Безопасные новостройки. Срок сдачи - 2015

На фоне общей экономической неопределенности главный вопрос — в какие проекты вкладываться безопаснее всего? По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», это новостройки в высокой стадии готовности, вероятность завершения которых наиболее высока. Эксперты подготовили обзор жилых комплексов с заявленным сроком сдачи в 2015 году.

Одним из важных отличий текущего кризиса от 2008-2009 годов является высокая активность покупателей на первичном рынке. Если в прошлый период нестабильности продажи недвижимости падали, то сейчас фиксируется ажиотажный спрос. Пик его пришелся на декабрь 2014. Но и в январе 2015, даже несмотря на рост ставок по ипотеке, квартиры в новостройках в Москве продавались очень хорошо. По данным Росреестра, в первый месяц года в столице было заключено 1626 договоров долевого участия. Это почти на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Покупателями движет вполне естественное стремление спасти свои накопления от девальвации. Однако далеко не всегда вложения в недвижимость осуществляются обдумано. «В ситуации, когда многие девелоперские проекты рискуют быть «замороженными», выбирать для приобретения квартиры нужно только те новостройки, где этот риск минимален», — комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Рынок первичного жилья сегодня можно разделить на три группы по степени риска:

• Минимальный риск — построенные жилые комплексы, уже введенные в эксплуатацию или ожидающие получения разрешения.
• Умеренный риск — проекты, до завершения которых осталось менее года.
• Высокий риск — новостройки, сдачи которых в эксплуатацию нужно ждать год и более.

«В условиях экономической нестабильности оптимальным выбором являются жилые комплексы, которые будут сданы до конца 2015 года, — комментирует Мария Литинецкая. — Большинство из них находится в высокой стадии строительства, поэтому риск «заморозки» проекта минимален. В то же время цены в них ниже, чем в уже сданных в эксплуатацию новостройках».

Элитный сегмент

В элитном сегменте доля строящихся новостроек крайне невелика. Специфика этого рынка такова, что здесь продажи нередко стартуют в тот момент, когда проект уже близок к завершению строительства. Доля построенных жилых комплексов на сегодняшний день здесь составляет 72,7% (32 ЖК). Еще 18,2% (8 ЖК) — это проекты, которые будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года. А на долю новостроек, которые будут завершены в 2016 году и позднее, приходится лишь 9,1% (4 ЖК). В первом квартале 2015 года в столице запланированы к сдаче в эксплуатацию три элитных жилых комплекса: Barrin House, Knightsbridge Private park и «Кленовый DOM».

На второй квартал приходятся сроки сдачи в эксплуатацию еще двух проектов: «Долина Сетунь» и клубный дом «Котельнический». Оставшиеся три новостройки будут сданы ближе к концу года. Это клубный дом «Советник», SNEGIRI ECO и Barkli Residence. Причем в последнем проекте к моменту сдачи в эксплуатацию уже будет выполнена дизайнерская отделка квартир. Таким образом собственники смогут въехать сразу после оформления собственности и получения ключей, тогда как во всех остальных новостройках владельцам квартир предстоят длительные отделочные и ремонтные работы.

Минимальная стоимость квадратного метра среди элитных проектов, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году, зафиксирована в жилом комплексе «Долина Сетунь» — 425,4 тыс. рублей. С отставанием всего на тысячу рублей идет ЖК Barkli Residence, где стоимость «квадрата» начинается от 426,5 тыс. рублей. Замыкает тройку проект Barrin House с показателем 579,4 тыс. рублей за кв. м. Максимальная стоимость квадратного метра отмечена в ЖК Knightsbridge Private park — 1,26 млн рублей.

Стоимость самой доступной элитной квартиры (если так можно выразиться об этом сегменте) в почти готовой новостройке на сегодняшний день составляет 29,6 млн рублей. Именно столько будет стоить квартира с отделкой в ЖК Barkli Residence. Второе место занял ЖК «Долина Сетунь» с показателем 30,2 млн рублей. «Бронза» по этому показателю достается клубному дому «Советник» — 32,4 млн рублей. Максимальная же цена превышает миллиард рублей — в ЖК Knightsbridge Private park самая дорогая квартира обойдется в 1,07 млрд рублей.

Проекты элитного класса со сроком сдачи в 2015 году

Название	Ввод в эксплуатацию	Площадь квартир, кв. м		Цена кв. м, тыс. руб.		Бюджет, млн руб.
		мин	макс	мин	макс	мин	макс
Barrin House	1 кв. 2015	70	240	579,4	989,4	48,3	193
«Кленовый DOM»	1 кв. 2015	219	530	1003,7	1213,7	219	718,5
Knightsbridge Private park	1 кв. 2015	180	678	1258	1578	257,3	1069,9
«Долина Сетунь»	2 кв. 2015	59,2	298,7	425,4	635,3	30,2	189,8
Barkli Residence	4 кв. 2015	43,7	253,2	426,5	851,1	29,6	215,5
КД «Котельнический»	4 кв. 2015	59,7	170	729,9	1277,2	58,3	217,7
КД «Советник»	4 кв. 2015	43,7	163,6	741,4	1154	32,4	188,9
SNEGIRI ECO	4 кв. 2015	107	365	790,7	1581,3	117,4	577,2
Итого: 8 ЖК		43,7	678	426,5	1581,3	29,6	1069,9

Бизнес-класс

В бизнес-классе на долю сданных или получивших разрешение на сдачу в эксплуатацию новостроек приходится ровно половина проектов — 32 ЖК. Еще 28,1% (18 ЖК) жилых комплексов запланированы к сдаче в 2016-18 годах. А вот сдающиеся в этом году новостройки в меньшинстве — 21,9% (14 ЖК). Три жилых комплекса будут сданы уже в самом начале этого года: Sky House, Versis и ЖК «На Барклая». При этом еще в двух разные корпуса будут сдаваться в течение года начиная с первого квартала — Wellton Park (1-4 кварталы) и «Мосфильмовский» (1-2 кварталы). На второй квартал запланирован ввод еще трех ЖК. Это «Алые Паруса», «Кристалл» и жилой комплекс на улице Мельникова. Во втором полугодии сначала будут сданы ЖК «Соколиный форт» и «Утесов» (оба — третий квартал), а затем ЖК UNION PARK, «Дом на Самаринской» и «Крылатский» (все — четвертый квартал).

Самый доступный по цене квадратный метр в ЖК бизнес-класса, сдающемся в текущем году, зафиксирован в проекте «Крылатский» — 145 тыс. рублей. Несколько дороже — 162 тыс. рублей — обойдется «квадрат» в ЖК «Триколор». На третьей позиции расположился жилой комплекс «Кристалл» с показателем 176 тыс. рублей.

Самый дорогой метр продается в ЖК Sky House и оценивается в 519,4 тыс. рублей.

Стоимость лотов в жилых комплексах бизнес-класса в завершающей стадии строительства начинается от 7,4 млн рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в ЖК «Крылатский». За 8,7 млн рублей продаются квартиры в ЖК Wellton Park. А добавив еще двести тысяч рублей, можно поселиться в ЖК UNION PARK (от 8,9 млн рублей). Самая дорогая квартира в этом сегменте обойдется почти в 15 раз дороже, чем самая «дешевая» — 109 млн рублей в ЖК Versis.

Проекты бизнес-класса со сроком сдачи в 2015 году

Название	Ввод в эксплуатацию	Площадь квартир, кв. м		Цена кв. м, тыс. руб.		Бюджет, млн руб.
		мин	макс	мин	макс	мин	макс
Versis	1 кв. 2015	52	364	243,2	300,7	14,6	109
Sky House	1 кв. 2015	53,4	172,3	244,4	519,4	22,5	80,5
«На Барклая»	1 кв. 2015	53,1	119,2	260	322,4	13,8	35,7
«Триколор» (2 корп.)	1-2 кв. 2015	47,6	204,4	162	240,2	11,1	39,3
«Мосфильмовский»	1-2 кв. 2015	45,9	140,3	248	386,7	13,8	41,7
«Кристалл»	2 кв. 2015	45,7	109,1	176	207	9,1	19,2
ЖК на ул. Мельникова (корп. 5)	2 кв. 2015	46,7	107,7	207	231	10,1	23,4
«Алые Паруса»	2 кв. 2015	52,7	242,9	303,1	406,2	21,2	75,2
Wellton Park (корп. 15-17)	2-4 кв. 2015	33,2	105,1	215	400	8,7	32,9
«Утесов»	3 кв. 2015	46	194,5	221	293,8	13	54
UNION PARK (дом 9)	3 кв. 2015	35,5	69,1	240	300	8,9	17,5
«Соколиный форт»	3 кв. 2015	44,6	129	248,9	288,4	12,9	34,5
«Крылатский» (корп. 1)	4 кв. 2015	49,9	148	145	155	7,4	21,9
«Дом на Самаринской»	4 кв. 2015	40,2	95,4	249	305,2	12,1	24,8
Итого: 14 ЖК		33,2	364	145	519,4	7,4	109

Эконом- и комфорт-класс

В наиболее доступной ценовой категории завершенных проектов меньше всего — 20,8% (5 ЖК). Как правило, в сегментах эконом- и комфорт-класса все квартиры раскупаются еще на этапе строительства. Зато сдающихся в эксплуатацию в этом году здесь большинство — 41,7% (10 ЖК). Оставшиеся 37,5% (9 ЖК) — это новостройки, возведение которых только началось и они будут завершены в 2016 году и позднее.

В первом квартале 2015 года в низшем ценовом сегменте будет сдан только один проект — ЖК «Life-Митинская». Во втором квартале — один корпус ЖК «Вершинино» (оставшиеся — в третьем квартале). Большинство же новостроек запланированы к вводу в эксплуатацию во второй половине года. В третьем квартале будет сдан ЖК «126 квартал» и часть корпусов в ЖК «Некрасовка-Парк» (еще часть — в четвертом квартале). А в четвертом квартале ожидается сдача сразу шести новостроек: «Life-Митинская Ecopark», «Дом на Изумрудной», О7, «Некрасовка», Чертаново-Северное, микрорайон 7Б и «Ривер Парк». При этом ввод в эксплуатацию корпусов первой очереди ЖК «Ривер Парк» изначально был намечен на второй квартал 2016 года. Однако благодаря высокой скорости строительства сроки были скорректированы.

Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК «Некрасовка» — от 95,2 тыс. рублей. «Серебро» у соседнего проекта — ЖК «Некрасовка-Парк» (105 тыс. рублей). А замыкает тройку с существенным отставанием ЖК «Life-Митинская Ecopark» — от 133,3 тыс. рублей за «квадрат». Рядом продается и самый дорогой квадратный метр — в ЖК «Life-Митинская» этот показатель зафиксирован на уровне 241 тыс. рублей.

Цены на квартиры в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса, сдающихся в эксплуатацию в этом году, начинаются от 4,9 млн рублей. Минимальный порог отмечен в двух соседних ЖК — «Некрасовка» и «Некрасовка-Парк». На втором месте расположился жилой комплекс «Дом на Изумрудной» — 7 млн рублей. «Бронза» досталась проекту 126 квартал, где цены на квартиры начинаются от 7,3 млн рублей. Самый же дорогой лот представлен в ЖК О7 — 22,4 млн рублей.

Проекты эконом- и комфорт-класса со сроком сдачи в 2015 году

Название	Ввод в эксплуатацию	Площадь квартир, кв. м		Цена кв. м, тыс. руб.		Бюджет, млн руб.
		мин	макс	мин	макс	мин	макс
ЖД «МПИ»	1 кв. 2015	43,7	109	204,8	220	9,6	21,8
«Life-Митинская» (корп. Б, В)	1 кв. 2015	43,8	75,6	210	241	10,4	15,9
«Вершинино» (корп. 2,3,4)	2-3 кв. 2015	59,1	79,6	214,5	240,0	13,5	17,9
126 квартал	3 кв. 2015	36,4	36,4	200	200	7,3	7,3
«Некрасовка-Парк» (кв-л 5, корп. 1-8)	3-4 кв. 2015	39,5	64	105	125	4,9	6,8
«Некрасовка» (кв-л 10, корп. 5, кв-л 11, корп. 1, 2, 17)	4 кв. 2015	38,5	79,1	95,2	126,4	4,9	8,4
«Life-Митинская Ecopark» (корп. 1)	4 кв. 2015	42,8	100,0	133,3	95,2	7,6	19,2
«Дом на Изумрудной»	4 кв. 2015	39,5	87,3	158,6	198,2	7	14,6
О7	4 кв. 2015	44,7	111,9	170,8	205	8,3	22,4
Чертаново-Северное, мкрн 7Б	4 кв. 2015	42,6	67,9	180	205	7,7	13,9
«Ривер Парк»	4 кв. 2015	38,9	78,8	200	226,3	8,4	17,8
Итого: 11 ЖК		36,4	111,9	95,2	241	4,9	22,4

«Несмотря на сложную экономическую обстановку, к этому кризису большинство столичных девелоперов подошли в гораздо лучшей «финансовой форме», чем к прошлому, — резюмирует Мария Литинецкая. — Всплески спроса весной и в конце 2014 года позволили многим игрокам рынка получить достаточно большое количество денег от покупателей и потратить их на погашение текущих долгов перед банками и на развитие проектов. Однако кризис еще только начинается и вероятность того, что мы увидим и банкротства девелоперов, и заморозку проектов, довольно велика. Именно поэтому покупатели квартир на первичном рынке должны серьезно оценивать проект, прежде чем вложить в него свои сбережения. В текущей ситуации главными индикаторами надежности застройщика является высокая стадия готовности и быстрые темпы строительства».