Апартаменты Москвы: рынок растет, цены снижаются

Сегмент апартаментов – один из самых динамичных на московском рынке недвижимости. Он характеризуется ростом спроса и предложения, которое против трендов в остальных сегментах прирастает объектами бизнес- и элит-классов, а также заметным увеличением числа проектов, предлагающих покупателям инвестиционные программы с доходностью от 6% до 15% годовых.

К началу октября 2015 г. на первичном рынке Москвы было выставлено на продажу 9 014 апартаментов, что на 5,7% больше, чем во II квартале текущего года. Продажи шли в 74 комплексах столицы, из которых четыре только вышли на стадию реализации и один, МФК «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте возобновил их в сентябре 2015 года. Таким образом, за III квартал в продажу вышло 1570 новых апартаментов.

По объемам в Москве лидируют объекты бизнес-класса, на которые приходится 67% рынка, апартаменты комфорт и элит-классов занимают примерно одинаковую долю — 15% и 18% соответственно.

Объекты, вышедшие в продажу в III квартале 2015 г.

Название	Класс	Год ввода	Округ	Кол-во ап./апартаменты в продаже	Застройщик
Клубный дом на Серпуховском валу	премиум	4Q2016	ЮАО	38/38	Лидер-Инвест
Chekhov	элит	3Q2016	ЦАО	10/10	Vesper
ЗилАРТ	бизнес	IVQ2018	ЮАО	429/429	ЛСР. Недвижимость-М

Спрос и цена

Выход на рынок новых объектов, а также стимулирующие акции, которые проводит большинство девелоперов, привели к снижению стоимости апартаментов бизнес-класса в целом по рынку на 23% по сравнению со II кварталом 2015 г. В итоге средняя цена на конец сентября составила 267 488 рублей за 1 кв. м. По оценкам аналитиков NAI Becar, бизнес-класс в ближайшее время останется самым конкурентным сегментом, в котором девелоперы продолжат искать пути дополнительного привлечения покупателей. Также небольшое падение на 1,10% показали апартаменты эконом- и комфорт-класса, средняя цена в которых составила 175 729 руб. за 1 кв. м. В свою очередь цены в элитных проектах вновь показали рост на 6,5% и составили в среднем по рынку 502 163 руб. за 1 кв. м. «Из квартала в квартал отмечается рост спроса на апартаменты в Москве, — отмечает Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments. — К этому приводят не только низкие по сравнению с квартирами цены на апартаменты, но и высокое качество и удачная локация объектов, а также рост числа инвестиционных программ, предлагаемых девелоперами».

Инвестиционный инструмент

Сегмент апартаментов растет не только количественно, но и предлагает покупателям новые условия, в частности, аналитики NAI Becar отмечают тенденцию к развитию инвестиционных программ. Для московского рынка, на котором высок спрос на арендное жилье, инвестиционные покупки недвижимости — это оптимальный способ сохранить средства и получить прибыль с вложенного капитала. Поэтому развитие инвестиционных программ — логичный ответ рынка на нужды потребителей. Условия доходности в апарт-проектах, которые их предлагают, колеблются от 6% в IQ квартале до 10% в Y’ES.

В тоже время, эксперты NAI Becar отмечают, что абсолютное большинство проектов, несмотря на заявленную инвестиционную составляющую по сути нельзя причислить к инвестиционным продуктам. Дело в том, что абсолютное большинство заявленных объектов сдается по аналогии с квартирами. В итоге доходность этих проектов сопоставима с доходами от классической квартиры, сдаваемой собственником в аренду. Между тем, потенциал апартаментов значительно выше, так как управление ими — это совершенно особый, сложнейший вид бизнеса, требующий профессионализма и специальных компетенций персонала. В частности, апарт-отель «Вертикаль» под управлением NAI Becar обеспечивает инвесторам доходность 10-15% за счет того, что проект предусматривает довольно короткие сроки проживания для арендаторов и большое количество дополнительных услуг, то есть управляется именно как апарт-отель, а не доходный дом.

Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей (выставленных на продажу) на конец III квартала 2015 г.

Объект	Типы апарт. для сдачи	Мин. площадь апарт. для сдачи	Цена, руб./кв. м	Средняя стоимость долгосрочной аренды, руб./мес.	Годовая доходность для собственника	Сервисные услуги (техническое обслуживание и эксплуатация)
						Стоимость сервисных услуг	Перечень сервисных услуг
Y’ES	студия	30 кв. м	179 300	40 000	10%	85 руб./кв.м/мес	• обслуживание инженерных систем.
Орехово	студия	30 кв. м	196 000	40 000	10 %	н/д	• гостиничный сервис
Ландыши	стандарт	40 кв. м	151 000	40 000	8,2*%	н/д	• круглосуточный ресепшн
Сады Пекина	стандарт	62 кв.м	540 000	250 000	7%	н/д	• гостиничный сервис
IQ-квартал	стандарт	61 кв.м.	500 000	300 000	6%	н/д	• гостиничный сервис

В перспективе, по мнению экспертов NAI Becar, именно инвестиционная составляющая апартаментов будет привлекать все больше покупателей, а соответственно, будет расти предложение, так как альтернативные продукты на российском рынке пока не предлагаются. Более того, замечено смещение интересов собственников офисных объектов в сторону их перепрофилирования в апартаменты.

Перспективы рынка

По итогам III квартала видно, что рынок продолжает расти, и в первую очередь, за счет объектов бизнес-класса. За последние три месяца сразу несколько девелоперов заявили о строительстве крупных многофункциональных комплексов, в которых заложена апарт-составляющая. Наиболее крупным аналитики называют МФК бизнес-класса Match Point с 1,6 тыс. апартаментов, который планирует реализовать ООО «ВТБ Проект». МФК будет расположен напротив Парка Победы на Поклонной горе. В проекте предусмотрены как студии от 28 кв. м, так и апартаменты площадью 185 кв. м. Также девелопер заявил о строительстве волейбольной арены общей площадью почти 30 тыс. кв. м, включая подземный уровень с залами для тренировок и собственным паркингом, и рассчитанной на 3,5 тыс. зрителей. Сдача проекта намечена на IV квартал 2019 г.

К бизнес-классу принадлежит и еще один анонсированный проект, который реализуют компании Coalco и MR Group. Это «Пресня Сити», ранее носившая название «Хрустальные башни». Окончание строительства запланировано на III квартал 2018 г.

Корме того, Градостроительно-земельная комиссия одобрила строительство административного комплекса с апартаментами на ул. Большая Ордынка, д. 28-32, Проектом предусмотрено появление здесь комплекса наземной площадью 9,599 тыс. кв. м, подземной — 5,356 тыс. кв. м.

Объекты, запланированные к выходу на стадию продаж в конце 2015-начале 2016 г.

Название	Класс	Год ввода	Округ	Кол-во апартаментов	Застройщик
ЖК Ясный	комфорт	2017-2023	ЮАО	н/д	MR Group
Пресня Сити	бизнес	3Q2018	ЦАО	н/д	MR Group
ЖК Match Point	бизнес	4Q2019	ЗАО	1200	ВТБ Проект