Аренда комнат: экономичнее некуда

Тот, кто не может позволить себе снять квартиру, даже однокомнатную, ищет внаем комнату. К такому варианту прибегают студенты, мигранты и рабочие, а также просто малооплачиваемые работники.

При этом аренда комнаты имеет свою специфику. Специалисты федерального портала о недвижимости «МИР КВАРТИР», опираясь на анализ предложения в сегменте аренды комнат и мнения профессионалов рынка, сформулировали основные моменты, которые нужно знать и хозяевам комнат, и их жильцам.

И сдают, и снимают комнаты не от хорошей жизни. «Предлагают их в основном пенсионеры, матери-одиночки или безработные — для них это «прибавка к пенсии», без которой не прожить. Наниматели комнат — тоже народ небогатый, у которых каждая тысяча на счету, — говорит генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. — И совершенно необязательно это какие-то маргиналы и нелегалы, просто в Москве, например, жизнь и жилье настолько дороги, что роскошь отдельной квартиры порой не могут себе позволить квалифицированные специалисты и вполне интеллигентные люди. У многих из них зарплата составляет 35 000-45 000 рублей, и если вычесть ставку самой дешевой «однушки» (25 000-30 000 рублей в месяц), на жизнь не хватит».

Рынок комнат во всех городах России крайне мал по сравнению с объемами сдающихся квартир. В первую очередь это связано с проведенным в постсоветский период расселением коммуналок. Теперь квартиру по частям сдают сами собственники, при этом чаще всего они проживают в одной из комнат. Оттого и в своих требованиях к кандидатам владельцы придирчивы, ведь с ними придется жить бок о бок. «Предпочтения отдают людям приличным, неконфликтным, аккуратным. Многие стараются сдать комнату жителю ближнего пригорода, который будет уезжать в область на выходные», — отмечает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».

Частая ротация арендаторов не приветствуется, хозяева стараются найти человека, который хочет снять комнату надолго. В среднем комнаты снимают насрок около года.

В центре и на окраинах, в столице и регионах

Цены на такое жилье в Москве в основном начинаются от 14 тыс. рублей в месяц, хотя изредка можно найти и более дешевые варианты — в основном в депрессивных районах ВАО и за МКАД. Так, в базе «МИР КВАРТИР» самая дешевая комната стоит 7000 рублей в месяц.

За 15 000 рублей в месяц реально снять комнату в отдаленном спальном районе Москвы — в Люблино, Медведково, на Щелковской, Братиславской, Пражской, в Ясенево. Как правило, это варианты с собственником, живущим в той же квартире. Без хозяина выходит дороже. Увеличивается цена и по мере приближения к центру. Так, уже на Автозаводской комнату сдают за 17 000 рублей, а в районе Арбата и на Чистых прудах — за 20 000 (проживание в квартире с хозяйкой).

В подмосковных городах, таких как Подольск, Балашиха, Химки, Железнодорожный, Видное, Королев и т.д., комнаты площадью 10-14 кв. м сдаются в среднем за 10 000-12 000 рублей в месяц. Есть и более экзотические предложения: например, в городе Мытищи, у ж/д станции Перловская за 13 000 рублей в месяц сдается комната (16 кв. м) в частном доме. Туалет на улице, горячей воды нет.

В Петербурге, по данным портала «МИР КВАРТИР», комнаты стоят в среднем 11 000 рублей в месяц, в Екатеринбурге — 9 000 рублей, в Ростове-на-Дону — 8 000 рублей, Казани, Краснодере, Хабаровске, Иркутске и Нижнем Новгороде — около 7 000 рублей. На стоимость аренды существенно влияет количество проживающих. Если в комнате будет жить двое человек, ставка увеличивается на 15-20%: таким образом собственники компенсируют износ мебели и техники.

С ремонтом или без?

Самые популярное жилье — у метро или ж/д станции. Разумеется, на спрос влияют и личность собственника, и площадь, и особенно состояние помещения. Отличаются друг от друга комнаты не кардинальным образом. Обычно они сдаются с необходимым набором мебели и техники: кроватью, столом, шкафом и холодильником. Разным может быть только уровень косметического ремонта. «Наиболее важными факторами, влияющими на выбор жилья, становится наличие приличной сантехники, достаточное количество спальных мест и присутствие в квартире крупногабаритной бытовой техники, такой как холодильник, стиральная машинка и т.д.», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Не редкость, когда сама комната чиста и уютна, но места общего пользования, особенно если это коммунальная квартира, оставляют желать лучшего. Потому что арендодатели — тоже люди с низким доходом или затруднительным финансовым положением, пенсионеры, и сделать качественный ремонт им не по карману. Да и стоит ли овчинка выделки?

С одной стороны, ремонт повысит спрос на комнату: «Хорошая отделка увеличит арендную ставку, но в то же время комнат с косметическим ремонтом довольно много, а вот с хорошей кухней и санузлом не очень, так как их ремонт обходится собственнику дороже», — говорит Галина Фабрицкая. С другой стороны, вкладывать большие деньги и проводить дорогостоящие работы в маленькой дешевой комнате и квартире в целом нерентабельно, уверена Мария Жукова: «Значительного повышения арендной ставки добиться не получится, и ремонт не окупится. Если собственник все же решил сделать ремонт в комнате, которую собирается сдавать, нужно следовать одному важному правилу — он должен быть соизмерим с классом жилья».

Конечно, запущенное состояние комнаты и старая мебель уменьшат желание потенциального арендатора ее снимать. Если владелец квартиры совсем не располагает средствами, чтобы ее «облагородить», отличным решением может стать некоторое снижение арендной ставки с условием, что жилец самостоятельно сделает косметический ремонт.

Квартира в складчину как альтернатива

По наблюдению Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», на долю комнат приходится не более 15% от общего объема заявок. А все потому, что совместный найм квартиры стоит не намного дороже. Часто людям проще найти себе соседа и снять целую квартиру. Правда, на проживание нескольких людей, как и в случае с комнатой, действует наценка. «Стоимость аренды самого объекта при этом может вырасти минимум на 10%. Так, если типовая «однушка» с ремонтом, мебелью и техникой сдается одному человеку за 40 000 рублей в месяц, то за счет возросшего количества жильцов дорожает на 25%. И если эту квартиру снимут двое, каждый из них будет платить по 25000 рублей», — констатирует Галина Киселева.

Достоинства совместной аренды квартиры заключаются в свободе жильцов от постоянного «надзора» хозяина. При аренде же комнаты по соседству с собственником наниматель часто подвергается различным ограничениям с его стороны: от жильца могут потребовать приходить не позже 12 ночи, не приводить друзей, не шуметь и т.д.

«Зато если в комнате вы будете жить один, то при аренде «однушки» — в одной комнате с соседом. Что не меньше стесняет личную свободу, — считает Павел Луценко. — Правда, если в квартире большая кухня, один из арендаторов иногда поселяется там. В этом случае сонаниматели находятся не в равных условиях: покой того, кто живет на кухне, постоянно нарушается соседом.»

Ну и, наконец, финансовые проблемы арендатора зачастую так остры, что отдавать лишние 5-10 тысяч ему никак невозможно, и он предпочитает комнату как более дешевый вариант.

Что указать в договоре

Аренда комнаты — сложный, в том числе и с юридической точки зрения, вопрос, т.к. очень частовозникают проблемы с собственником жилья, с соседями по коммунальной квартире. Зачастую на почве бытовых разногласийначинаются серьезные конфликты. «Именно поэтому процент расторжений договоров по аренде комнат очень велик. Часто соседи не сходятся характерами или не находят общий язык. Как любая аренда, найм комнаты требует заключения договора, в котором должны быть прописаны все требования и условия сделки. Устные договоренности не имеют никакой юридической силы, поэтому особенно важно прописывать все пункты и нюансы в официальном документе», — напоминает Мария Жукова.

Договор аренды комнаты практически не отличается от договора аренды квартиры, за исключением нескольких пунктов. В частности, в нем должна быть указана информация о конкретной комнате, ее параметры.

Владельцу недвижимости необходимо предоставить свидетельство о собственности. В случае, когда собственниками комнат в коммунальной квартире являются разные лица, согласие соседей является желательным, но не обязательным условием. Законодательство РФ не ограничивает права собственника в данном случае, и он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью, не нарушая права третьих лиц.

В ситуации, когда квартира разделена между собственниками по долям, применяются положения законодательства РФ о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности. Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом», и «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Таким образом, для того, чтобы распоряжаться своей долей, один из собственников непременно должен получить согласие остальных.

Минимальная и средняя стоимость найма комнат в некоторых городах РФ