Что сейчас происходит на рынке ипотечного кредитования вторичного жилья

Комментирует Екатерина Чекризова, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

Несбывшиеся надежды

После второго понижения ключевой ставки в марте этого года, и последующем снижении ипотечных ставок в некоторых банках, весь рынок жилой недвижимости ждал решения ЦБ РФ об уменьшении ключевой ставки на майском заседании. Все ожидали, что ипотечные ставки упадут на уровень ниже 14%. Это психологический потолок ставок, при котором рынок ипотеки хоть как-то начинает жить. И ключевая ставка 5-го мая 2015 года действительно, была установлена на уровне 12,5%.

Однако ожидания о массовом уменьшении ипотечных ставок не оправдались. Сбербанк вообще не понизил ставки на свои ипотечные продукты, а ВТБ24 решился на понижение на 1% только к 4 июня. Не секрет, что большинство банков в своих решениях о повышении или понижении ипотечных ставок, введении новых программ кредитования, ориентируются на лидеров рынка — Сбербанк, ВТБ24, Дельтакредит, Газпромбанк.

Поэтому, если уж Сбербанк, несмотря на падение ключевой ставки, не понизил ставки по ипотеке, то и другие игроки не торопятся их снижать. Но привлекать клиентов как-то надо, поэтому появилось множество сообщений об «очередном снижении ставок по ипотеке в банке таком-то». На деле, оказывается, что такое снижение — это просто введение комиссии за понижение ставки, а также другие «маленькие хитрости».

«Маленькие хитрости» банков

За последнее время вышло немало пресс-релизов банков, исходя из которых, можно сделать вывод о том, что сейчас вполне легко можно получить ипотечный кредит по ставке в 13-13,5% годовых, а может быть и ниже!

Но истина как обычно кроется в мелочах. А мелочи эти таковы, что в пресс-релизах указывается минимальная ставка, которую может получить, только такой клиент, который одновременно обладает следующими качествами:

• н «идеальный» заемщик (с большой официально подтвержденной зарплатой, долго работающий по найму на одном месте и прочее, и прочее)
• его первоначальный взнос 50 и более процентов
• он берет кредит не более чем на 10 (а лучше на 5) лет
• и еще он имеет возможность заплатить немалую комиссию за снижение ставки: от 1,5 до 7% от суммы выдаваемого кредита.

Но такие клиенты — большая редкость. И вот почему:

1. Даже если у покупателя есть первоначальный взнос более 50% от приобретаемой квартиры, то немногие решатся брать кредит на короткий срок, так как цены на квартиры, по крайней мере, в Московском регионе, высоки. И если кредит будет составлять даже половину от стоимости квартиры, то заемщику все равно придется брать, как минимум, 1,5-2 млн. рублей.

К примеру, ежемесячные платежи по кредиту в 2 млн. рублей, полученному на 5 лет по низкой на сегодняшний день ставке 13%, составляют 45 500 рублей.

А если эти же 2 млн. рублей взять на 15 лет, и банк назначит ставку 15%, то ежемесячно платить придется на 17 500 меньше — 28 000 рублей. Выглядит эта цифра привлекательнее, чем 45 500 так как у заемщика остается возможность для «маневров»: все не просчитаешь заранее, у каждого может случиться понижение доходов. Если же с доходами будет всё нормально, разницу можно пустить на досрочное погашение.

2. Комиссия за снижение ставки.

Это немалая сумма, которая выплачивается единоразово в момент получения кредита. Далеко не у каждого покупателя есть на руках эта лишняя сумма, ведь покупка квартиры, да еще с ипотекой, всегда сопряжена с дополнительными расходами: оплата страховки, расходы по регистрации сделки, аренда ячейки, оплата оценки квартиры, нотариальные сборы, комиссия риэлтора.

Давайте разберем пример и поймем, насколько выгодно оплачивать комиссию за снижение ставки, которую сейчас активно практикуют и рекламируют многие банки.

Заемщику нужно 3 млн. рублей на 15 лет. Базовая ставка — 15% годовых. Если он хочет получить 13,5% годовых и готов оплатить снижение ставки, ему придется заплатить 4% от суммы кредита (это реальное предложение, которое есть у нескольких банков — 4% за снижение ставки на 1,5%), это 120 тыс. рублей. А если ставку оставить 15% и на эту сумму увеличить первоначальный взнос, то сумма кредита уменьшится до 2,88 млн. рублей.

Расчеты по трем вариантам выглядят так (здесь не учитывается срок окупаемости взноса в 120 тыс. рублей):

Ставка 13,5% кредит 3 000 000 руб.	Ставка 15% кредит 3 000 000 руб.	Ставка 15%кредит 2 880 000 руб.
Платеж 39 000 руб.	Платеж 42 000 руб.	Платеж 40 300 руб.
Всего за 15 лет 7 010 900 руб.	Всего за 15 лет 7 557 800 руб.	Всего за 15 лет 7 255 460 руб.

Здесь наглядно видно, что если ставка будет ниже, то общая сумма переплаты, действительно, будет существенно меньше. Но, эти расчеты верны только в том случае, если заемщик будет оплачивать кредит весь срок без частичного досрочного погашения! Такая ситуация на практике случается очень редко. По статистике, большинство кредитов выплачиваются за половину срока. Так что, если учесть в расчетах частичные досрочные платежи, то продемонстрированная выгода от снижения ставки, оплата комиссии за снижение ставки вообще бессмысленна для заемщика. Она выгодна только банку, который сразу получает неплохую комиссию.

Так что же сейчас происходит на рынке ипотеки?

Справочно:

Банки, которые снизили ставки после последнего понижения ключевой ставки:

Абсолютбанк, Банк Москвы, ВТБ24, Банк Открытие, Райффайзенбанк, Банк Финсервис.

Банки, которые не снизили ставки:

Сбербанк, Уралсиб, МКБ, Транскапиталбанк, Связь-банк.

А происходит сейчас на рынке ипотеки следующее. Рынок ипотеки сократился в несколько раз. Господдержка ипотечных кредитов на покупку новостроек немного оживила рынок, но это оживление не перекрыло падения. Причем и с этой программой не всё так просто. Что же касается ипотеки на вторичном рынке недвижимости, то до последнего времени активность на нем, можно сказать, стремилась к нулю.

К сожалению, некоторые банки после резкого повышения ключевой ставки в декабре 2014 года, так и не начали выдавать ипотеку. Например, МТС-банк, Нордеа. Я уж и не говорю о ряде некрупных банков, которые выдавали ипотеку по программам Дельтакредита и АИЖК. Многие из них вообще «свернули» ипотеку. Другие банки надолго установили заградительные ставки по ипотеке, некоторые из них только сейчас начинают возвращаться на ипотечный рынок. Среди них — Связь-банк (только на первичный рынок, военную ипотеку, по «вторичке» пока ставки 18-19,5%), Юникредитбанк.

А вот, к примеру, МКБ, Банк Интеза по-прежнему предлагают ипотеку под 21-25% годовых. Понятно, что они и не рассчитывают на клиентов при таких ставках. Но к счастью для рынка ипотечного кредитования осталось большое количество банков, которые продолжают выдавать кредиты. Условия, у них конечно не такие прекрасные как нам бы того хотелось, но нормальные ставки для некоторых категорий заемщиков уже можно найти. Лучшие условия сегодняшнего рынка ипотеки (сразу оговорюсь, что это данные на момент выхода статьи, и в сегодняшних условиях, они могут быстро потерять свою актуальность).

Мы будем говорить о стандартных заемщиках, у которых есть не более 20-30% первоначального взноса, ипотеку они хотят взять на 15-20 лет, и не могут заплатить за снижение ставки, но готовы оплачивать комплексную страховку. Где им выгоднее всего кредитоваться, какие минимальные ставки они могут получить? Для таких клиентов сейчас средние ставки по рынку — 14,7-15%, как ни крути... Подчеркну, что это базовые ставки без комиссий за снижение. Кстати говоря, эти же ставки можно получить в Сбербанке (около 15%) или ВТБ24 (14,95%), что в очередной раз подтверждает факт того, что более мелкие банки ориентируются на лидеров рынка.

Но есть приятные исключения. Например, в банках Абсолютбанк, РосЕвробанк, Банк Финсервис можно получить кредиты по базовым ставкам 13-14% годовых. А если еще воспользоваться возможностью получить скидку по партнерской программе, подавая заявку на кредит через риэлтерскую компанию — партнера банка, то вполне можно рассчитывать на более низкую ставку.

Так некоторые наши клиенты, не оплачивая комиссии за снижение ставки и благодаря партнерским скидкам для нашей компании, смогли получить ипотечный кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке по ставке от 12,5% до 13,75%, в зависимости первоначального взноса и срока кредитования. Партнерские скидки нам предоставляют банки: Абсолютбанк, Уралсиб, Финсервис, Транскапиталбанк, Банк Открытие, БЖФ.

Прогнозы

Выступая в начале июня на Международном Банковском конгрессе, глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что ипотечное кредитование в России начинает постепенно оживать и восстановится в ближайшие месяцы. Я думаю, что это заявление из разряда «средняя температура по больнице», и с осторожностью разделяю этот оптимизм.

Конечно, по отчетам банков видно, что ипотечные кредиты выдаются, и весьма неплохо, но в реальности ипотечные сделки активно происходят только на первичном рынке, благодаря программе господдержки. На вторичном рынке пока затишье (эту информацию, кстати, подтверждают и ипотечные менеджеры банков в кулуарных беседах, у них сделки на «вторичке» — редкость).

Как долго продлится эта ситуация?

Я считаю, что затишье ипотечного кредитования вторичного рынка недвижимости связано одновременно с несколькими факторами:

1. Высокие ставки
2. Покупатели ждут падения цен на жилую недвижимость
3. Неуверенность в завтрашнем дне

Скорее всего, в самой ближайшей перспективе мы увидим изменения в первом пункте. Думаю, что на следующем заседании Центробанк снова понизит ключевую ставку на 1-2%. И думаю, что это будет явным сигналом для ведущих игроков на рынке ипотечного кредитования о необходимом снижении ставок по кредитам. Так что вполне возможно, уже скоро мы увидим, что банки в массовом порядке будут выдавать кредиты по ставкам ниже 14% годовых. Как показывает статистика прошлого кризиса, эта ставка является психологически комфортной для людей, решивших взять ипотечный кредит.

Что же касается второго и третьего пункта, то прогнозы в этой части не совсем входят в рамки моей компетенции. Хотя могу отметить, что цены на жилую недвижимость после взлёта в декабре прошлого года уже значительно просели, и пока ниже опускаться не собираются. Так что не думаю, что летом мы увидим значительное падение цен. По моему мнению, если цены и начнут падать, то только в том случае, если осенью точно так же как и сейчас, покупательский спрос на вторичном рынке недвижимости будет практически нулевой.

Кстати, если я ошиблась и летом мы не увидим падения ключевой ставки, либо произойдет резкое ухудшение экономической ситуации в стране, то осенью вполне может реализоваться именно такой негативный сценарий. В общем, ждем решения Центробанка, а так же благоприятной экономической ситуации в России.

И, напоследок...

«Шалости» банков при выдаче кредитов по программам господдержки

Известен факт, что у большинства банков и до кризиса были установки — не оплачиваешь страховку жизни и здоровья или титульное страхование, получи кредит выше на 1-2, иногда 3%. Но то, что сейчас можно увидеть, удивляет. Помимо желания банков зарабатывать на снижении ставок, наблюдается следующая картина — некоторые банки вынуждают клиентов оплачивать первый год личного страхования по повышенным ставкам.

Например, программа кредитования новостроек с госсубсидированием под 12% годовых. В описании условий программы, у ряда банков обязательным условием определено страхование жизни и здоровья. Потом выясняется, что страховка эта должна быть приобретена только у определенного страховщика, и по высокой ставке, например, 2% от суммы кредита. Причем, эти ставки на второй год и последующие годы, будут существенно меньше — 0,7%, что очевидно указывает на получение комиссии банками еще и от страховой компании. Иногда удается добиться информации, а что же будет, если клиент не захочет приобретать эту страховку. Тогда выясняется, что 12% годовых ему не видать, а ставка возрастает на 5-7%.

Получается, что у клиента выбор без выбора, только «из двух зол меньшее»...