Давление на продажи старых дач в Подмосковье оказывают организованные поселки

В последние годы дешевая недвижимость в садовых товариществах постепенно утрачивает свои позиции на рынке в связи с активной застройкой Подмосковья дачными поселками. Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» подсчитали, что 21% покупателей «дачной недвижимости» предпочитают земельные участки без подряда, расположенные в местах нового дачного строительства.

Сегодня львиную долю спроса в сегменте бюджетной загородной недвижимости забирают земельные участки: предварительные итоги «дачного сезона» этого года показывают, что с земельными наделами прошло 36,25% сделок от общего числа транзакций с дешевой «загородкой». Такой интерес к участкам без подряда объясняется просто: это самый экономичный способ обзавестись дачей. Сначала выкупается и обихаживается земля, а дом возводится по мере возможности через 2-3 года. Конечно, этот подход длителен по времени, зато не обременяет семейный бюджет.

При этом все чаще покупатели обращают свое внимание на предложения в организованных дачных поселках нового строительства. Тщательно сравнив ценовую политику и условия покупки в старых товариществах и новых поселках, каждый пятый клиент делает свой выбор в пользу новой застройки. Причин тому множество. «Во-первых, площадь земельных участков в новых поселках от 8 и до 12-15 соток, а в старых садовых товариществах от 4 до 6-7 соток, - рассказывает Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электрогорск». - Во-вторых, цена на начальном этапе покупки в новых дачных поселках гораздо ниже - от 35 000 рублей за сотку. Такие цены есть, например, в Павлово-Посадском районе. В-третьих, в новых поселках новые коммуникации и дороги, есть возможность подведения газовых магистралей. Плюс расположены такие объекты вблизи транспортных артерий или крупных населенных пунктов, а старые садовые товарищества, как правило, в лесных массивах, куда еще и добраться надо. С началом строительства на территории поселка сразу открывается магазин стройматериалов, появляются строительные бригады. Все организовано и продумано».

Однако при всех очевидных преимуществах приобретение участка без подряда в новом поселке несет в себе немало рисков. «Многие участки без подряда еще не так давно были землями сельскохозяйственного назначения, а это особая категория, - говорит Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», вице-президент Корпорации риэлторов. - Можно ли быть уверенным в том, что первичный переход права и последующее изменение ее целевого назначения произошли без нарушений законодательства? К сожалению, гарантий никто не дает, и спрашивать будет не с кого: компания, завершив продажу участков в поселке, со временем может кануть в лету».

Еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели любых объектов нового строительства – это несоблюдение сроков сдачи объектов застройщиком. Бывает, что подведение коммуникаций, строительство дорог и детских площадок длится годами, а это в свою очередь уже несет риски инвестиционного характера. Дмитрий Филиппов считает земельные участки без подряда не лучшим объектом для вложения денег. «Для инвестора дача или земельный участок интересны только в случае, если цена держится на уровне «спекулятивной», т.е. его можно очень быстро перепродать как минимум на 25% дороже цены покупки, - уверен эксперт. – А участки без подряда – это «вялые активы», которые пока набирают цену только в «пиар-листовках» их продавцов. Способ возврата инвестиций очень длителен. В случае возникновение проблем с обещанной инфраструктурой или даже увеличение расценок на их ввод может на несколько лет заморозить саму возможность вернуть то, что потрачено, не говоря о доходе».