Александр Хрусталев: «Для меня кризис — стимул развиваться еще больше, и я его использую из года в год»

В непростой период, который сегодня переживает рынок недвижимости, весьма актуально поинтересоваться рецептами выхода из кризиса у тех, кто подобный опыт уже имеет. На вопросы «Н&Ц» о проблемах и перспективах рынка отвечает председатель совета директоров «НДВ Групп» Александр Хрусталев.

— Александр Анатольевич, в опубликованных недавно интервью вы оптимистично оцениваете ближайшее будущее рынка недвижимости, хотя на первый взгляд оснований для этого мало. Если предположить, что все циклично (период роста, стабильности, падения), то в какой точке мы находимся? Все еще падаем или уже выровнялись?

— Самое непонятное и неприятное для любого бизнеса — состояние затяжного падения. Но мы точку падения уже прошли в конце мая. Это было то самое дно, некая реперная точка, от которой можно отталкиваться. Здесь мы фиксируем, сколько стоят кредиты, дают их или нет, заинтересовано ли государство в инвестировании. У нас сегодня с этим все более-менее нормально.

— В чем конкретно это выражается?

— Смотрите, стоимость денег снижается. Ставки тоже. К концу июля ЦБ снизил ключевую ставку на 0,5%. Нефть не упала до минимума. Рубль относительно стабилен. Крушения не произошло, экономика живет.

В ресторанах и магазинах посетители остались — их стало меньше, но они есть. Люди покупают машины, квартиры, земельные участки. В коттеджных поселках соседи ведут строительство. Рынок не заглох, спрос есть. Значит, все нормально.

Конечно, надо заниматься экономикой. Мы пытаемся найти источники внешних заимствований, а у нас внутри их с избытком, надо только поискать. Главное — избавиться от коррупционной составляющей, которая не дает развиваться.

— А какие признаки выздоровления вы видите на рынке недвижимости?

— Я вижу, что пошел разворот. В мае у нас было максимальное падение по продажам за всю историю компании. А сейчас спрос начинает восстанавливаться. Июнь мы закончили с положительной динамикой — плюс 30% по сравнению с маем. Пике прошли, это точно, хотя подъем будет медленным.

— Можно покупать и продавать квартиры?

— Конечно. Сейчас все продается. Должна быть разумная цена и нормальный товар. Любая сделка с недвижимостью — это вложение. Но вторичка больше подходит для сохранения денег, а новостройки — для инвестирования.

Мы уже не один кризис пережили, поэтому понимаем, как действовать. Не так давно инвестировали в проект «Терлецкий парк» около 4 млрд руб. Это наше проектное финансирование, живые деньги. После заявления о финансировании стройки напрямую квадратный метр вырос на 15 тыс. руб. Люди поверили. Было 500 обманутых дольщиков, теперь ноль. Мы переработали проект, сделали его красивым. В этом году сдадим один из корпусов, камера на объекте работает круглосуточно, можно в режиме онлайн посмотреть, как активно идет стройка.

— Программа господдержки ипотеки дала что-то застройщикам?

— Это самая правильная вещь, которая была сделана. Субсидировать ставку предложил губернатор Московской области Андрей Воробьев. Это сработало, спасло рынок. Инвестиции правительства позволили привлечь в отрасль до 1 трлн руб.! Если ипотеку продолжат субсидировать, чтобы она была не 10, а 8% для тех, например, кто приобретает первое жилье, то даже эти 2% субсидий дадут дополнительно в рынок 20% покупателей.

— Программа господдержки закончится в марте 2016 г. Дальше что?

— В марте 2016-го, я думаю, будет другая ситуация. Во-первых, экономика пройдет глубокое пике. Во-вторых, я вижу большой интерес к развитию сельского хозяйства. Думаю, эта отрасль привлечет к себе бизнес. Поднимается наше реальное производство. За последние полгода объем строительных материалов, произведенных в России, увеличился как минимум на 20%. Мы уже плитку сами научились делать так, что не отличишь ее от итальянской. И в три раза дешевле.

— Не пошатнется ли опять рынок новостроек, лишившись поддержки?

— Когда программа поддержки закончится, первичный рынок уже окажется на ногах. Если кредиты перестанут брать под 10%, банки вынуждены будут привлекать депозиты под 9, 8%. Рынок определяет процентную ставку. И еще мы все-таки ожидаем, что санкции будут отменены, думаю, в феврале-марте следующего года. Потому что рано или поздно это должно прекратиться, сколько можно. Так или иначе, гордиев узел должен быть разрублен.

— Хорошо, за первичный рынок можно не волноваться, а вторичка сейчас как?

— Вторичка сильно упала. Экспозиция квартир очень долгая. К тому же вторичный рынок инертен. Думаю, что этот сегмент восстановится где-то за год.

— Может быть, в момент отмены поддержки новостроек? Тогда у вторички появится конкурентное преимущество?

— Новостройки все равно не потеряют своей привлекательности. Сегодня люди покупают не просто квартиру, а образ жизни, а на вторичном рынке это сделать сложнее. Когда деньги вкладывают в новостройку, особенно если речь идет о бизнес-классе, покупатели уверены, что уровень благосостояния соседей будет не ниже их собственного. На вторичке такого гарантировать нельзя.

Второй момент — государство начинает заниматься ЖКХ. В новом доме пять — десять лет ничего делать не надо, а старый ветхий фонд требует значительных затрат. Себестоимость проживания во вторичке дороже. Поэтому спрос смещается в сторону рынка новостроек.

К тому же граждане перестали бояться обмана. Не последнюю роль в этом сыграла и политика Москвы. Город достраивает все проблемные объекты. То же можно сказать и о Московской области. У нас не остаются люди на улице. Государство в этом отношении серьезно поработало.

Спрос на первичное жилье значительный не только в Московском регионе, но и в других областях. Активно разбирают квартиры в Тюмени. Неплохой спрос в Калуге, Екатеринбурге, Белгороде.

— Может быть, «НДВ» собирается двинуться в перспективные регионы?

— Нет, «НДВ» работает в Московском регионе, нам работы здесь хватает. Но постепенно мы будем развивать вертолетное движение в регионах.

— Говорят, у вас есть концепция создания вертолетной транспортной системы в Московской области.

— Хелипорт «Москва» уже построен, правда пока работает в лайт-версии. Я купил много вертолетов, вложился, как сейчас говорят. И они уже летают. В Мякинино, Истре, Реутове, Краснодаре уже есть наши площадки.

— Из чего состоит хелипорт?

— Это целый комплекс объектов: помещение, где ремонтируют вертолеты, поле, вышка, склад запчастей, а еще ресторан, летняя веранда. В субботу, воскресенье сюда прилетает 80–90 вертолетов.

— Для чего нужны хелипорты, можно ли назвать их частью инфраструктуры? Кто ими пользуется?

— Во-первых, к нам приходят те, кто просто любит небо. Они приходят на учебно-тренировочные полеты. Мы открыли два учебных центра, где можно получить права пилота. Вы становитесь пилотом, покупаете вертолет и летаете.

Во-вторых, вертолеты — это транспорт.

— То есть я, например, подъезжаю к хелипорту на Новой Риге и говорю: мне надо попасть в Калугу.

— Да, на машине в Калугу вы уедете утром, приедете вечером, а на вертолете лететь примерно 40 мин. Мы строим хелипорт в Калуге — с гостиницами, яхт-клубом. Будет большая детская зона, практически бесплатная, за номинальную цену, чтобы только дворники убирали. Сюда можно приходить с детьми и отдыхать, летать совсем не обязательно. Я создаю центры притяжения. Здесь у меня и гостиницы, и рестораны, и кафе, и магазины летной одежды. Здесь и аэротуризм, и экотуризм. Можно летать в дальние страны.

