Цены на жилье в 2015 году будут определять покупатели

Рынок недвижимости уже основательно погрузился в кризис. Если в конце прошлого года был отмечен всплеск покупательской активности квартир, то сейчас наблюдается относительное затишье. Что это, затишье перед бурей, то есть очередным всплеском активности? Этот вопрос я задаю вице-президенту РГР, руководителю АН «Савва» Константину Апрелеву.

— Никаких всплесков в ближайшее время не предвидится. Да, в ноябре-декабре активность рынка была весьма заметна, но уже в январе все стало затихать. Мало того, 10% продавцов просто сняли свои квартиры с продажи, потому как не знали, что им делать с рублями.

— Осенью квартиры в новостройках скупали целыми блоками...

— ...Да, было такое. Считаю это решение не самым разумным. Покупатели могут попасть в неприятные ситуации. Нет никакой гарантии того, что проект сдадут в обещанные сроки, и застройщики выполнят свои обязательства.

— Наверняка, те, кто скупают квартиры в большом количестве, люди грамотные, и они быстро поймут, что к чему. И вполне возможно, что уже весной начнут избавляться от квадратных метров.

— Да, инвестиционное жилье вернется на рынок, но реализовать его по осенним ценам уже будет невозможно.

— Значит ли, что цены пойдут вниз?

— Рублевые скорректируются в сторону понижения. Насколько? Думаю, что несильно, примерно от 2 до 10%. Многое упирается в экономические и политические проблемы. Но все говорит о том, что 2015 год станет годом покупателя, которые и будут определять стоимость жилья.

— Константин Николаевич, все же новостройки более комфортны, дешевы, поэтому и востребованы. Но там одна проблема — застройщики. А вдруг они разорятся? Как, на ваш взгляд, понять, у какого застройщика брать безопаснее?

— Оцените опытность девелопера. Если компания пережила предыдущий кризис, то, думаю, пройдет и этот. Если же такого опыта у руководства не было, то могут быть проблемы. Во всяком случае, такая вероятность достаточно высока. Это покупателям на заметку.

Также оцените обязательность застройщика. Своевременно ли он сдавал объект в эксплуатацию и оформлял в собственность дольщиков квартиры.

Косвенной причиной возникновения проблем может быть задержка выплат подрядчикам или расчет с ними квартирами, а не деньгами. Это станет первым звонком о том что у застройщика не все складывается гладко, несмотря на ранее «рекордные» объемы продаж...

Кроме того, не лишне будет знать об объеме кредитной нагрузки компании. Какие заимствования он брал? Если валютные, то в рублях надо отдать больше. А доходность не очень увеличилась. Но получить эту информацию, к сожалению, достаточно сложно.

— А что, на ваш взгляд, будет с ипотекой? Нынешние ставки потянут немногие.

— Количество ипотечных сделок сократиться в разы (2-8 раз). И не только высокие ставки тому виной, многие люди потеряли доходы или работу или уверенность в завтрашнем дне. Ипотека в этом году будет финансировать рынок улучшений жилья. К примеру, люди захотят поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, а денег чуть не хватает. Вот тогда они прибегнут к ипотечному кредиту. Что большинству вполне по силам. Использовать ипотеку для более крупных покупок решаться не многие.

— Как вы считаете, почему банки так подняли ставки?

— Многие банки, особенно в январе и феврале, выставили просто заградительные ставки. И здесь влияние оказывает не столько высокая учетная ставка ЦБ, у банков просто не хватает длинных кредитных ресурсов. Почему? Не создан рынок вторичных ипотечных закладных. На западе существует вторичная эмиссия ипотечных закладных. Что это значит? Банки, которые выдают ипотеку, выпускают в соответствии с определенными стандартами ипотечные закладные, те из них, которые соответствуют определенным стандартам по рискам приобретают специализированные ипотечные институты, аналогичные нашему АИЖК, и выпускают вторичные ипотечные закладные, которые в свою очередь доступны населению, страховым компаниям и различным, включая пенсионные, фондам, которые по закону обязаны определенную долю своих средств размещать в таких ценных бумагах. У нас в стране не создан институт рефинансирования ипотеки и по этой причине нет стабильного притока дешевых денежных средств, которые можно направлять в ипотеку. Когда в банках недостаточно средств, они не готовы брать на себя риски долгосрочного кредитования, поэтому многие и выставили заградительные ставки в 26-32%.

— Может, проще тогда им отказаться от ипотеки?

— Отказаться они не могут по коньюктурным соображениям, в том числе, если хотите, и политическим, но кредитовать себе в убыток они не готовы.

— А помощь правительства?

— Да, правительство решило помочь рынку, но только новостроек. Решение о выделении 20 млрд рублей — это хорошо. Но все эти денежные средства могут быть реализованы только в текущем году. А что будет потом? Пока не известно. И если не будет средств для субсидирования ставки по кредиту, то заемщику тогда придется кредит выплачивать, исходя не из 12% годовых, а намного выше. Поэтому, думаю, очень мало найдется желающих брать в этом году ипотечный кредит. Риск слишком большой.

Второе — непонятно кто будет оператором. Если не АИЖК, а министерство строительства и ЖКХ, то, в этом случае, кто будет осуществлять реформу ЖКХ? Распределение субсидий банкам наверное более увлекательная, хотя и не профильная для министерства задача... Надо все же бы это проводить через АИЖК. И лучше бы направить эти деньги на реструктуризацию тех заемщиков, которые испытывают проблемы с выплатой процентов по ипотеке. Правительство между тем говорит: берите ипотеку, а мы вам ставки проиндексируем. Это неверное решение. Люди начнут брать кредиты, а стройка, к примеру, не будет завершена. И что, опять обманутые дольщики?

— Особо при ипотеке страдают те, кто купил на первичном рынке, а застройщик обанкротился...

— Да, у нас, к сожалению, не создан защитный механизм от банкротства застройщика. Он может позволить себе прекратить работы, а у дольщика, взявшего ипотеку, нет возможности перестать платить по кредиту. Очень мало стран используют ипотеку на первичном рынке. И они не имеют проблем с «обманутыми дольщиками». А в некоторых государствах, если застройщик не успевает сдать свой объект в установленный срок, то он за свой счет арендует жилье покупателям квартир, пока не достроит дом.

— Кризис и риэлторы. Здесь тоже есть проблемы. Говорят, что агенты начинают больше левачить.

— К сожалению, такая проблема есть. Агент, чтоб сохранить свои доходы, начинает совершать сделки вне компании. И нередко это является результатом того, что компания ослабляет требования. Все это несет угрозу особенно крупному бизнесу, где есть высококвалифицированные специалисты и управленцы на окладах. Доходы снижаются, им приходится увольнять сотрудников, а порой и самим искать работу. Нередко в кризис с рынка уходят до половины компаний. И разоряются не только мелкие и средние, но и те, которые еще вчера считались лидерами рынка.

— Тогда, может быть, ситуацию в экономическом плане для компании могут спасти аукционы, о которых сейчас начали говорить. Мол, там можно больше заработать денег.

— Я так не думаю. Дело в том, что недвижимость — это не биржевой товар, поэтому аукционы... Мы в 90-е годы проводили аукционы по жилью. Но как только рынок стал массовым, это стало неинтересно. Последние аукционы мы провели в 1993 году, но они были уже неприбыльными. Очень большой объем затрат несет компания на подготовку объектов к продаже, на организацию самого аукциона. Подобное мероприятие целесообразно проводить либо при большом падении цен, чтобы нащупать дно, либо наоборот, когда стремительно растут цены. Ситуация сегодня не та и не другая. При стабильной цене на рынке данный вид продаж не востребован.

— Говорят, что аукционы развиты в Америке.

— Я бы так не сказал. Там аукционы не проводятся массово, а только на очень специфические объекты. Когда на обычном рынке найти покупателя нельзя, то тогда могут применить аукцион. Но не в массовом сегменте. У нас практически все объекты одинаковы. Аукцион — это все же продажа уникального объекта.

— Нередко говорят, что, мол, столичный Департамент же продает квартиры с аукциона.

— Да это так, но продает-то он их ниже рынка. Это показатель того, что аукцион не дает рыночной цены. Тогда какой смысл продажи квартиры с его помощью, если вы не можете обеспечить максимальную цену. Ключевая функция риэлтора — обеспечить продажу по реальной рыночной стоимости. А если аукцион дает цену ниже, то в этом случае специалист дезинформирует собственника и не дает ему главного, что должен давать риэлтор — выгодно продать его квартиру по реальной рыночной стоимости. Поэтому, я считаю, продавцу нет смысла идти на продажу своей квартиры через аукцион.

— В кризис стал очень актуальным вопрос выбора компании. Как человеку не ошибиться?

— Сейчас стало гораздо проще. Российской Гильдией Риэлторов создан единый реестр аттестованных специалистов и сертифицированных компаний. Если вы хотите проверить квалификацию риэлтора или надежность компании, можно зайти на сайт (RGR.RU), наберите город, в котором живете, или компанию, или специалиста, которые предлагают вам услуги. Если компания сертифицирована, и агент аттестован, то можете довериться им. По крайней мере, и специалист, и компания будут нести ответственность за качество и надежность услуги в соответствии с кодексом этики и профессиональными стандартами!

— И в случае каких-то неувязок они возместят ущерб?

— Безусловно. Если нет — то исключение из реестра! И даже в этом случае ущерб клиенту возместит страховая компания, ответственность всех сертифицированных компаний застрахована. Главное, что человек не останетется у разбитого корыта. Если вы выбираете компанию из реестра, то это дает гарантию безопасности сделки.

— А если компания отказывается возмещать ущерб.

— Тогда им придется сменить работу, уйти с рынка. К примеру, две компании Уральской Палаты недвижимости (г. Екатеринбург) проводили сделку, которая по суду была расторгнута, квартиру у нового собственника отняли. Оба агентства где-то допустили ошибки. И ни одно из них ущерб возмещать не стала. Тогда члены Палаты скинулись и купили семье новую квартиру. А эти компании исключили из Палаты. И все! Они уже больше не работают на рынке.

— Скажите, а целесообразно будет выдавать аттестованным агентам некий документ, чтоб для клиента сразу было ясно, кто перед ним?

— Аттестат на каждого аттестованного агента размещен в реестре, но скоро собираемся не только в отдельных регионах, но и по всей России выдавать удостоверения единого образца.

— Наконей, хочу задать еще такой вопрос. Сейчас продлили приватизацию жилья на год. И вместе с этим разрешили людям расприватизацию своих квартир. Как вы считаете, стоит возвращаться в муниципалку?

— Камнем преткновения здесь являются налоги и то, что скоро будут брать приличные суммы за капремонт дома. Если квартира в муниципальной собственности, то за все платит город. Это главный аргумент деприватизации! Но, думаю, что скоро плата за соцнайм и налог на недвижимость могут сравняться, и этого экономического аргумента не станет. Но если вы вернете квартиру муниципальным властям, то распоряжаться ею: продать, подарить, завещать и даже заключить договор ренты, так же как и потом еще раз приватизировать, уже не получится. А собственность все же лучше, это, прежде всего, степень свободы, и я бы не советовал от нее отказываться.