проект представляет собой реконструкцию здания с великолепными фасадами и подземным двухуровневым паркингом. Срок готовности дома — 2014 г. В комплексе предлагаются апартаменты большой площади (от 170 до 500 кв. м) без отделки. Цена квадратного метра варьируется от 23 до 50 тыс. долл., общий бюджет покупки — в пределах 3,8–25 млн долл. «По сути, это одно из самых дорогих предложений, представленных на рынке», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

 

В районе Патриарших прудов крайне редко появляются какие-то новые объекты, поэтому комплекс «У Патриарших» уникален уже по этой причине. «На мой взгляд, это самый красивый строящийся объект в Москве на сегодняшний день, — говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate. — Расположен в историческом центре, предусматривает шикарную входную группу, панорамное остекление с элементами ар-деко и подземную парковку, что на сегодняшний день немаловажно». В данном комплексе есть апартаменты с небольшой площадью (от 59,4 кв. м), таких предложений в элитных домах практически никогда не было. Небольшие размеры помещений сказываются на более высокой цене за квадратный метр, но при этом данный факт позволяет сохранить довольно привлекательный бюджет покупки — от 1,5 до 8,5 млн долл.

 

 

Временная регистрация в придачу

 

Два новых комплекса апартаментов вывела в этом году на рынок компания «Галс-Девелопмент» — МФК «IQ-квартал» в «Москва-Сити» и «Сады Пекина» на территории, прилегающей к гостинице «Пекин».

 

В качестве преимуществ «IQ-квартала» эксперты отмечают предложение помещений под чистовую отделку — выполнена стяжка пола, подведены электричество и отопление. «Кроме того, в «Москва-Сити» обычно преобладают крупные апартаменты, а «Галс-Девелопмент» предлагает помещения площадью от 61,7 кв. м по адекватным ценам, — замечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Еще одно преимущество — на нижних этажах комплекса будет расположен отель под управлением международного оператора. Соответственно, покупатели также смогут пользоваться гостиничным сервисом. Подобных вариантов в Москве не так много. Единственный недостаток — строиться объект будет довольно долго, сдача госкомиссии запланирована на 2015 г.».

 

Однако главное отличие проекта МФК «IQ-квартал» — возведение важных элементов транспортной инфраструктуры Пресненского района. Будет создан второй выход со станции метрополитена «Международная», пешеходный мост до станции «Сити», с которой отправляются аэроэкспрессы в международные аэропорты Шереметьево и Внуково, многоуровневый паркинг под Третьим транспортным кольцом для автомашин сотрудников и посетителей «Москва-Сити», а также пересадочный узел между строящимися Калининской и Солнцевской линиями метро с выходами в торгово-развлекательный центр «Афимолл-Сити».

 

Проект «Сады Пекина» — это реконструкция гостиницы «Пекин» и строительство МФК с апартаментами. Запланировано два 12-этажных жилых здания, соединенных подземными переходами с отелем. Верхние этажи будут заняты просторными пентхаусами и живыми садами, давшими название всему комплексу. Пока в продаже только один корпус, минимальный бюджет покупки на данный момент составляет 15,2 млн руб. за 50,7 кв. м, однако уже в ближайшее время, когда будет окончательно оформлена вся разрешительная документация, ожидается рост цен. Строительство намечено завершить в 2016 г.

 

Кстати, проекты «Галс-Девелопмент» отличает от всех других новых комплексов с апартаментами один юридический нюанс — они будут находиться под управлением гостиничного оператора. А это значит, что в них разрешено оформить временную регистрацию на пять лет — таких проектов на рынке единицы (обычные апартаменты считаются нежилыми помещениями, прописка в них запрещена).

 

 

 

Вектор элитного рынка

 

В отличие от 2012 г. новой тенденцией в настоящее время стало появление на элитном рынке объектов по завышенным относительно стадии строительства ценам. «Возникает дефицит инвестиционно привлекательных предложений, — обращает внимание Д. Халин. — Большинство новостроек 2013 г. расположено в районах, где основную конкуренцию им составляет только вторичный рынок — Патриаршие пруды, Тверская, Замоскворечье, Арбат. Зачастую, не имея прямых конкурентов, застройщики завышают стартовую стоимость и тем самым отсекают инвестиционный спрос».

 

Как результат, происходит увеличение среднего бюджета покупки элитного жилья. Если в прошлом году наиболее популярным форматом были квартиры в строящихся объектах стоимостью 1–2 млн долл., то с начала 2013 г. превалируют сделки с жильем высокой степени готовности за 3–5 млн долл. «Основной спрос на элитном рынке сегодня формируют не столько инвесторы, рассчитывающие приумножить средства, сколько покупатели, намеренные сохранить свой капитал», — комментирует возникший тренд И. Могилатова.

 

Как отмечают эксперты, основные причины растущего спроса на элитное жилье — обширное и разнообразное предложение. Кроме того, сказываются ограничения по владению зарубежной недвижимостью для российских чиновников. А ситуация на Кипре позволяет надеяться на повышение интереса к дорогой недвижимости в Москве и Подмосковье со стороны инвесторов, выводящих свои капиталы из офшорных зон.

 

Эксперты отмечают, что почти половина всего первичного предложения сконцентрирована сегодня за пределами Садового кольца (главным образом в Хамовниках). В центре города наблюдается острый дефицит площадок, пригодных для развития элитных проектов, поэтому девелоперы вынуждены расширять географию рынка. Новостройки вне Садового появлялись помимо Хамовников на Октябрьском Поле, Кутузовском проспекте, Смоленской набережной, на Красной Пресне, а также вблизи Таганки.

 

«Другая яркая тенденция — большинство проектов представляет собой не новое строительство, а реконструкцию административных зданий или переформатирование офисных проектов в жилые, — говорит управляющий партнер компании SOHO Estate Ирина Егорова. — Апартаменты вскоре появятся даже на Остоженке, и они, к слову, могут оказаться весьма востребованными в этом районе».

 

Еще одно отличие новых проектов — это маленькие метражи. Если раньше строили элитные квартиры от 100 кв. м, то сейчас можно найти даже студии от 50 кв. м, что делает жилье в этом сегменте более доступным.

 

По мнению экспертов, 2013 г. пройдет в достаточно серьезной конкурентной борьбе между застройщиками. Вместе с тем в премиальном сегменте крупные девелоперские компании, аффилированные с государственными банками, занимают уже 60% от объема предложения, вышедшего на рынок в течение года, и их доля продолжает неуклонно расти. «Почти все публичные девелоперские компании перешли под государственный контроль. И мы считаем, что это очередной весьма болезненный удар по конкурентному рынку, — говорит Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group. — Все это ведет к монополизации, а снижение конкуренции неизбежно приводит к ухудшению качества, и сфера недвижимости в этом отношении не исключение».