Алексей Задорожный: «Развитая инфраструктура может увеличить цену жилья на 10–20%»

5 Сентября в 20:27 93 Ирина Богатырева

Самые доступные жилые комплексы в Подмосковье — те, что возводят подальше от столицы, на некотором расстоянии от крупных населенных пунктов. Но там покупателю потребуется вся социальная инфраструктура. О ее качестве, количестве и сроках строительства мы поговорили с Алексеем Задорожным.

— Каковы сегодня тенденции на рынке жилья эконом- и комфорткласса в Подмосковье? Правда ли, что рынок затоваривается?
 
Алексей Задорожный: «Развитая инфраструктура может увеличить цену жилья на 10–20%»Алексей Задорожный, генеральный директор компании «Технострой»
— Подмосковье — большой регион, и в разных его поясах наблюдаются различные тенденции. Есть города-спутники, где в течение последних лет бурно развивалась массовая застройка, а сейчас наблюдается уже некоторый переизбыток недвижимости и, как следствие, замедление роста цен. Прежде всего это Химки, Красногорск, Одинцово. Там цена 1 кв. м достигает 90–100 тыс. руб., и покупателей таких объектов становится меньше. Но спрос на более доступное жилье по-прежнему стабильно высок. Сегодня предложения по цене 45–70 тыс. руб./кв. м можно найти в районах, расположенных далее 20 км Москвы.
 
Правда, летом, в период отпусков, на рынке ощущается спад спроса — примерно на 10–15%. Но мы ожидаем, что в сентябре все вернется на круги своя.
 
В настоящее время между застройщиками жилья доступного сегмента наблюдается высокая конкуренция, что заставляет их разрабатывать наиболее привлекательные для клиентов проекты.
 
— Расскажите подробнее, чего требует покупатель недорогого жилья?
 
45–70 тыс./кв. м — по такой цене можно приобрести жилье в новостройках, расположенных далее 20 км от МКАД.
— Результаты наших исследований показали, что при выборе недвижимости клиенты обращают внимание на четыре фактора. В частности, предпочитают монолитное жилье панельному, исходя при этом из самых прагматичных соображений: в панельном доме площадь квартиры не может быть меньше 42 кв. м, а, например, у нас в ЖК «Некрасовский» (26 км по Дмитровскому шоссе) — от 32 кв. м, что заметно снижает стоимость покупки. Не говоря уже о том, что монолитно-кирпичное здание с вентилируемым фасадом из керамогранита лучше и в других отношениях.
 
Также для потребителя крайне важна транспортная инфраструктура: должно быть налажено сообщение с Москвой и ближайшими городами. Для областных комплексов большое значение имеет близость железнодорожной станции. Мы рассматривали несколько участков под строительство, но от некоторых отказались именно из-за плохой ситуации с транспортом.
 
Кроме того, рядом с домом должна присутствовать социальная инфраструктура — в первую очередь детские сады и школы, а также досуговые объекты.
 
И наконец, большую роль играет экология места. Многих наших покупателей привлекает местоположение дома в лесном окружении.
 
— От чего зависит набор инфраструктуры в жилом комплексе?
 
Алексей Задорожный: «Развитая инфраструктура может увеличить цену жилья на 10–20%»

ЖК «Некрасовский»
— Там, где участок уже обеспечен бытовыми объектами, инфраструктуры нужно меньше. А наша площадка, например, расположена далеко от коммуникаций, поэтому пришлось все строить самим — котельную, водозаборный узел, очистные сооружения, дороги с освещением и т.д.
 
Что касается социалки, то минимальный ее набор может позволить себе только девелопер точечной застройки. Но в последнее время все чаще появляются проекты комплексов, девелоперы которых обеспечивают жителей соц-объектами в полном объеме. Так, в ЖК «Некрасовский» мы делаем пристройку к детсаду на 80 мест, реконструируем и оснащаем оборудованием существующую школу, а также возводим физкультурно-оздоровительный комплекс с тремя бассейнами и двумя ледовыми аренами, торгово-развлекательный центр, многоуровневый паркинг и т.д.
 
— Идут ли сетевые операторы в ваш торговый центр, ведь он расположен в 26 км от МКАД, к тому же не в городе?
 
— Мы ведем переговоры с «Магнитом», «АТАК», «Викторией». Им это интересно, потому что на Дмитровском шоссе в настоящее время функционирует только один гипермаркет «РИО» у МКАД. Мы же планируем построить не гипер-, а супермаркет. В сектор фастфуда пойдут «Кофе Хауз», «Бургер Кинг» и др. Оставшиеся площади предлагаем местным предпринимателям. А вот операторы кинотеатров к нам не пошли — аудитория 20–30 тыс. человек для них слишком мала.
 
— Насколько развитая инфраструктура жилых комплексов может, по вашему мнению, повлиять на цену 1 кв. м?
 
— При прочих равных квартиры в комплексе с развитой инфраструктурой могут быть на 10–20% дороже жилья в домах, не обеспеченных социалкой.
 
— С какими проблемами сталкиваются девелоперы при строительстве объектов инфраструктуры? Какие из них самые затратные и сложные?
 
Алексей Задорожный: «Развитая инфраструктура может увеличить цену жилья на 10–20%»

Физкультурно-оздоровительный комплекс «Некрасовский»
— Самый затратный — медицинский центр, ведь его нужно обеспечить оборудованием, на которое в городском бюджете средств нет. А профессиональное медоснащение очень дорогое. Было бы легче, если бы эти расходы списывались на затраты, но такого механизма пока нет. Поэтому некоторые застройщики вынуждены использовать схемы в обход 214-ФЗ.
 
