Дешево, дорого, очень дорого...

24 Июня в 19:14 47 Николай Петров

Представляем вниманию читателей обзор новостроек Москвы по ценовым сегментам, подготовленный на основании исследований некоторых игроков рынка.

 
Новостройки экономкласса
 
Дешево, дорого, очень дорого...

Фото: MIRATO
В конце 2012 г. эксперты зафиксировали очередное увеличение объема предложения на рынке бюджетного жилья. Начались продажи в новых корпусах микрорайона Некрасовка-парк, расположенного на юго-востоке города. В течение всего минувшего года рынок стабильно пополнялся крупными проектами, а суммарная жилая площадь заявленных на реализацию объектов составила, по данным экспертов ГК «МИЦ», более 500 тыс. кв. м.
 
Если говорить о структуре предложения по территориальному признаку, то на рынке бюджетных новостроек по количеству предложений лидирует Южный административный округ, на долю которого приходится более половины от общего объема. Сегодня здесь реализуют такие крупные проекты, как микрорайоны Царицыно и Загорье, ЖК «Чертановский», «Зеленый берег» и «М-Хаус».
 
Почти 17% от всего объема предложений приходится на долю Юго-Восточного административного округа. Там в основном продают жилье в микрорайоне Некрасовка-парк, а также реализуют проекты «Life-Волжская» и МФК на улице Мельникова. Еще несколько лет назад доля ЮВАО на рынке новостроек была минимальной. Девелоперы неохотно осваивали наименее благополучный с точки зрения как экологии, так и транспортной доступности округ. Однако сегодня ситуация меняется. Помимо жилья здесь реконструируют промзоны, строят новые станции метро, что, безусловно, привлекает как девелоперов, так и покупателей недвижимости.
 
В среднесрочной перспективе подобное распределение объема предложений на рынке бюджетных новостроек, вероятнее всего, сохранится, полагают эксперты, поскольку новые крупные проекты запланировано реализовать в течение ближайших нескольких лет на территории Южного административного округа.
 
Дешево, дорого, очень дорого...
В течение минувшего года цены на новостройки комфорткласса выросли, что было обусловлено повышением стадии строительной готовности и плановым увеличением стоимости жилья от застройщиков. По итогам декабря средняя цена предложения составила 137 тыс. руб./кв. м, а рост стоимости с начала года превысил 20%.
 
В сегменте эконом на стоимость квадрата в течение года существенно влияли изменения в структуре предложения. Так, в июне отмечалось снижение цен в связи с выходом на рынок микрорайона Некрасовка-парк на начальной стадии строительства. В декабре стартовали продажи в новых корпусах, что так же отразилось на средней цене предложения в сегменте — она опустилась до 107,5 тыс. руб./кв. м. По итогам года эксперты зафиксировали снижение стоимости жилья на 19%.
 
В 2013 г. в сегменте бюджетных новостроек сохранится тенденция к увеличению объема предложения. Квадратные метры будут появляться как в уже ­реализуемых объектах, так и в планируемых. Рост цен ожидается умеренный, на уровне 10–15% в год. Таким образом, рынок продолжит стабильно развиваться.
 
Среди наиболее крупных ожидаемых проектов можно отметить микрорайон Царицыно-2, застройщиком которого выступит ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов». На юге города должен появиться ЖК «Варшавские холмы», девелопер проекта — ГК «ПИК». ГК «Эталон» планирует построить жилой комплекс комфорткласса площадью около 140 тыс. кв. м в Алексеевском районе.
 
Наиболее крупные объекты, вышедшие на рынок в 2012 г.
Жилойкомплекс
Адрес
Девелопер
Общая жилая площадь, тыс. кв. м
«Некрасовка-парк»
Люберецкие поля аэрации
«Лексион Девелопмент»
360,0
«Большое Кусково»
Ул. Перовская, вл. 66
ГК «ПИК»
130,0
«M-Хаус»
Ул. Кировоградская, вл. 25
«ФСК-Лидер»
50,9
Данные ГК «МИЦ»
 
Новые проекты, заявленные на 2013 г.
Жилой комплекс
Адрес
Девелопер
Площадь, тыс. кв. м
Ожидаемые к выходу на рынок
«Царицыно-2»
Ул. Элеваторная, д. 11
ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»
300,0
Р-н Алексеевский
ГК «Эталон»
138,9
«Варшавские холмы»
Южное Чертаново, рядом со ст. м. «Аннино» и «Ул. Академика Янгеля»
ГК «ПИК»
130,0
Дополнительные объемы в существующих новостройках
«Некрасовка-парк»
Люберецкие поля аэрации
«Лексион Девелопмент»
360,0
«Большое Кусково»
Ул. Перовская, вл. 66
ГК «ПИК»
130,0
Данные ГК «МИЦ»
 
 
Жилье для бизнесменов
 
Дешево, дорого, очень дорого...

Фото: MIRATO
Возрождающийся спрос на жилье бизнес-класса стимулирует застройщиков активно выводить на рынок новые проекты. При этом среди них немало таких, которые были заявлены еще до кризиса 2008 г. Реализовать их стало возможно только сегодня. Еще одна большая категория новых проектов — апартаментные комплексы, под которые реконструируют административные и производственные здания. Подобные проекты не требуют длительных согласований и обеспечивают девелоперам быструю отдачу при умеренных инвестициях.
 
Эксперты компании IntermarkSavills отмечают: в течение 2012 г. первичный рынок городского жилья бизнес-класса пополнился 15 новыми проектами, что больше, чем за предыдущие три года. Суммарная площадь новых предложений составила около 400 тыс. кв. м, четверть из них приходится на апартаменты (101 тыс. кв. м).
 
За последний год жилье в двух реализуемых объектах бизнес-класса было полностью раскуплено. Таким образом, к концу 2012-го на первичном рынке в этом сегменте насчитывалось 42 проекта. В 13 из них покупателям предлагали апартаменты бизнес-класса, в большинстве случаев в формате «лофт».
 
Между тем застройщики продолжают активно выводить на рынок квартирные проекты. Интересно, что большинство новых жилых комплексов бизнес-класса достаточно масштабные. Так, совокупная площадь в пяти наиболее крупных объектах столицы достигает 287 тыс. кв. м, расположены они исключительно на западе Москвы.
 
Большинство новостроек бизнес-класса из представленных на рынке планируют ввести в эксплуатацию уже в 2013 г.
 
Более 40% домов, где еще не завершены первичные продажи, полностью возведено. Для таких объектов нет риска недостроя, но и цены здесь зачастую выше среднерыночных.
 
Дополнительную динамику спросу на первичном рынке городского жилья бизнес-класса придавали продажи в апартаментных проектах. Объектами около 20% сделок были именно они. Юридическая грань между апартаментами и квартирами уже сейчас для покупателей не является непреодолимым препятствием. В случае пересмотра института прописки она сотрется практически полностью.
 
Дешево, дорого, очень дорого...
По оценкам IntermarkSavills, за 2012 г. в сегмент городского жилья бизнес-класса Москвы покупателями было вложено более 1,1 млрд долл. Фактическая емкость первичного рынка достигла 1,8 тыс. объектов, или 178 тыс. кв. м. По сравнению с прошлым годом среднемесячный темп продаж квартир и апартаментов в новостройках увеличился на 11% — до 150 транзакций в месяц.
 
В территориальной структуре спроса лидирует восток Москвы, где цены на квартиры бизнес-класса самые низкие, тогда как в остальных округах спрос распределен достаточно равномерно. На долю наиболее престижных ЗАО, ЮЗАО и СЗАО пришлось около 40% всех первичных сделок. Каждая десятая квартира была приобретена в ЦАО, где доминируют проекты премиального сегмента. При этом покупатели готовы отдавать почти миллион долларов за квартиры и апартаменты там. Доступное жилье в ВАО предлагали в два раза дешевле. Средний бюджет покупки апартаментов бизнес-класса в 2012 г. составил около 400 тыс. долл.
 
Очевидно, что застройщики больше не боятся перенасыщения рынка. За 2012 г. объем первичного предложения квартир и апартаментов бизнес-класса увеличился более чем в два раза. Активный выход на рынок нового жилья бизнес-класса происходил практически во всех столичных округах.
 
Спрос на квартиры бизнес-класса в 2013 г. продолжил увеличиваться. Этому способствует вывод на рынок новых комплексов, а также приближение к завершению реализации ключевых проектов. Прогнозируют, что среднемесячное количество сделок повысится за год на 10–15%. Доля апартаментов в структуре спроса возрастет до 25–30%.
 
На данный момент первичный рынок остается рынком покупателя. Количество заключаемых сделок существенно уступает объему предложения. Уже существующих предложений при текущем среднем уровне спроса должно хватить почти на три года. В подобных условиях не приходится ожидать ценовой динамики, считают эксперты. Рост цен в сегменте бизнес-класса в 2013 г. не превысит, по их мнению, 10%.
 
 
Элитные меры
 
Дешево, дорого, очень дорого...
 
МНЕНИЕ
 
Дешево, дорого, очень дорого...Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills:
 
«В течение 2012 г. рынок жилья бизнес-класса Москвы пополнился 15 новыми проектами, что является рекордным показателем и превосходит предыдущие три года, вместе взятые. Предложения весьма разнообразные, что, конечно же, приводит к конкуренции среди застройщиков и к борьбе за покупателя. Сегодня в ней выигрывает тот, кто представит проект с наиболее современной и востребованной концепцией и сумеет предугадать стремления и желания потребителей...»
 

Дешево, дорого, очень дорого...

В последнее время традиционные понятия элитного жилья несколько видоизменились. Все чаще игроки рынка относят к данному сегменту квартиры бизнес-класса, расположенные не только в черте города, но и за его пределами. Подобные отклонения от общепринятых правил несколько затрудняют анализ ситуации на рынке, поскольку теперь зачастую происходит путаница в терминологии, считают в компании «Новое Качество».
 
Тем не менее, не принимая в расчет подобные веяния моды, можно с уверенностью говорить о том, что структура спроса ни по одному из основных критериев (география, бюджет покупки и метраж квартир) не претерпела значительных изменений. Как и прежде, потенциальные покупатели ориентируются на сумму около 50 млн руб., подбирая для себя жилье преимущественно в ЦАО, СЗАО, ЗАО и ЮЗАО.
 
В 46% случаев площадь приобретаемой квартиры составляет от 80 до 150 кв. м. Примерно одинаковое число покупателей отдают предпочтение квартирам до 80 кв. м и от 150 до 200 кв. м — 24 и 23% соответственно. Таким образом, всего лишь 8% покупателей присматривают для себя просторные варианты площадью более 200 кв. м.
 
Объем предложения на рынке элитной недвижимости Москвы в 2012 г. сократился на 8%, подсчитали аналитики компании Est-a-Tet. На сегодняшний день он составляет около 186 тыс. кв. м, или 38 объектов.
 
В прошлом году на рынок вышло всего 14 объектов, включая апартаменты, среди которых элитный квартал Литератор, ЖК Barrin Нouse, ЖК «Смоленский бульвар, 24», МФК «Новый Арбат, 32», ЖК Wine House (первая очередь строительства), возобновились продажи в ЖК Skuratov House.
 
По подсчетам экспертов компании «Новое Качество», объем первичного рынка к концу года составил примерно 1 тыс. квартир. На долю традиционных районов-лидеров (Хамовники, улицы Новослободская, Остоженка и Арбат, Замоскворечье, Патриаршие пруды, Пресненский округ и т.п.) пришлась большая часть объема предложения по метражу.
 
Довольно интересная ситуация к концу 2012 г. отмечалась в отношении цен на элитные квартиры. Формально можно говорить об укреплении рубля по отношению к американскому доллару, что, казалось бы, должно было стимулировать интерес инвесторов к элитному жилью как к средству сохранения валютных сбережений и таким образом способствовать росту цен на него, однако фактическое повышение стоимости недвижимости составило не более 0,5%. На то имеется три причины. Во-первых, укрепление рубля оказалось не столь значительным, чтобы стимулировать рост спроса. Во-вторых, традиционные предновогодние скидки оказали некоторое давление на цены. И, наконец, в-третьих, выход на рынок новых, сравнительно более доступных объектов сбил рост стоимости на первичном рынке. К концу года средние цены в первичном сегменте составили чуть более 20 тыс. долл./кв. м.
 
В 2013 г. эксперты ожидают выхода на рынок новых объектов. Намечено строительство апартаментов гостиницы «Пекин» (новый проект компании «ГАЛС-Девелопмент»), начало реализации второй очереди ЖК «Садовые кварталы». Эти проекты не только увеличат количество предложений на рынке элитной недвижимости Москвы, но и несколько сдержат рост стоимости на элитное жилье. За 12 месяцев он составит примерно 3–4%. К концу 2013 г. эксперты ожидают увидеть средние по первичному рынку цены на уровне 20,2 тыс. долл./кв. м.
 
Дешево, дорого, очень дорого...
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных