Артем Музенитов: «Образ Греции изменился в глазах всего мира»

Кризис в Греции не только не оттолкнул покупателей, но и вызвал невероятный всплеск интереса иностранцев, а особенно россиян к местному рынку недвижимости. О причинах этого феномена и его проявлениях мы беседуем с давним партнером и другом нашего журнала Артемом Музенитовым.

— Артем, с момента нашей последней встречи прошел год, и за это время в вашей стране произошли значительные перемены, которые не могли не затронуть рынок недвижимости.

— Да, действительно, Греция пережила и продолжает переживать непростое время. Но, как бы ни лихорадило страну, спрос на недвижимость, как ни странно, не только не снижается, но и растет. Особенно эта динамика заметна в России. Конечно, были разные моменты, кто-то занимал выжидательную позицию в надежде на дальнейшее падение цен. Но в целом и по количеству запросов, и по количеству сделок мы видим однозначный рост. За первые два квартала этого года было продано такое же количество объектов, как за весь прошлый год.

А в декабре, когда был резкий скачок курса, количество сделок составило 30% от общего годового объема. Мы заметили: чем менее стабильна ситуация на валютных рынках, тем выше интерес к европейской недвижимости. Люди хотят вложить валюту в зарубежные активы.

— Но Греция, особенно сейчас, стоит особняком в ряду европейских стран.

— Чем привлекает Греция? Ценами. Возьмем аналогичный объект в сопоставимом месте, скажем, виллу на первой линии от моря. В Греции она будет стоить вполовину дешевле, чем в Испании.

— Да, но и ситуация в Испании стабильней.

— А как вам введение задним числом налога на приобретенную в прошлом году недвижимость в Испании? В Греции такое невозможно.

— Сейчас евросоюз (ЕС) ставит Греции условия, и та идет на уступки. Кто знает, каким может оказаться следующее требование?

— Евросоюз тоже идет на уступки Греции. Из последних — отсрочка платежа, повышение размера кредита (изначально шла речь о других суммах). Эти меры позволят запустить и стабилизировать экономику.

— Почему же, несмотря на такую нестабильную ситуацию, спрос сохранялся? Ведь ни в стране, ни в рынке не было уверенности.

— Повторюсь: цены сейчас находятся на минимальном уровне. Опустить их еще ниже уже невозможно. Сейчас строительство стоит гораздо дороже, чем готовые объекты. Многие материалы закупаются за границей.

— У вас же есть свое производство...

— Да, но как бы мы ни старались, лучшая кафельная плитка, например, всегда производилась в Италии, сантехника, солнечные батареи — в Германии. И это существенная затратная часть для нашего строительного сектора. Поэтому девелоперы больше не готовы к такому торгу, как прежде.

Таким образом, доступная, как никогда, недвижимость сегодня перекрывает все потребительские опасения относительно нестабильной экономики в стране.

— А если бы вы вышли из еврозоны, цены все-таки снизились бы?

— Думаю, первое время они оставались бы в условных единицах, то есть все в том же евро. Саму сделку просто переводили бы в драхмы по курсу. К тому же, согласитесь, если вы сегодня покупаете домик у моря, вам неважно, какой валютой завтра вы будете расплачиваться в таверне.

Мы много общаемся с нашими греческими партнерами, и никто из них не считает, что на рынке остался резерв для снижения. Свое влияние на эту ситуацию оказывает и сокращение предложения. Некоторые продавцы начали снимать объекты с продажи, потому что считают, что квадратные метры — это надежный и безопасный актив.

— Насколько подешевело жилье по отношению к пиковым показателям?

— В отдельных случаях до 60%. Особенно заметно снижение в люксовом сегменте. Вилла, за которую сегодня просят 2 млн евро, несколько лет назад стоила вдвое больше.

За последний год снижение было совсем незначительным. Впрочем, нельзя не отметить, что на рынке появились горящие предложения. Когда человеку срочно нужны деньги, он готов предоставить дополнительный дисконт. Подчеркну, что это характерно не для всего рынка, а лишь для отдельных объектов.

— Какие меры предпринимает правительство страны, чтобы поддержать рынок?

— Действительно, власти стараются смягчить ситуацию в этом секторе. В числе поддерживающих мер — снижение налога, самые лояльные в Европе условия предоставления вида на жительство (ВНЖ) при покупке объекта и другие возможности. Недавно был подписан новый закон, согласно которому ВНЖ предоставляется не только инвестору, его супругу / супруге и несовершеннолетним детям, но и родителям. Это еще один импульс к развитию сегмента.

— Сейчас, после референдума и принятия решения о сохранении страны в составе еврозоны, продажи такие же динамичные?

— Перед референдумом было затишье. Но люди не отказывались от покупки. Они просто хотели какой-то определенности, разрешения ситуации. В последние дни на фоне массированных сообщений СМИ о событиях в Греции мы отмечаем невероятное количество посещений на нашем сайте. Скорее всего, это признак отложенного спроса. Через какое-то время многие посетители наверняка вернутся с решением о покупке.

— Какая ценовая ниша сейчас наиболее востребована у россиян?

— Чаще всего приобретают квартиры в бюджете до 100 тыс. евро. Однако средний чек составляет около 300 тыс. евро, потому что дорогие объекты тоже интересны. В скобках замечу, что на греческом рынке присутствуют не только россияне. Много покупателей из США, Китая, европы.

В разы увеличился спрос на коммерческую недвижимость, прежде всего на оте­ли. Люди хотят получать доход в валюте в связи с нестабильным курсом рубля.

— А каков потенциал инвестирования? Есть ли смысл во вложениях сегодня?

— Есть очень перспективные варианты. Например, сейчас у нас продается отель*, расположенный на острове Эвия, соединенном с материком мостом, в 100 км от аэропорта. Объект на первой береговой линии, рассчитан на 100 номеров, имеется бассейн, ресторан и спортивные площадки. Его оценочная стоимость составляет 3,3 млн евро, кадастровая — 3,5 млн, а выставлен на продажу за 1,1 млн. Конечно, он требует реновации. Думаю, для запуска отеля новому хозяину с учетом покупки и ремонта потребуется около 1,5 млн евро. Это «горячий пирожок». Доходность — от 5 до 10%.

— Такая доходность — средняя для оте­лей в Греции? И почему такой разброс — от 5 до 10%?

— Многое зависит от того, какое решение примет собственник относительно управления. Если он отдаст объект в аренду туроператору, а сам вообще ничего не будет делать, то получит 5–6%. Если займется развитием самостоятельно, то может добиться 10–12%.

— А ресторанный сектор востребован у россиян?

— Запросы на таверны есть, но их немного. Этот бизнес сложнее, чем гостиничный, требует большей вовлеченности собственника.

— Прокомментируйте, пожалуйста, последнее решение ЕС относительно сохранения Греции в еврозоне и его влияние на рынок недвижимости страны.

— Думаю, это решение привлечет на рынок дополнительный поток клиентов, и отложенный спрос перерастет в реальный. Сейчас ситуация становится яснее, многие покупатели начинают понимать обстановку.

— Как вы оцениваете политический курс, выбранный новым правительством Греции?

— Я думаю, премьер-министр Ципрас сделал многое для Греции. Кредиторы пошли на уступки, такие как отсрочка кредита, увеличение размера выделяемой помощи. И хотя будет создан гарантийный фонд с внешним управлением, базироваться он будет не в Люксембурге, как изначально предполагалось, а в Греции. Нельзя не отметить и то, что образ страны в целом изменился в глазах всего мира. Ципрас отстаивал истинные ценности демократии.

_________