Апартаменты против кризиса: цены повышаются, а спрос растет

В апреле-июне 2015 года спрос на апартаменты в Москве вырос на 29% по сравнению с I кварталом 2015 года и, по оценкам аналитиков департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, почти достиг ажиотажного уровня конца 2014 года. Этот тренд особенно интересен на фоне повышения цен на апарт-проекты в среднем на 10,4%.

Прошедший II квартал продемонстрировал, что, несмотря на противоречивое положение апартаментов, которые уже несколько лет не могут занять свое место в законодательной системе России, покупатель голосует за них рублем, а участники рынка — новыми квадратными метрами.

Ввод новых объектов

За отчетный период на рынок Москвы вышло 10 новых апарт-проектов и еще в трех объектах были выставлены на продажу новые корпуса. В итоге совокупный объем вновь вышедших в продажу апартаментов составил 1 672 штуки. Из новых проектов 4 объекта относятся к элит-классу, 4 — к бизнес-классу и 2 — к комфорту. В целом на рынке традиционно лидирует бизнес-класс, на долю которого приходится 54% площадей.

Объекты, вышедшие в продажу во II квартале 2015 года

Название	Класс	Формат	Год ввода	Округ	Кол-во ап./апартаменты в продаже	Доля на рынке предложения
Новые объекты
Гороховский, 12	элит	buy-to-live	4Q2016	ЦАО	70/48	0,5%
ЖК I’M	элит	buy-to-live	4Q2017-2Q2018	ЦАО	194/194	2,0%
Клубный дом Рахманинов	элит	buy-to-live	4 Q2015	ЦАО	31/31	0,3
Дом на Сретенке	элит	buy-to-live	1Q2017	ЦАО	67/67	0,7
CLASSICO	бизнес	buy-to-live	н/д	ЦАО	н/д	н/д
Soyuz Apartments	бизнес	buy-to-live	2Q2017	ЦАО	114/114	1,2%
Дом на ВДНХ	бизнес	buy-to-live	2Q2016	СВАО	240/56	0,6%
Клубный дом на Менжинского	бизнес	buy-to-live	2Q2016	СВАО	195/24	0,2%
Клевер Лэнд	комфорт	buy-to-live	4Q2018	СВАО	306/216	2,2%
Клубный дом на Пришвина	комфорт	buy-to-live	4Q2016	СВАО	169/86	0,9%
Новые корпуса в выведенных ранее в продажу объектах
ДВИНЦЕВ, 14	бизнес	buy-to-live	4Q2015	СВАО	52/48	0,5%
Савеловский сити (корпус B1)	комфорт	buy-to-live	1Q2018	СВАО	686/686	7,0%
ТехноПарк (2-ой корпус)	комфорт	buy-to-live	3Q2017	ЮАО	140/102	1,0%

Если говорить о рынке в целом, то по итогам I полугодия, предложение достигло 9 814 апартаментов и, несмотря на новый и достаточно значительный ввод, которым ознаменовался II квартал, снизилось по сравнению с аналогичным показателем конца апреля на 18,3%. Это снижение аналитики NAI Becar связывают с переводом двух крупных апарт-комплексов МФК «Водный» и «Лица» в статус жилья. При этом прирост новых комплексов, вышедших в продажу, вдвое больше, чем в I квартале 2015 года.

Спрос

Рублевые цены на апартаменты во II квартале 2015 года выросли в среднем на 10,4%. При этом абсолютным лидером роста стал комфорт-класс, который подорожал на 20% по отношению к I кварталу. На сегодня его средняя стоимость в Москве составляет 177 823 рубля за 1 кв. м. Бизнес-класс прибавил 9,7% и на конец июля стоил 348 425 рублей/1 кв. м. Апартаменты элит-класса выросли в цене всего на 1,5% до 471 189 рублей за 1 кв. м.

Как уже говорилось выше, одновременно с ростом стоимости квадратного метра, II квартал ознаменовался и ростом спроса на апартаменты — на 52% по сравнению с I кварталом 2015 года. Общий объем спроса на покупку апартаментов за отчетный период составил порядка 350 апартаментов и приблизился к 390 апартаментов — значению IV квартала 2014 года.

