Анна Юдина: «Ипотека становится выгодной, если у заемщика есть 50% от стоимости жилья»

11 Декабря в 20:00 320 Ольга Гранина

Как выбрать «правильный» банк, может ли ипотека быть инвестицией, каких программ ожидать на рынке жилищного кредитования... На эти и другие вопросы «Н&Ц» ответила Анна Юдина.

Анна Юдина: «Ипотека становится выгодной, если у заемщика есть 50% от стоимости жилья»Анна Юдина, вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов Банка «Открытие»

— Вопрос, который интересует всех потенциальных заемщиков: что же все-таки сейчас выгоднее: брать ипотеку или арендовать квартиру?

— Все зависит от того, как понимать слово «выгода». Если говорить о размере ежемесячных выплат, то в некоторых случаях ипотека может быть более дорогой. Например, при кредите с низким первоначальным взносом платеж банку будет выше, чем арендодателю при найме низкобюджетного жилья. Но даже в таких случаях ипотека помогает стать собственником недвижимости, а аренда лишь отсрочит необходимость приобретения квартиры. К тому же, учитывая рост стоимости жилья в среднем на 5–7% в год, можно сделать вывод, что ипотека более выгодна.

— На что должен обратить внимание заемщик при выборе кредитной организации?

— В первую очередь на ценовое предложение. Ведь ипотека — это кредит, с которым клиент живет не год и не два, а десятилетие. Заемщику важно понять, каким будет ежемесячный платеж, насколько он доступен для него. Также важно удобство обслуживания кредита: сервис, инфраструктура, лояльность банка.

— Рынок предлагает некоторые опции, позволяющие снизить ставку по кредиту. Например, клиент может заплатить определенную сумму и получить льготную ставку. Это дает реальную экономию заемщику?

— Такой продукт есть, и он популярен у клиентов. Например, в Банке «Открытие» заемщик может внести 1,5% от суммы кредита в виде разового платежа, и ставка для него снизится на 0,5%. Если, предположим, размер такого платежа составляет 45–50 тыс. руб., то человек экономит на переплате за весь срок кредитования примерно 180–200 тыс. руб.

— Какие еще выгодные предложения можно найти?

— Специальные условия кредитования существуют для «понятных» банку клиентов: корпоративных, зарплатных. Тех, которые имеют положительную кредитную историю, чьи денежные поступления на карты банк видит каждый месяц. Такие преференции обусловлены тем, что в данном случае у кредитора снижаются риски.

— Каков средний размер ежемесячного платежа по ипотеке?

— Здесь многое зависит от величины первоначального взноса и стоимости приобретаемой недвижимости. Если говорить о покупке однокомнатной квартиры в Москве за 6–7 млн руб., то при первом взносе от 40% ежемесячный платеж составит примерно 40–50 тыс. руб. При низком первоначальном взносе (20–40%) и более высокой цене за квартиру он будет выше — 70–80 тыс. руб.

— Сколько должен человек накопить, чтобы получить кредит на покупку квартиры в Москве?

— На сегодняшний день большинство банков работает с минимальным первоначальным взносом 20%. В таком случае для того, чтобы получить ипотеку по приемлемым ставкам, нужно иметь хотя бы 1–2 млн руб. собственных средств. В Москве берут в среднем в кредит 3,5 млн руб., в области — 1,5 млн.

— Какую недвижимость чаще всего покупают?

— Сейчас наиболее востребована первичка. Клиенты в первую очередь смотрят на перспективы появления станции метро, развитие транспортной инфраструктуры. Пользуются спросом новостройки в Новой Москве.

— Какие-то новые форматы взаимодействия банков, застройщиков и покупателей недвижимости появляются?

— Довольно интересной могла бы быть рассрочка платежа. В этом случае заемщик получает ипотеку с нулевым взносом, при этом первые два года размер ежемесячного платежа устанавливается на уровне не выше среднего, а последний платеж составляет остаток от стоимости квартиры (то есть он довольно крупный). Таким образом, до сдачи новостройки заемщик может жить в старой квартире, а переехав в новое жилье, продать прежнюю недвижимость и рассчитаться с банком.

— Недавно в нескольких российских банках заявили о запуске ипотеки на зарубежную недвижимость. Есть ли перспектива у таких продуктов?

Анна Юдина: «Ипотека становится выгодной, если у заемщика есть 50% от стоимости жилья»

— Человеку, желающему приобрести жилье за рубежом в кредит, лучше воспользоваться предложениями банков в той стране, где он эту недвижимость приобретает. Условия в Европе по ипотеке в разы лучше, чем в России, кредит там можно взять под 3–4% годовых.

Российским банкам едва ли интересно заниматься зарубежными кредитами. В случае неплатежей заемщика долг будет сложно востребовать. Кроме того, возникают юридические проблемы с регистрацией залога. Отечественные банки могут предложить таким клиентам нецелевой кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Но процентная ставка при этом будет выше, чем по классической ипотеке, — в районе 17% годовых.

— Россияне сейчас могут получить кредит в зарубежных банках?

— Все зависит от страны. Есть страны, которые заинтересованы в инвесторах и допускают кредитование нерезидентов. Рассматривая заявку, они в первую очередь оценивают активы клиента, его ежемесячный заработок и трудоустройство. Остальные условия зависят от банка, выбранной программы и законодательства той страны, в которой приобретается объект.

— Еще один продукт, который не прижился, — это «обратная ипотека». Почему так произошло?

— Смысл «обратной ипотеки» заключается в том, что банк принимает квартиру клиента в залог и до конца жизни гражданина ежемесячно выплачивает ему определенную сумму, после чего реализует эту недвижимость, компенсируя свои расходы.

Этот продукт неинтересен ни банкам, ни клиентам. Для клиентов с психологической точки зрения довольно сложно лишить наследников имущества. Банкам же трудно найти правильный подход к оценке этой недвижимости и просчитать экономическую эффективность проекта. То есть, по сути, банк может заработать только лет через десять, в течение которых он несет убытки. При этом он в любом случае должен как-то финансироваться для выдачи кредита заемщикам.

— Развивается ли ипотека на покупку комнат?

— Подобные предложения есть на рынке. Чаще всего банки выдают кредиты на покупку последней комнаты в квартире, если все остальные уже принадлежат заемщику. Это позволяет получить в залог всю квартиру. Ее ликвидность, безусловно, выше, чем ликвидность комнаты, которую будет гораздо сложнее реализовать в случае дефолта заемщика. Ставки по этим программам действуют такие же, как и при покупке квартир.

— Какие новые ипотечные программы могут появиться в будущем?

— Ипотека — такой продукт, в котором сложно изобрести велосипед. Здесь все очень просто: есть залог и средства, которые под него выдают. В данном случае возможна вариация с объектами залога: например, кредитование комнат, машино-мест, участков, коттеджей. Также возможно кредитование без первоначального взноса с учетом двух залогов — когда один залог имеется в собственности заемщика, а второй приобретается на кредитные средства. Соответственно, закладывается часть одного залога и часть другого, и риски банка покрываются полностью.

— Что будет со ставками по ипотеке? Удорожание кредитных продуктов неизбежно?

Анна Юдина: «Ипотека становится выгодной, если у заемщика есть 50% от стоимости жилья»

Фото: DP/Legion-media

— До недавних пор средневзвешенная годовая ставка по ипотеке составляла 12,2%. Сейчас она выросла на 0,5–1%. Дальше все будет зависеть от экономической ситуации и стоимости привлекаемых банками ресурсов.

— Много говорят о том, что цены на недвижимость будут падать. Вы согласны с этим?

— Я не согласна. Предпосылок для этого нет. По данным АИЖК, рост цен за квартал в пределах 2% сохраняется. Можно ожидать определенной стагнации цен на рынке недвижимости, но никак не существенного снижения.

— В июле вступил в действие закон № 169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основные новации касаются дефолтных заемщиков. Что конкретно изменилось?

— Основная цель изменений — обеспечить банкам полную компенсацию потерь в случае дефолта заемщика. Сейчас объект реализуется банком с торгов и, как правило, с дисконтом. В условиях падения цен на рынке недвижимости может возникнуть ситуация, когда вырученная от продажи сумма не покроет задолженности и начисленных процентов. Соответственно, долг останется на клиенте. Взыскиваемость остатка необеспеченного долга убыточна (низкая собираемость, высокие издержки). Согласно новому закону задолженность не переносится на клиента, ее покроет страховая компания.

— Страховка приобретается заемщиком отдельно?

— Страхование ответственности заемщика оформляется дополнительно. Такая страховка существует. Ее, как правило, используют те заемщики, у которых минимальный первоначальный взнос — до 20%. Поправки в законе сделали это страхование более прозрачным. Теперь страховой компании предписано выплачивать не только часть основного долга, но и проценты. Определена минимальная и максимальная суммы страховой премии.

— Я знаю истории, когда заемщики надеются, что их долги спишут автоматически в случае отзыва лицензии у банка. Но ведь платить все равно придется, только другому банку.

— Отзыв лицензии у банка не освобождает заемщика от выплаты задолженности. При возникновении материальных проблем ни в коем случае не нужно прятаться от кредитора, потому что у банка в залоге находится квартира и этот залог может быть взыскан. Более того, люди должны учитывать, что первоначальный взнос они тоже могут потерять. С другой стороны, банки даже в случае дефолта клиента готовы идти ему навстречу и помогать реализовать квартиру максимально быстро.

— Ипотеку можно рассматривать как способ не только решения квартирного вопроса, но и инвестирования. В первую очередь это касается покупки жилья в новостройке. Оправдан ли такой подход?

Брать ипотеку с нуля, при отсутствии собственных накоплений, вряд ли имеет смысл: арендные платежи все равно не покроют ежемесячных выплат заемщика банку.

— С инвестиционной точки зрения это хорошее решение, потому что при завершении строительства стоимость недвижимости существенно возрастает. Чем раньше приобретаются права на квартиру, тем это дешевле для клиента, но и более рискованно.

— Имеет ли смысл покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку с инвестиционными целями, то есть не для собственного проживания, а для сдачи в аренду?

— Если брать ипотеку с нуля, то есть практически при отсутствии собственных накоплений, то вряд ли это имеет смысл: арендные платежи все равно не покроют ежемесячных выплат заемщика банку. Если у человека уже есть какие-то свободные средства и их нужно вложить, тогда покупка квартиры в ипотеку представляется хорошим вариантом. Наиболее выгодной ипотека становится при наличии собственных накоплений в размере 40–50% от стоимости недвижимости.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных