Алексей Попович: «Банк и клиент должны полностью подходить друг другу»

12 Мая в 13:49 212 Ольга Гранина

Кто в настоящий момент может получить ипотеку? Что делать в случае отказа в кредитовании и как накопить на первоначальный взнос? На эти и другие вопросы журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» ответил заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович.

 
Кому дают кредиты, а кому отказывают?
 
— Алексей, какого клиента ждут банки сейчас? Каким критериям должен соответствовать идеальный заемщик?
 
Алексей Попович: «Банк и клиент должны полностью подходить друг другу»Алексей Попович, заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка
— Жестких критериев оценки заемщиков у банков становится все меньше. Есть два основных фактора, которые влияют на оценку. Это кредитная история заемщика (важно, чтобы она не была негативной) и соответствие требованиям банка.
 
Если говорить о портрете среднестатистического заемщика, то он таков: это человек от 25 до 45 лет со средним уровнем дохода, который работает по найму и состоит в браке. Как правило, он приобретает вторичное жилье. Хотя сейчас активно растет доля покупки недвижимости на этапе строительства. В ближайшие несколько лет, по оценкам экспертов, ипотека на рынке первичного жилья будет являться драйвером роста рынка ипотечного кредитования в целом.
 
— Почему?
 
— Есть несколько причин. Во-первых, спрос на новостройки растет, потому что все больше застройщиков работают по закону № 214-ФЗ, соответственно риски незавершенного строительства практически сведены к минимуму. Во-вторых, это жилье более высокого класса и качества, чем недвижимость вторичного рынка. В-третьих, экономия в стоимости квадратного метра при покупке новостроек может составлять от 20 до 50–60%.
 
— Как можно узнать свою кредитную историю?
 
— Сейчас все сведения о заемщиках попадают в бюро кредитных историй. Вот они-то и делятся информацией.
 
— Есть ли шанс исправить плохую кредитную историю и каким образом это можно сделать?
 
— Прежде всего клиент не должен скрывать этот факт от банка, напротив, хорошо, если он объяснит, что было причиной просрочки. А кредитная организация найдет выход из положения. У каждого банка политика в этом вопросе сугубо индивидуальная. Но закрыть глаза кредитор может только на несущественную просрочку — по сумме и по сроку.
 
Первоначальный взнос
 
— Нередко человек не может взять ипотеку только из-за того, что у него нет первоначального взноса. Как быть в этом случае?
 
— Большинство граждан в нашей стране не покупали квартиру на собственные средства, а получили ее за счет приватизации. Поэтому в ипотечных сделках источником первоначального взноса обычно являются средства, вырученные от продажи имеющегося жилья. А вот если его нельзя продать (например, семья хочет купить квартиру своему ребенку), то возникает проблема накопления первого взноса.
 
Для таких заемщиков банки предоставляют услуги финансового планирования, которые позволяют рассчитать, как долго и сколько денег необходимо откладывать для того, чтобы накопить необходимую сумму. Можно воспользоваться и широкой линейкой пополняемых банковских депозитов.
 
— Насколько выгодны специальные ипотечные вклады? Обычно ставки по ним ниже, чем по стандартным депозитным программам.
 
— Эти предложения интересны. Ставки по этим вкладам действительно ниже, но зато потом клиент может получить ипотечный кредит тоже по более низкой ставке. В результате меньшая переплата по ипотеке с лихвой компенсирует потерю процентов по депозиту.
 
К такому заемщику применяется более лояльный подход, потому что для банка этот клиент абсолютно прозрачен: он регулярно пополняет свой депозит, у него есть стабильный источник дохода, часть которого потом может быть использована для платежей по кредитам.
 
— Ставка по кредиту зависит от величины первоначального взноса. Что целесообразнее: накопить небольшой взнос и взять кредит по повышенной ставке или дождаться более крупных сбережений и получить ипотеку дешевле?
 
— Это зависит от того, как быстро клиент накопит средства на первоначальный взнос. Если говорить о покупке недвижимости на первичном рынке, то здесь выгоднее совершать покупку как можно быстрее, даже имея небольшой первоначальный взнос, потому что стоимость жилья по мере возведения дома может вырасти на 30–40%.
 
Если говорить о рынке вторичного жилья, то, если вы уже подобрали конкретную квартиру, нужно понять, сколько времени продавец готов ждать, пока вы накопите средства.
 