— Как в дальние страны? На вертолете?

— Конечно. Наши пилоты летали в Новую Зеландию, это 77 суток полета, 56 тыс. км. Продолжительность беспосадочного перелета порядка 600 км. У нас был трансатлантический перелет в США, на Северный полюс. Перед 9 Мая мы поставили флаги на Эльбрусе. Я сам тоже взлетел туда, на высоту 5642 м. По сути, это мировой рекорд.

Для ветеранов устраивали праздник с полетами. По детским домам летали. Есть вещи, о которых не нужно громко заявлять, мы просто делаем это — и все. А вот то, о чем говорим, — это путешествие на вертолетах по Волге, перелеты, экспедиции, рекорды Гиннесса — мы это делаем безостановочно.

— У вас есть единомышленники?

— Сотни единомышленников. Мы создали поисково-спасательный отряд «Ангел». Уже разработан логотип. Задача этого отряда — поиск пропавших людей. В прошлом году нашли в живых более 50 человек. С началом летнего сезона в этом году постоянно принимаем участие в поисках. Мы работаем в тесном сотрудничестве с «Лизой Алерт», Красным Крестом и делаем это совершенно бесплатно. Есть свой координатор, он руководит поисками со стороны вертолетчиков.

— Проект многослойный получается. Зачем это вам?

— Я делаю это не для пиара. Все считают, что вертолеты — это игрушки для богатых. Но сколько мы летаем на пожары, на поиски...

— Как создавался этот отряд?

— Мой знакомый как-то вылетел и потерялся. Я прыгаю в вертолет и лечу в Санкт-Петербург, чтобы вести поиски. В эфире слышу, что за мной в течение 2 ч последовали еще 14 вертолетов. Не договариваясь, все прилетели. Мы создали сообщество — крупнейшее и одно из самых сплоченных. Если надо, то по команде в течение суток соберем порядка 100 бортов.

— Чем же тогда будет заниматься МЧС?

— У МЧС другие машины. Вертолет Ми-8 на предельно малой скорости не может летать, а с высоты 400 м вы не увидите ничего. К тому же один час полета на Ми-8 стоит 250 тыс. руб., а на моих легких машинах — 15 тыс. руб. Когда мы участвовали в поисках, большие вертолеты МЧС уходили, а наши за 3 ч прочесывали территорию в десятки тысяч километров. Вот вы сейчас сделаете звонок — не дай бог ребенок пропал — не успеете еще договорить, а вертолеты уже в воздухе.

— Поисковая работа — это важно. Но что еще?

— Прежде всего это транспортная составляющая. Второе — это точки роста. У меня сейчас вовлечены в работу около 250 человек, а заработная плата значительно выше средней. Кроме того, я привожу вертолеты из-за границы, и только в этом году заплатил почти 53 млн руб. таможенной пошлины.

— Может быть, вертолетные площадки скоро станут частью инфраструктуры крупных жилых комплексов, а вертолеты будут восприниматься как рейсовые автобусы?

— К этому идет, но надо еще много сделать, и не только нам. Пока частный бизнес больших денег сюда не вкладывает, энтузиастов мало. А государственные инвестиции — понятие растяжимое. И почему-то эффективно они не работают.

— А в содружестве? Как вы относитесь к частно-государственному партнерству (ЧГП)?

— Государство должно поддерживать бизнес, дать ему возможность для развития, причем это должно происходить на всех уровнях. Я не сторонник того, чтобы государство сильно заходило в бизнес, а банки занимались девелопментом. Тогда девелоперам надо заниматься банковской деятельностью.

— Тоже, кстати, занимаются: скидки, рассрочки...

— Как вариант. Решают вопросы без банка. Вот и вся история.

Но ЧГП — это неэффективно. Вот я приходил в общество (не будем его называть) поговорить по вертолетной теме. Вышли 33 богатыря с секретарями, секретаршами, машинами, окладами, а что делать — не знают. У меня рентабельность в десятки раз выше, а у них постоянные убытки. И они рассказывают, как им тяжело, и требуют государственной поддержки. Зачем субсидировать мертвый бизнес? Зачем государство из года в год поддерживает неэффективных игроков, а не тех, кто результативнее? Мне от чиновников ничего не надо, только чтобы быстро выполняли свою работу, чтобы не ставили палки в колеса.

— Вы не собираетесь участвовать в программе Москвы по строительству нового жилья на определенных условиях, а взамен получить льготную аренду и освобождение от налогов на землю?

— Нет, я пока с этим предложением не знаком. Но считаю, когда государство делает такие предложения застройщикам и это начинает работать, тогда это здорово. Но дело в том, что руководители принимают решение, а их распоряжения просто вязнут на уровне исполнителей. А для меня кризис — это стимул еще больше развиваться, и я его использую из года в год.

— Вы получили звание «Персона года» как человек, наиболее эффективно преодолевший прошлый кризис. У вас наверняка есть секреты выживания в таких условиях.

— Никаких секретов нет. Просто работать по графику, честно. Создавать более качественный продукт за меньший срок. Да, средств потребуется немного больше, но не дороже денег. Нужно всегда в теме оставаться.

Я, например, всегда контролирую стройку, сижу на совещаниях застройщиков. Всегда в курсе, сколько бетона, сколько арматуры идет на объект. То есть стараюсь быть больше чем просто риелтор.

— Ваш контроль партнеры принимают?

— Обязательно. Мое присутствие на стройплощадке прописывается в контракте. Меня строители уважают, потому что я на их языке разговариваю. Могу спросить, почему арматура здесь торчит, почему ступенька перелита. Я понимаю в этом хорошо.

Да, в огрехах застройщиков и подрядчиков вины «НДВ» нет, но есть репутационная составляющая. Мы вытаскивали много проблемных проектов. В ЖК «Маршал» было 700 обманутых дольщиков, сегодня все достроено, сдано. В Немчиновке — 200 дольщиков, теперь это один из лучших микрорайонов. «Дубровская слобода» Полонского — я забрал стройку, всю доделал, сейчас это один из знаковых жилых комплексов. «Планерный» — 170 человек, стройка идет. Сейчас «Терлецкий парк» — работаем, все сделаем. Я беру объект, провожу антикризисные мероприятия. Мне нравится это. И команда у нас очень хорошая. Чтобы войти в проект, нам надо 15 мин. — только провести совещание. После этого каждый знает, чем заниматься.

— Говорят через семь — десять лет надо менять род деятельности, вам не хотелось уйти куда-нибудь в другую сферу?

— Пока нет. Мне это интересно. Я сейчас большой риелторский проект запускаю, называется «Бон тон реалти». Раньше это агентство занималось элитным жильем. Теперь меняем концепцию. «Бон тон реалти» будет торговать и с застройщиками, и с другими агентствами в отличие от компании «НДВ-Недвижимость», которая всегда работает на объекте по эксклюзиву. До конца года 250–300 человек будут работать в новой структуре.

Вот и все рецепты выхода из кризиса. Надо верить, поставить цель и рассчитать шаги до нее. А когда подойдете, посмотрите чуть дальше. Найдите себе новую цель — и вперед.

— А что с «НДВ»?

— «НДВ» — это структура, которая обеспечена работой на ближайшие семь — десять лет.

Я взращиваю команду. И принцип успешности любой команды — знаете в чем? Помните, была реклама банка «Империал». Проходит император и спрашивает денщика: «Что ты делаешь? — Обрезаю крылья лебедям. — Зачем? — Чтобы не улетели». А император говорит: «Кормить надо лучше». Вот если ты с самого начала создашь условия, при которых люди не существуют, а развиваются, тогда они будут держаться за свое место, за свою компанию. С другой стороны, ты требуешь результата и дисциплины. Вот и весь секрет. Поэтому я спокойно смотрю на любой кризис.