Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»

17 Апреля в 20:07 130 Елена Сураева

Дачный формат перестал быть актуальным для среднего класса, утверждает Александр Дубовенко. Хорошая новость: активно развивается рынок домов для постоянного проживания. Для строительства такого жилья люди все чаще выбирают дерево.

Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»Александр Дубовенко, управляющий партнер компании GOOD WOOD
— Александр, как бы вы охарактеризовали современный загородный рынок?
 
— Проанализируем немного, что было несколько лет назад. В 2006–2007 гг. цены на загородную недвижимость зашкаливали. Неплохие показатели были в первой половине 2008 г. А после случился провал. Небольшой рост начался с 2009-го. Ситуацию 2012 г. можно охарактеризовать как наиболее стабильную за все посткризисные годы. Однако, чтобы достичь уровня «тучных времен», рынку нужно как минимум удвоить показатели. А ведь этого может вообще не произойти. Тогда получается, что до кризиса была какая-то аномалия, что-то неестественное, а сейчас рынок как раз пришел в норму?
 
Как бы там ни было, на мой взгляд, кризис в сегменте загородного жилья до сих пор не закончился. Один из основных тормозящих факторов развития — ужасные дороги. Московская область практически отделена от Москвы. Подступы защищены лучше, чем во время Великой Отечественной, — враг не пройдет!
 
— Вырисовывается нерадужная картина. А как обстоят дела в более узком сегменте, на котором специализируется ваша компания?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Деревянное домостроение — часть малоэтажного загородного рынка, который, надо сказать, в последнее время сильно поляризовался. Дерево хорошо рифмуется с дачным форматом. Раньше назначение дач было очевидно: отправить на лето детей с бабушками, выращивать на грядках картошку, отдыхать по выходным и общаться с соседями. Сейчас все это неактуально. Детей легче отправить в лагерь, за границу, еще куда-то. Для престарелых родителей некоторые покупают недвижимость в теплых странах. Повеселиться можно в клубах, необязательно ехать далеко. Выращивание картошки?.. Дешевле ее купить. К тому же сегодня людям нужно разнообразие. На выходные можно снять жилье в одном месте, в другом, потом улететь за рубеж.
 
Возможно, в суперэкономе домик в деревне — это что-то эффективное. Но для современных активных представителей среднего класса, которые могут позволить себе больше, — а именно об этом рынке мы сейчас говорим — дачная тема просела.
 
Это большой минус для деревянного домостроения, но есть и позитивная тенденция. Рынок ближнего Подмосковья (до Первой бетонки) динамично развивается; многие решились переехать за город на ПМЖ, несмотря на постоянные дорожные пробки.
 
— Каков, по вашим подсчетам, процент людей, уезжающих жить в загородные дома?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Сложно привести конкретные цифры, потому что речь идет скорее о некоем замещении. Зачастую люди переезжают за город, а квартиры сдают в аренду. В основном так поступают те, кто может позволить себе появляться на работе не каждый день, зарабатывать деньги удаленно. Таким образом, около 2–3%, или 200 тыс. человек, в год могут переезжать за город. И это немало.
 
Еще одна категория покупателей — те, кто хочет любой ценой выбраться в Московскую область из депрессивных регионов. Они стремятся найти самое доступное жилье и попадают в малоэтажную застройку, а именно в трехэтажные многоквартирные дома.
 
Позитивная тенденция заключается в том, что дерево как строительный материал постепенно внедряется в формат первого жилья. Если раньше доля деревянных коттеджей для постоянного проживания занимала не более 10% рынка, то сейчас — примерно 20%. Плюс 5–10% — тип шале: нижний этаж дома каменный, а верхний (либо отделка) выполнен из дерева. Я, конечно, говорю о новом строительстве. Загородное жилье, возведенное ранее, в основном кирпичное.
 
Кроме того, думаю, очень перспективен формат организованных арендных поселков, где можно снять дом на год, месяц или на выходные. Вот и у нас появилась идея создать где-нибудь на Истре объект со спортивной составляющей и инфраструктурой.
 
Подобное предложение сейчас существует, но оно очень дорогое. Хороший пример арендного поселка с инфраструктурой — Спас-Каменка на Дмитровском шоссе.
 
— Вы не видите перспективы для дач. А как же сегмент дальних дач, который довольно активно развивался одно время?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Дальние дачи всего лишь маркетинговый ход, а отнюдь не новая тенденция. В советское время у всех были дачи дальше 70 км от МКАД — в окрестностях Клина, Коломны, Каширы.
 
— Но ведь современные дачи — это организованные поселки.
 
— Соглашусь. Первый, кто представил формат удаленных организованных поселков, — компания Rodex Group. Они предлагали дома в 100 км по Можайскому или Минскому шоссе и в 55 км по Новой Риге за большие деньги. Ничего похожего по цене на таком расстоянии тогда не было. Спрос оказался бешеным — на пике покупали три дома в день.
 
Сейчас этот продукт неактуален. Если у человека есть 500 тыс. долл. и желание построить дом на расстоянии 100 км от МКАД, он купит себе гектар и создаст необходимую инфраструктуру. А экономкласс, в котором участки одинаково мелко нарезаны, актуален как раз для первого жилья недалеко от Москвы. Продукт номер один на загородном рынке сегодня таунхаусы.
 
— Вы перечислили причины, по которым люди едут на дачу, но забыли одну существенную, а может, и основную — горожанин хочет побыть на природе.
 
— Верно, но зачем ее приобретать? Зачем покупать лес, чтобы в нем побродить? Покупать реку, чтобы в ней искупаться? Это очень дорого. И потом, сегодня одна природа, завтра уже захотелось другой. Как только потребитель начинает считать, оказывается, что вложенные деньги окупаются только через десятки лет.
 
— Вернемся к деревянному домостроению. Клееный брус, который вы продаете, — довольно дорогой материал по сравнению с обычным брусом или оцилиндрованным бревном. Есть ли возможность сделать его доступнее?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Если брать цену за один кубометр, клееный брус обходится дороже. Но на деле оказывается, что он не дороже других материалов. Приведу пример. В поселке Пересветово, что на 70-м км Дмитровского шоссе, возвели два типа домов: из клееного бруса GOOD WOOD и из оцилиндрованного бревна другой компании. Разница в стоимости объектов площадью по 150 кв. м составила приблизительно 0,5 млн руб.: жилье из бревна обошлось в 2,5 млн руб., а из клееного бруса — в 3 млн руб. Прошло года полтора, дома отстоялись, и для бревенчатых строений пришлось заказать специальный американский герметик для дополнительного уплотнения всех швов — это обошлось ровно в 500 тыс. руб.
 
Конечно, по кубам бревно дешевле бруса примерно один к четырем. Но самой оцилиндровки для строительства нужно больше, к этому добавляются сложности сборки — в результате получаются сходные цены.
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
В Facebook есть профессиональное сообщество «Коттеджные поселки», где я как-то предложил посчитать долю стен в стоимости дома. Мы пришли к выводу, что это около 15% от всех затрат на строительство, что бы вы ни выбрали — бревно, монолит, клееный брус, пеноблоки. Непрофессионалы начинают сравнивать и забывают, что помимо стен есть еще 85% затрат — на кровлю, окна, фундамент, пол, отделку, инженерные коммуникации. В реальности все материалы близки по стоимости, плюс-минус 2–3%.
 
Выбирать надо скорее исходя из эмоционального восприятия. Внешнюю привлекательность я бы как раз назвал преимуществом оцилиндровки, дом из бревна сразу навевает мысли о деревенской или дачной жизни. Клееный брус — более индустриальный материал, в доме из него все подогнано, как в городской квартире.
 
Замечу, что разброс себестоимости загородной недвижимости большой — от 15 до 60 тыс./кв. м. Все зависит не от материала, а от элитности — сложности проекта, высоты потолков, инженерных систем и пр.
 
— Какие инновации в современном деревянном домостроении вы бы отметили?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Что касается стен, то новшеств мало, если таковым не считать сам клееный брус, поскольку он появился относительно недавно. Я бы отметил современные способы обработки сырья. Если раньше многое делали вручную, то сейчас большинство домов изготовлено роботами на 100%. У нас теперь тоже специальная машина, приобрели ее в немецкой компании за 500 тыс. евро.
 
Основной прорыв — в разработке инженерных систем, например в области энергосбережения. В частности, очень продвинутым решением является рекуперация. Сегодня дом сам по себе достаточно теплый, и важно сохранить тепло, обеспечив приток свежего воздуха. При этом большую роль играет система рекуперации, при которой поступающий холодный воздух нагревается за счет исходящего теплого. Схема ее простая: от дома отводится труба с внутренней перегородкой, через которую и происходит теплообмен. Единственное, труба должна быть довольно длинной, чтобы тепло успело передаться, поэтому она закручена в огромную катушку. В инженерный набор также входят вентиляторы, которые перегоняют воздух.
 
— Не эта ли система реализована в поселке Новые Вешки — воздушное отопление?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Нет. Воздушное отопление — это другое, но тоже очень интересное современное решение. Вместо радиаторов с водой используют воздуховоды и газ, который подогревает воздух. Очень важно, что в эту систему удачно встраиваются кондиционеры, и летом в доме можно создать комфортную атмосферу, добавить вентиляцию и увлажнение воздуха. Данный вариант подходит для любого малоэтажного жилья. Одно время инженеры предлагали понижать температуру воздуха в домах за счет наполнения батарей холодной водой, но встала проблема конденсата, который собирается под батареями в виде огромных луж при температуре воды уже +5°С, в то время как для эффективного охлаждения требуется —20°С.
 
— В общем, все дело сейчас в инженерии...
 
— Именно. Однако, скажем, система «умный дом» мне не нравится. И вот почему. Возьмем для примера компьютер. То он зависает, то попадает вирус, то еще что-нибудь происходит, нечасто, но все же. Так вот, во всех домах, где мы устанавливали «умную» централизованную систему, хотя бы однажды происходило полное отключение и блокирование инженерии. В подобной ситуации жильцы оказываются заложниками — не могут ни открыть дверь, ни включить свет и объясняют потом: «Это потому, что у нас «умный дом».
 
Если в обычной квартире один выключатель сломался, то другой, скорее всего, работает. Не бывает так, чтобы сразу все лампочки, выключатели, двери неожиданно вышли из строя. Поэтому иногда предпочтительнее простые и надежные решения.
 
— В вашем блоге есть такая фраза: «Продажи зависят не от объективных характеристик, а от того, кто ими занимается». Получается, главное — это маркетинг, а продать можно что угодно...
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Объективные характеристики продукта составляют лишь небольшой процент того, на чем основывается процесс продаж. Помимо этого есть маркетинговые и эмоциональные характеристики. Последние в наше время намного важнее, чем пре­дыдущий фактор. Что такое эмоциональные характеристики? Вспомним рекламу дезодоранта: брызнул — и на тебя посыпались девушки. Типичный пример эмоциональной рекламы. Согласитесь, никаких объективных характеристик.
 
Увы, в наше время на рынке загородного домостроения объективные характеристики тоже утрачивают актуальность.
 
— Одно дело — косметическое изделие, а другое — дом, где будут жить. Важно знать, как туда добраться, что будет в поселке, насколько качественное строительство, какие коммуникации и, в конце концов, цена.
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Хорошо. Рассмотрим этот вопрос на примере автомобиля. Если на мерседес вместо привычной эмблемы повесить знак SMA (есть такая китайская автомобилестроительная компания), люди сразу начнут относиться к этой машине по-другому. Возможно, даже рассматривать не будут. Вот сила бренда, типичнейшая эмоциональная вещь.
 
С домами то же самое. Считается, что кирпичное строение надежнее, чем из клееного бруса. Соответственно, у кирпича есть «бренд надежности». Мы стараемся не ломать эти стереотипы, а подстраиваться под них. Ведь бизнес живет до тех пор, пока идут продажи. Если есть хороший продукт, а продаж нет, то компания на 100% потеряет своих клиентов в отличие от фирмы со средним продуктом, но с отработанными процедурами реализации. Кстати, систему контроля качества и отлаженность всех процессов может позволить себе только компания, которая много продает.
 
— Вы работаете в нишах эконом и бизнес. Нет планов войти в элит и составить конкуренцию, скажем, Honka?
 
— Это компания с большой историей. Еще в советские времена продукция Honka предоставляла единственную возможность построить качественный деревянный дом. Сегодня доля компании в Подмосковье небольшая: в прошлом году было продано всего 20 домов. У нас — 480. Однако у них средняя цена за объект составляет 1 млн долл., а у нас — от 2 до 20 млн руб. Элитный сегмент нам не очень интересен. Мы сторонники массового, поточного производства. А слишком высокая клиентская требовательность плохо вписывается в наши процессы.
 
— Изначально вы только производили комплекты деревянных домов, но недавно заявили о строительстве целого поселка. Решили примерить на себя девелоперские доспехи?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Наши деревянные дома могут продаваться двумя способами: в виде подряда и готового объекта в коттеджном поселке. Первый способ пока превалирует, но и готовые дома будут покупать. Поэтому мы начали сотрудничать с девелоперами коттеджных поселков. К сожалению, это партнерство не всегда продуктивно, поскольку некоторые девелоперы плохо понимают реальную ситуацию. В свое время земля им досталась относительно легко — путем выкупа паев у колхозников. Общаться с такими людьми тяжело, у них другие принципы ведения бизнеса. Тех, с кем удается сотрудничать, очень мало. Так что мы решили: сами купим землю и будем развивать собственные проекты. Сейчас часть поселков у нас в собственности, часть — в «полусобственности» (покупаем участок, но отдаем деньги не сразу, а по графику). По такой схеме развиваем четыре проекта, а всего их 19. Что касается продаж, то, скажем, в Пушкинском Лесе, что на 30-м км по Ярославке, за месяц уходит в среднем десять домов.
 
— Где игроки рынка деревянного домостроения берут сырье? Несколько лет назад ваш коллега рассказал, что хорошего материала в России не найти, потому что отношение к лесу варварское.
 
— На мой взгляд, хороший лес есть и в России. Обычно финны говорят, что весь качественный лес растет в Финляндии, но при этом закупают материал у нас (та же «ИКЕА»). Наша страна занимает одно из первых мест по экспорту леса. Из Сибири, например, практически все сырье идет за границу.
 
От чего зависит качество дерева? От породы и местности, в которой оно произрастает. Человеческое участие здесь минимально. Если не вырубать лес лет 50–70, он будет хорошим.
 
В России другая проблема — 90% лесов не имеет доступа для вырубки. А вообще не вырубать — тоже плохо. Дерево растет, падает, сгнивает. Пропадает ресурс, который стоит денег, растет сам и сам регенерируется, конечно, при условии, что к вырубке относятся не варварски. Основная наша беда в том, что нет дорог. От точки вырубки до места, где начинают пилить, — 250 км. В Финляндии — 15 км. Вот и выходит, что самое дорогое у нас не сырье, а погрузка и перевозка.
 
— В России действительно выращивают лес взамен вырубленного?
 
Александр Дубовенко: «Среднему классу дачи не нужны»
— Скажем так, у нас кто-то посадил, а кто-то показал бумагу, что посадил. Хотя в 50% случаев лесорубы выполняют свои обязательства.
 
Интересно обстоят дела в этой отрасли в Китае. Эта страна — один из крупнейших импортеров российского леса. При этом в последнее время они сами стали высаживать деревья, лет через 25 полностью перейдут на свое сырье. Пока же в Китае действует запрет на деревянное домостроение! Лес считается ценнейшим ресурсом.
 
Наша компания использует сырье из Вологды, Архангельска и Перми. Материала из Сибири мало — он поступает по железной дороге на Запад, не задерживаясь в европейской части России.
 
Фото предоставлены компании GOOD WOOD
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных