Бизнес-парки: десять лет сегмента в России

Десять лет назад в Москве открылся первый бизнес-парк — Дербеневский — ознаменовав тем самым появление на отечественном рынке нового сегмента офисной недвижимости. Сейчас, по прошествии десятилетия, стало ясно: западное новшество в России прижилось, активно развивается и даже приобрело свои особенности.

Формат бизнес-парков известен на Западе уже порядка полувека, тогда как в России его история насчитывает всего лишь 10 лет. Но российский рынок недвижимости развивается быстрыми темпами в силу своей молодости, и за период своего существования бизнес-парки московского региона успели «обрасти» рядом характерных особенностей, отмечают в ГК «ЭКООФИС», которая реализовала один из первых проектов — «Дербеневский» — а впоследствии — и целый ряд других бизнес-парков.

Бизнес-парк в «исконном» понимании — малоэтажный комплекс, расположенный на собственной территории, где помимо непосредственно офисных и складских помещений располагаются инфраструктурные объекты. Как правило, подобные проекты реализуются за пределами городской черты, где у девелопера есть возможность приобрести большой участок по относительно невысоким ценам. Неудобства для арендаторов, связанные с удаленностью от центра, компенсируются мощной собственной инфраструктурой. На территории обычно имеются магазины, спа-салоны, кафе, фитнес-центры, развлекательные учреждения, в ряде случаев — даже детский сад.

Особенностью московского рынка бизнес-парков является то, что этот формат, по сути, включает два похожих, но все же различных по своим характеристикам продукта: собственно «классические» загородные бизнес-парки и бизнес-парки, включенные в границы города, причем расположены они довольно близко к центру. «Такую возможность дает наличие в границах Москвы большого количества промзон, позволяющих после реновации создавать «города в городе» — те же анклавы деловой жизни с полноценной инфраструктурой, со значительным количеством площадей, но внутри престижных районов, — рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Так, бизнес-парки «Дербеневский» и «Кожевники» находятся в районе станции метро «Павелецкая», где на сегодняшний день уже сформировался целый кластер деловой активности, бизнес-парк «Соколиный дворик» — в районе «Электрозаводской», где сейчас формируется новая зона престижности».

В каждой «вариации» есть свои плюсы и минусы. Российский менталитет и сложная транспортная ситуация в столице и на МКАД, безусловно, затрудняет развитие любой офисной недвижимости даже на некотором удалении от центра. Однако, относительная стоимость земли позволяет арендаторам рассчитывать на низкий уровень ставок.

С другой стороны, в городе нет необходимости строить мощную инфраструктуру: все необходимое уже есть в непосредственной близости. Оба продукта — как загородные бизнес-парки, так и «города в городе» — успешно существовали на всем протяжении своей историей, с некоторой поправкой на кризис 2008-2009 годов, когда заполняемость просела на 30-40 процентов. Но кризис 2014-2015 годов показал новый тренд: загородные бизнес-парки, несмотря на более привлекательные по сравнению с городскими «классическими» офисными зданиями сопоставимой классности ставки, заметно теряют в заполняемости.

В то же время, бизнес-парки внутри городской черты сохраняют хорошие показатели. Основная причина этого, по мнению Андрея Ковалева, — все-таки местоположение. «На сегодняшний день явным преимуществом «центровой» локации является, прежде всего, более широкий круг потенциальных арендаторов. Если за городом, подобные площади востребованы, прежде всего, для «бэк-офисов», а также представителей некоторых видов бизнеса, то офисы в районе Садового Кольца или ТТК интересны компании любого профиля.

«Кроме того, в таких проектах, оставаясь на ценовом уровне В и даже С класса, за счет грамотной управляющей компании можно обеспечить арендаторам «условия существования» на уровне класса А. И таким образом получить дополнительный спрос из числа тех компаний, которые сейчас съезжают из дорогих офисов с целью оптимизации расходов», — поясняет Андрей Ковалев. И еще один немаловажный фактор. Формат бизнес-парка за счет наличия отдельно стоящих зданий позволяет технически учитывать самые разные требования с точки зрения назначения помещений. Например, в БП «Кожевники» мирно соседствуют офисы, складские помещения и съемочный павильон. Последнее обстоятельство дает бизнес-паркам явное преимущество перед традиционными бизнес-центрами.

«Прошедшее десятилетие со всей очевидностью показало, что на рынке коммерческой недвижимости России сформировался полноценный сегмент бизнес-парков, который развивается параллельно с «классической» офисной недвижимостью. Причем в нашей стране создан уникальный формат — бизнес-парков в центре города, который еще далеко не исчерпал потенциала своего развития: ведь промзон, которые нуждаются в редевелопменте, в Москве еще очень и очень много», — резюмирует Андрей Ковалев.