И еще одна коллизия: нет правовой формы передачи объектов инфраструктуры городу. Единственный выход — оформлять договор дарения, с которого нужно платить налоги и НДС. Затраты стараются отнести на себестоимость строительства, но получается это не всегда. Хотелось бы, чтобы власти на законодательном уровне создали оптимальный путь передачи объектов от застройщика администрации.
 
Ну и самое сложное — получение техусловий для социалки. По этой причине темпы строительства инфраструктуры отстают от динамики возведения жилья. Задача особенно усложняется, если приходится тянуть сети издалека. Это сильно удорожает и затягивает сроки реализации проекта.
 
— Часто бывает, что люди покупают квартиры, а появления социальных объектов им приходится ждать годами. От чего зависят сроки их строительства?
 
Необходимо, чтобы на государственном уровне была четкая политика: девелоперы должны получать льготы на строительство инфраструктуры либо в проекте должен участвовать муниципалитет. Иначе развивать неосвоенные районы области будет очень сложно.
— От многих факторов. В частности, от особенностей соглашения, существующего между девелопером и администрацией. От того, в собственности или в аренде участок у застройщика. В последнем случае процедура оформления исходно-разрешительной документации занимает до полугода. Если же участок выкуплен, препон меньше и девелопер застрахован от рисков вторжения властей в реализацию проекта.
 
Еще один риск возникает, когда за возведение объектов отвечает несколько компаний. Одна из них может не выполнить обязательства вовремя, и тогда сроки сдачи всего комплекса переносят.
 
Бывает так, что деньги, которые застройщик уплатил по итогам аукциона и которые должны идти на развитие инфраструктуры, администрация потратила на другие цели. Тогда строительство может быть отложено до тех пор, пока девелопер не возведет все за свой счет. Чем крупнее компания и чем она меньше закредитована, тем ниже риски затягивания строительства инфраструктуры.
 
Но по крайней мере обустройство и озеленение территории жильцам гарантировано: без этого госкомиссия просто не введет комплекс в эксплуатацию. Также муниципалитет отказывается принимать объект без школы или детсада. Поэтому застройщики нередко возводят их одновременно с первой очередью жилья.
 
Вообще, в 214-ФЗ имеется предписание о публикации проектной декларации. В ней указывают все объекты, которые должны быть построены, и инженерно-строительный надзор обязан их принять.
 
— Как при столь серьезных затратах на инфраструктуру вам удается удерживать низкие цены на квартиры?
 
— Жилье у нас действительно доступное. На старте продаж стоимость квадрата составляла 43 тыс. руб. Сейчас, год спустя, — 50 тыс. руб. Однокомнатная квартира площадью 32 кв. м обойдется всего в 1,8 млн руб. Наша философия — не максимальное извлечение прибыли, а удовлетворение потребностей покупателя. Мы строим жилье комфорткласса для молодых семей, пенсионеров, тех, кто стремится переехать в Московский регион. В наших интересах обеспечить быстрый оборот средств с тем, чтобы начать новый проект. Это сейчас общая тенденция работы застройщиков в Подмосковье.
 
— А какова, кстати, сегодня норма прибыли?
 
— Себестоимость строительства у всех приблизительно одинаковая — от 38 до 50 тыс. руб./кв. м, но норма прибыли в популярных городах ближнего Подмосковья достигает 30–40%, а у тех, кто строит вдали от МКАД, — 10–20%.
 
— Каковы перспективы у подмосковного рынка? За какими проектами будущее?
 
Алексей Задорожный: «Развитая инфраструктура может увеличить цену жилья на 10–20%»

Сквер и церковь в ЖК «Некрасовский»
— В сложной экономической ситуации, которая может наступить в стране, развитие получат наиболее демократичные сегменты. И будет это в основном многоэтажное (до 17 этажей) строительство. Малоэтажка хороша как идея, однако она не решает проблем инфраструктурного обеспечения, которые остаются в населенных пунктах. В подобных комплексах мало квартир, и бюджет застройщика не позволяет планировать строительство значимых социальных объектов. А без них жилье может быть востребовано разве что у дачников, то есть приобретателей второго дома. Малоэтажное строительство может успешно развиваться только в рамках комплексного освоения больших территорий.
 
Так что будущее все-таки за многоэтажным жильем. Хотелось бы только, чтобы власти облегчали застройщикам правила игры в рамках наработанной схемы.
 
— В чем, например, власти могли бы помочь?
 
— О разработке правовой формы передачи объектов инфраструктуры городу уже шла речь ранее. То же должно быть сделано и с площадями для расселения ветхого жилья. Кроме того, можно было бы ослабить нормы обеспечения жилого комплекса социалкой, ведь они основаны еще на советских реалиях и далеки от современных условий. Сейчас в возводимых школах зачастую не хватает ни учителей, ни учеников. Если бы изменили нормы удаленности учебных заведений от жилых домов (в настоящее время — 500 м), площади территории для благоустройства и обеспеченности преподавательским составом, можно было бы возвести одну школу на несколько деревень.
 
И главное — на государственном уровне должна быть четкая политика: девелоперы получают льготы на создание инфраструктуры (прежде всего на прокладку инженерных сетей и инженерные сооружения) либо в этом деле участвуют местные власти. А до тех пор, пока будет сохраняться существующая ситуация, когда все взвалили на девелопера, развивать «целину», то есть неосвоенные районы области, будет сложно.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных