Делать ли ремонт, чтобы сдать дороже?

Цена аренды квартиры, помимо прочего, зависит и от ее состояния. Если отделка хорошая, мебель удобна, а техника исправна, то такую квартиру можно сдать подороже. Но, как выяснили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», не стоит делать шикарный ремонт в маленькой квартире на окраине - такая затея вряд ли окупится.

Если вы ответственный арендодатель, вам наверняка хочется предложить вашему жильцу качественное помещение — такое, чтоб и не стыдно было, и чтобы цену можно было запросить достойную. Поэтому, если квартира вам досталась не в лучшем состоянии, с отходящими от стен обоями, засаленной мебелью и протекающей раковиной, специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» настоятельно советуют сделать апгрейд. Но каким должен быть ремонт в сдаваемой квартире? Достаточно ли кое-как подлатать изъяны или нужно покупать дорогие материалы и технику известных марок?

Дорого и глупо

Оказывается, здесь, как и во всем, необходим рациональный подход. Нужно принять во внимание несколько факторов: местонахождение дома, его состояние и год постройки. Так, нет смысла делать дизайнерский ремонт, если дом находится на окраине, в депрессивном районе.

«Арендатор, способный дорого платить за дорогую отделку, в Бирюлево не поедет, а тот, кто поедет, не станет переплачивать», — уверен генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. Поэтому перед тем, как делать ремонт, решите для себя, какой категории арендаторов вы собираетесь сдать квартиру и за сколько.

Средняя цена аренды в Москве за «однушку» со старым «дедушкиным» ремонтом, но при расположении недалеко от метро, будет составлять около 25 000-26 000 рублей в месяц. А если сделать недорогой косметический ремонт, купить простую, но современную мебель и кое-какую технику, то 30 000-35 000 рублей. Таким образом, описанный ремонт для однокомнатной квартиры будет стоить примерно 300 000 рублей, а разница в ставке составит 10 000 рублей.

«С учетом того, что квартира, по статистике, сдается в среднем 10 месяцев, то этот ремонт окупится за 30 месяцев, или 3 года аренды. Поскольку он делается где-то на срок до 7-8 лет, затея представляется нам выгодной», — считает Павел Луценко.

Где уместна позолота?

А вот дорогой, «навороченный» ремонт окупается хуже. По оценкам экспертов, разница в цене аренды квартиры со скромной отделкой и квартиры аналогичной площади, но с дорогим евроремонтом, брендовой техникой и мебелью не превышает 10-15%. Если же сделать в совсем «убитой» квартире подобную крутую «начинку», то поднять ставку можно с 25 000 рублей до 40 000-45 000.

«Будем считать, что переплата составит 17 500 рублей в месяц, или 175 000 в год, а затраты на ремонт — 800 000 рублей. Получается, что окупится он за 4,5 года, а учитывая, что найти арендатора на более дорогое жилье сложнее и квартира будет пустовать больше времени, чем обычно, то и за все 5 лет, — говорит Павел Луценко. — Это инвестиция, как видим, уже сомнительная». И помните: чем больше площадь помещения, тем больше затраты и меньше их эффективность.

Итак, если ваша квартира находится в старом доме на окраине, выкиньте из головы мысли о мраморных полах, зеркалах в золотых рамах и унитазах из оникса. Они уместны только в просторной квартире, расположенной на Арбате, Тверской или Патриарших прудах — там, где арендная плата достигает 150 000 рублей в месяц, вы сможете «отбить» свои затраты. «Дорогие ремонт, мебель и техника имеют еще и тот недостаток, что хозяин будет сильнее переживать из-за износа или поломки. А ведь они обязательно будут — при аренде это неизбежно», — напоминает Павел Луценко.

Какой бы ремонт вы ни сделали, его при условии постоянной сдаче квартиры придется обновлять каждые 7-8 лет. Впрочем, дорогая квартира в центре Москвы с дешевым косметическим ремонтом — тоже нонсенс. «Никто не станет снимать такую в современном доме класса «бизнес» или выше, расположенном на огороженной территории и имеющем хорошую отделку входного лобби. Арендатор, рассматривающий такие предложения, ждет и соответствующего интерьера квартиры. Здесь уже нужны ремонт с использованием высококачественных материалов от известных фирм, достойные техника и мебель», — советует Павел Луценко.

Несколько советов арендодателю

Многолетняя практика рынка аренды показывает, что квартиры эконом-класса сдаются лучше всего и по самой оптимальной цене, если там сделан свежий косметический ремонт и присутствует вся необходимая современная, но недорогая техника — плита, духовка, холодильник, стиральная машина, телевизор. Из мебели должны быть: кухонный гарнитур, кухонный стол со стульями, прихожая, платяной шкаф, спальные места (по количеству арендаторов. Чем больше спальных мест, тем дороже можно сдать квартиру, но и износ ее будет больше). Все остальное приветствуется, но не обязательно. Павел Луценко отмечает, что требования к съемному жилью со временем растут, особенно в Москве, ближе к центру. В сегменте комфорт-класса (это выше, чем эконом-, но ниже, чем бизнес-) наниматели уже могут попросить установить кондиционер или посудомоечную машину.

Итак, если хотите удачно и по максимальной цене сдать квартиру в Москве — сделайте хотя бы легкий ремонт, придайте ей ощущение свежести. Уберите старую мебель, если она портит интерьер — лучше пусть ее совсем не будет, освободите помещение от личных вещей. Не поскупитесь на кондиционер — он ускорит сдачу вашей квартиры. В любом случае, чистая квартира дисциплинирует нанимателя: он понимает, что хозяин — человек, ответственно подходящий к своей квартире и к делам вообще, и требует того же от своего жильца.

И об интерьере. «Золотое правило» аренды гласит: не затевайте в съемном жилище отделку в каком-то характерном стиле: классике, арт-нуво, жестком хай-теке, в японском духе и т.д. «Иначе квартира будет нацелена на узкий круг любителей именно этого направления, а всех остальных претендентов отпугнет. Соблюдение стиля требует и дополнительных затрат, не говоря уже о том, что, например, классицизм с его колоннами, лепниной и наборным паркетом нелепо выглядит в типовых квартирах с потолками 2,5 метра», — объясняет Павел Луценко.

Арендная ставка на квартиры в хорошем состоянии

Район	Арен-да, руб.	Ком-нат-ность	Пло-щадь, кв. м	Начинка
Москва, р-н Некрасовка	27000	1	35	Ремонт, мебель, бытовая техника
Москва, Нижегородский р-н	45000	2	34	После ремонта, вся мебель новая
Москва, р-н Дорогомилово	100000	3	71	Дизайнерский евроремонт, вся мебель современная
МО, Люберецкий р-н	38000	1	45	Свежая отделка, кухонный гарнитур
МО, г. Химки	40000	2	44	Кухонный гарнитур, современная мебель и встроенная техника
МО, г. Электросталь	30000	3	66	После ремонта, со встроенной техникой и новой мебелью
Санкт-Петербург, Красносельский р-н	28000	1	35	Отличный ремонт и мебель
Волгоград	35000	2	60	Современные отделка и мебель, бытовая техника
Красноярск	27000	2	65	Современный дизайн, новая мебель и техника

Арендная ставка на аналогичные квартиры в не очень хорошем состоянии

Район	Арен-да, руб.	Ком-нат-ность	Пло-щадь, кв. м	Начинка
Москва, р-н Некрасовка	23000	1	40	Без мебели, ремонт муниципальный
Москва, Нижегородский р-н	30000	2	32	Старая мебель, старый ремонт
Москва, Пресненский р-н	35000	3	72	Евроремонт, мебель отсутствует
МО, Люберецкий р-н	16000	1	47	Не меблирована
МО, г. Химки	25000	2	45	Простая отделка, мебель наборная
МО, г. Электросталь	22000	3	66	Наборная мебель, старый ремонт
Санкт-Петербург, Красносельский р-н	18000	1	35	Старая мебель, старый ремонт
Волгоград	14000	2	58	Нет мебели на кухне и в комнатах
Красноярск	14000	2	63	Абсолютно пустая, без мебели и бытовой техники