Законодательный фон

«Интересно, что рост рынка апартаментов происходит не только на фоне экономической нестабильности в стране, но и продолжающихся споров о статусе этого сегмента недвижимости, — говорит вице-президент, руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. — Над вопросом как соблюсти баланс интересов муниципальных образований, девелоперов, и не забыть про третью сторону — покупателей, бьются в настоящее время законодатели и федерального уровня, и Правительства Москвы. Учитывая высокий спрос на жилье в Москве, плотную застройку города, долгие согласовательные процедуры и отсутствие транспортной инфраструктуры в Новой Москве — очевидно, что девелоперы будут искать возможности строительства апартаментов в границах старой Москвы. Особенную актуальность этот сегмент приобретает и в свете анонсированной Правительством столицы программы развития промышленных территорий. С другой стороны, покупателям, которые ищут возможность поселиться в Москве, предпочитают стильные объекты и не стремятся ежедневно ездить за МКАД и обратно, апартаменты, также, несомненно, приглянулись. Однако власти радеют об обеспечении жителей новых апарт-комплексов социальной инфраструктурой, соблюдении норм, прописанных для жилых объектов и перспективах капитального ремонта через 30-40 лет, который на сегодня не может проводиться городом, ведь апартаменты не относятся к жилью».

В начале июня 2015 года на III Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Фонд «Институт экономики города» предложил свою концепцию федерального закона о регулировании рынка апартаментов. Она содержит такие новые понятия как: апартаменты, дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ). Согласно концепции Института, апартаменты не получат статус полноценных жилых объектов и, соответственно, к ним будут применяться пониженные требования к комфортности проживания. В первую очередь это касается социальной инфраструктуры: детских садов, поликлиник, школ и т.д. В тоже время коммунальные платежи и уровень налогообложения будет немного выше, чем квартир, но ниже, чем нежилых помещений. Апарт-проекты смогут получить статус жилых только в том случае, если девелопер приведет проект в соответствие с требованиями законодательства к жилым домам. Пока же у девелоперов появилась возможность перевести объекты, которые анонсировались ими как апартаменты, в жилье, при соответствующих изменениях в проекте. Правда, власти Москвы повсеместно подчеркивают, что это не общепринятая практика, а единичный опыт отдельных проектов. Часть компаний идет по этому альтернативному пути, часть предпочитает сохранять статус апартаментов.

Buy-to-live и инвестиционные продукты

Несмотря на неочевидные перспективы апартаментов для жилья, именно этот сегмент лидирует сегодня в Москве. Всего 12% рынка занимают продукты, предлагающие инвестиционные программы доходности, хотя еще недавно этот показатель достигал 18%.

Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей (выставленных на продажу) на конец II квартала 2015 года

Объект	Типы апарт. для сдачи	Мин. площадь апарт. для сдачи	Цена руб./1 кв. м	Средняя стоимость долгосрочной аренды, руб./мес.	Годовая доходность для собственника	Сервисные услуги (техническое обслуживание и эксплуатация)
						Стоимость сервисных услуг	Перечень сервисных услуг
Y’es	студия	30 кв. м	179 300	40 000	10%	85 руб./кв. м/мес	• обслуживание инженерных систем.
Орехово	студия	30 кв. м	196 000	40 000	10 %	н/д	• гостиничный сервис
Ландыши	стандарт	40 кв. м	151 000	40 000	8,2*%	н/д	• круглосуточный ресепшен
Сады Пекина	стандарт	62 кв.м	540 000	250 000	7%	н/д	• гостиничный сервис
IQ-квартал	стандарт	61 кв.м.	500 000	300 000	6%	н/д	• гостиничный сервис

Прогнозы и перспективы

Как показывают цифры, II квартал был успешным для рынка апартаментов, но дальнейшие перспективы сегмента пока неясны. Повышение спроса, которое было отмечено выше, аналитики связывают с возможными перспективами перевода апартаментов в жилье, которые обсуждались Правительством. Покупатели рассчитывают, что приобретая сейчас площади, стоимость которых ниже цены покупки квартир, в дальнейшем они окажутся обладателями полноценных жилых помещений с более высоким уровнем комфорта. Однако, уже осенью в связи с падением предложения (предположительно часть объектов будут переоформляться в жилые комплексы), спрос не будет таким высоким.

На рынке апартаментов продолжается тенденция расчета в рублях, при этом часть премиальных объектов указывает цену в валюте при фиксированном курсе ниже курса Центробанка. Практически все комплексы предлагают покупку апартаментов с использованием заемных средств, ставка по кредиту составляет 16-18%, при первоначальном взносе от 30%.