Децентрализация офисов — тенденция 2014 г.

Деловая жизнь Москвы, традиционно сконцентрированная в центральной части города, в последнее время существенно изменила географию.

Новые качественные бизнес-центры начали появляться не только за пределами исторического центра и ТТК, но и за МКАД. Наибольшее количество объектов (почти 2/3) класса А и В+ располагается на западе Москвы. Около 40% — на севере. Благодаря высокой концентрации качественных офисных площадей динамичное развитие претерпевает и инфраструктура районов застройки.

«Инициатива московских властей по запрету строительства в пределах ТТК и ограничение высотности зданий уже внесли значительные изменения в карту деловой жизни Москвы, — комментирует Н&Ц генеральный директор девелоперской компании «Высота» Ирина Харченко. — В условиях дефицита помещений, новых территорий под застройку и высоких ставок аренды в центре города, децентрализация офисного рынка идет опережающими темпами. И если еще в прошлом году мы говорили о смещении фокуса арендаторов ближе к ТТК, то сегодня речь идет уже о растущем интересе к офисам в районе МКАД и за пределами столицы».

Последние пару лет удаленность от центра города перестала влиять на класс объекта. Общие требования к объектам высокого класса: офисный центр должен быть расположен не далее, чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или же должен быть организован шаттл для сотрудников, курсирующий с интервалом 5-15 минут в часы пик; рядом должны отсутствовать объекты, которые могут оказать негативное влияние на имидж бизнес-центра (функционирующие индустриальные объекты, свалки и прочее). По словам Ирины Харченко, серьезный дефицит качественных офисных площадей в Москве, условия платной парковки, как в центре города, так и в столичном Сити, и развитие социальной и транспортной инфраструктуры в пригороде столицы приводит к усилению миграционной активности крупных арендаторов. Средняя ставка аренды, по данным экспертов компании «Высота», на помещения в бизнес-центрах за МКАД составляет от 350 до 400 долл. м2/год (без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС), в то время как для офисов класса B в среднем на рынке московского региона средняя ставка аренды составляет $483 м2/год, для бизнес-центров класса A — $800 м2/год.

Децентрализованные объекты, по мнению экспертов компании «Высота», преимущественно пользуются спросом у представителей IТ и телеком-индустрии, занимающих почти 60% площадей в столичных бизнес-парках, у транспортных и логистических компаний (их долю эксперты оценивают в 22%), а так же у компаний, занимающихся производством (8%). Потенциальными арендаторами децентрализованных бизнес парков так же могут стать крупные компании, желающие разместить свои back-офисы по привлекательным ставкам аренды, и чья работа не подразумевает большое количество встреч с клиентами.

Ирина Харченко отмечает, что офисы на северном направлении, где подходит к завершению строительство БЦ Aero City, по праву пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. «На севере от Москвы, в зоне между МКАД и международным аэропортом «Шереметьево», сегодня активно формируется новый деловой кластер, развитию которого способствует наличие аэропорта и рост транспортной доступности Подмосковья на этом направлении — заканчивается реконструкция Ленинградки, в следующем году планируется пуск первого участка платного дублера трассы. Еще один немаловажный фактор, стимулирующий рост спроса на офисы за МКАД, — это развитие метрополитена в Подмосковье. Сроки строительства легкой линии метро в Химках уже определены, и после ее запуска в 2017 году город практически станет частью Москвы, современным районом с высокой транспортной доступностью, расположенным между центром столицы и крупнейшим аэропортом страны», — поясняет девелопер.

Настроение застройщиков заМКАДных офисов, не смотря на сохраняющуюся высокую долю вакантных площадей, оптимистичное. Рост интереса к децентрализованным объектам в ближайшие годы будет расти, уверены эксперты компании «Высота» и обусловлен он, в первую очередь, меняющимися потребностями арендаторов. «Учитывая наметившуюся тенденцию к децентрализации столичных офисов, мы надеемся на высокий интерес арендаторов к нашему объекту в Химках, срок сдачи которого намечен уже на середину июля 2014 года», — подчеркивает Ирина Харченко.