Дом для Карлсона и другие необычные квартиры для оригиналов

Специалисты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость рассказали об особенностях появления в продаже и нюансах реализации квартир необычных форматов. По оценкам экспертов, жилплощадь со специфическими планировками востребована покупателями, предпочитающими оригинальность рациональному подходу, однако чаще всего задерживается в экспозиции в силу ограниченного круга таких потребителей.

Как пример «исторически» специфического планировочного решения риэлторы вспоминают однокомнатную квартиру в одной из торцевых башен «сталинской» высотки на Котельнической набережной. Считается, что жилье в этом корпусе в свое время получали лифтеры и другие сотрудники эксплуатационных служб здания. Однако после приватизации такие объекты стали поступать в свободную продажу и до сих пор пользуются заметным спросом в силу особого статуса дома, несмотря на ряд очевидно отрицательных либо спорных потребительских характеристик. В частности, описываемую «однушку» общей площадью 30 кв. м отличали комната круглой формы, отсутствие кухни и потолки высотой 6 м. Одним из желающих купить эту жилплощадь был певец Вилли Токарев, который сам жил в «высотке» и намеревался приобрести здесь жилье родственнице. По информации риэлторов, стороны возможной сделки разошлись в цене, и в итоге «круглая квартира» была продана некой художнице по цене на 10 % «выше рынка».

В ряде случаев оригинальная планировка жилого помещения является следствием предыдущей перепланировки недвижимости: чаще всего объектов больших площадей — в коммунальные квартиры. Особенно много таких вариантов встречалось в период массового расселения «коммуналок» в середине 1990-х гг. «Я помню комнату в квартире бывшего доходного дома, единственное окно которой выходило в общий коридор. Возможно, в свое время здесь была кладовая или иное хозяйственное помещение, но на момент продажи в ней жили люди, и площадь странным образом считалась жилой», — вспоминает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

Значительные возможности для оригинальных планировок или перепланировок дает расположение объектов на мансардных этажах, в бывших чердаках, в надстройках. Одним из таких примеров является квартира, находившаяся в надстроенной части «сталинского» дома на 2-й Владимирской улице. Помещение общей площадью 160 кв. м было разделено на две зоны: спальня — 20 кв. м и остальное — гостиная со сплошным (от пола до потолка) остеклением по внешней стене. При среднем сроке экспозиции квартир порядка двух месяцев на реализацию данного объекта потребовалось около года с учетом того, что владелец отказался снижать стоимость недвижимости: в конечном итоге жилплощадь купил один из жильцов того же дома.

«Экстраординарные планировочные или дизайнерские решения чаще всего существенно усложняют продажу жилья. Реализовать его в короткие сроки по среднерыночной цене крайне затруднительно, и у собственника такой недвижимости два полярных варианта действий. Первый, в случае необходимости срочной продажи, — быть готовым идти на серьезные, до 20 %, уступки по стоимости. Второе, если время терпит, — ждать покупателя-оригинала, который потеряет голову от этой конкретной квартиры. В таком случае есть шанс продать жилплощадь «выше рынка», — говорит Михаил Куликов.

Выжидательную позицию при продаже нетипового объекта иллюстрирует пример реализации жилплощади на бывшем чердаке малоэтажного дома в районе ст. м. «Тульская». Двухуровневая квартира имела общую площадь 60 кв. м, разделялась прозрачными стенами, а из расположенной наверху спальни был предусмотрен выход на крышу. Владельцем этого «дома для Карлсона» был профессиональный архитектор, который целенаправленно занимался переформатированием нежилых объектов в оригинальные жилые помещения и воспринимал свою недвижимость прежде всего как произведение искусства. Квартира была выставлена на продажу по цене на 25 % выше среднерыночной в районе, и все попытки снизить стоимость встречали крайнее недовольство хозяина и его категорический отказ.

Необычные планировки в современных квартирах экономкласса следует рассматривать как исключение, поскольку сама концепция жилья массовых сегментов предполагает определенную степень стандартизации объектов и рациональный подход к использованию площадей. Однако время от времени рынок жилья балует специфическими предложениями и оригиналов со скромным бюджетом. В частности, не так давно в малоэтажном комплексе города Щелково продавалась двухкомнатная двухуровневая квартира общей площадью 24 (!) кв. м. Цена такой «двушки» — 2,4 млн рублей, на 25 % выше средних значений по рынку.

«Надо понимать, что фейерверк самобытных архитектурных и дизайнерских идей, возникший из потребности людей в самореализации, давно отгремел. Сегодня — время взвешенных решений, функциональных интерьеров и рационального подхода к жизни вообще и реализации жилого пространства в частности. Квартиры с необычными планировками составляют не более 2 % объема предложения на вторичном рынке жилья и чаще всего являются либо сомнительным «приветом» из прошлого перепланировок, либо случайными объектами, больше интересными с познавательной, нежели практической точки зрения», — резюмирует Михаил Куликов.