В основном разница в процентной ставке в зависимости от размера первоначального взноса составляет от 0,5 до нескольких процентов. Клиенту следует посмотреть, какая будет разница в размере ежемесячного платежа в том и другом случае, и если она существенна, то имеет смысл накопить больше денег. Но в целом, я думаю, срок накопления первоначального взноса должен занимать не более полугода.
 
— Вернутся ли на рынок программы с нулевым первоначальным взносом и насколько они выгодны для заемщиков?
 
— Минимальный размер взноса в нашем банке, например, составляет 15%, но, как правило, ипотеку берут люди, которые готовы заплатить 30–50% от стоимости недвижимости. Это говорит о том, что для заемщиков наличие первоначального взноса не является основной проблемой при получении кредита.
 
Мы не наблюдаем потребности у клиентов в нулевом первоначальном взносе, скорее для них более интересными являются цена продукта и сервис. Дело в том, что, получив ипотечный кредит, клиенты продолжают отношения с банком, как правило, на протяжении семи — десяти лет. Они обращаются к кредитору с вопросами по налоговым вычетам, досрочному погашению кредита и т.д. Важно, чтобы банк и клиент полностью подходили друг другу.
 
Ипотека и альтернативные сделки
 
— Продать одну квартиру и купить другую — такова схема альтернативной сделки. И сегодня такие действия составляют значительную долю рынка. Насколько сложны альтернативные сделки для ипотечных заемщиков?
 
— Альтернативные цепочки могут включать в себя десятки сделок, это абсолютно стандартная практика в крупных городах.
 
Почти все банки проводят альтернативные сделки. Минимизировать стресс клиентов можно, заранее проговорив и прописав все условия: размер комиссий, суммы, которые будут закладываться в ячейки. В банках распространен такой документ, как форма сделки, который представляет собой подробный план ее проведения.
 
Иногда цепочки разваливаются, но количество таких случаев невелико и с каждым годом их становится все меньше. Так что альтернатив бояться не стоит.
 
— Если человек не успеет продать одну квартиру и найти другую в течение срока одобрения заявки, который составляет обычно три месяца, то он может подать заявку на кредит заново?
 
— Конечно, здесь нет никакой проблемы.
 
Нюансы ипотеки
 
Алексей Попович: «Банк и клиент должны полностью подходить друг другу»

Фото: ВИКТОР ТОПОРКОВ/ФОТОБАНК ЛОРИ
— Насколько активно банки выдают кредиты на покупку комнат?
 
— Такие программы предлагает ряд государственных банков. У нас подобный продукт тоже есть, он применим к условиям, когда после приобретения комнаты вся квартира переходит в собственность клиента. В противном случае риски банка велики, потому что сроки реализации комнат (при обращении взыскания на предмет залога) гораздо больше, чем квартир. Это связано с тем, что придется получить согласие на продажу вашей комнаты со стороны соседей по квартире. Поэтому данный вид кредитования банки предлагают нечасто.
 
Кроме того, этот продукт теряет свою популярность по причине бума на рынке первичного жилья, которое продается по доступным ценам. Стоимость комнаты в черте города часто равна цене однокомнатной квартиры в новостройке в пригороде.
 
— Чем отличаются программы рассрочки от стандартной ипотеки?
 
— Рассрочка от застройщика — это программа, предназначенная для первичного рынка жилья. Здесь застройщик готов разбить на части сумму стоимости недвижимости, которая будет выплачиваться в течение определенного периода. Рассрочка предоставляется максимум на год-полтора: в течение этого срока клиент должен полностью выкупить квартиру.
 
За рассрочку клиенты тоже платят проценты, причем зачастую более высокие, чем при ипотеке. Просто иногда граждане не хотят усложнять процедуру покупки квартиры, оформляя кредит, и предпочитают воспользоваться рассрочкой.
 
— Насколько распространен брачный контракт при ипотеке? Часто ли приходят люди с этим документом и не возникают ли у них в этом случае какие-либо сложности при получении кредита?
 
— Наш банк рассматривает обращения таких клиентов, но их очень мало. Хотя, вероятно, подобная форма оформления взаимоотношений между супругами со временем получит большее распространение. Тем более что зачастую процесс накопления на покупку недвижимости происходит до официального вступления в брак, поэтому вполне логично, что в определенном случае квартира перейдет в индивидуальную собственность одного из супругов. В Европе и США давно распространены брачные контракты. В этом документе прописываются финансовые обязательства, доходы каждого из супругов — для того чтобы впоследствии на этой почве не возникали конфликты.
 
При наличии брачного контракта супруг не становится созаемщиком по кредиту, и заемщик является единственным собственником недвижимости.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных