Активизация спроса на вторичном рынке жилья

По итогам февраля в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отметили укрепление тенденции увеличения покупательской активности в этом сегменте столичного рынка жилья. Относительно января 2016 года количество обращений по вопросам купли-продажи жилых объектов (звонки, консультации) возросло на 27,9%, а договорных обязательств о проведении сделок — на 74,2%. Активизация спроса при этом не влечет повышение стоимости жилья.

Ключевым конкурентным преимуществом на сегодняшнем «рынке покупателя» является цена, и при текущей рыночной конъюнктуре продавцы, как правило, не имеют возможности использовать в своих интересах возросшее внимание потребителей. Те в свою очередь крайне взыскательны и избирательны. Средний срок экспозиции в феврале составил 100 дней: покупатели не торопятся с принятием решений, не ожидая резких перемен на рынке.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в феврале существенно увеличился срок экспозиции: на 12,4% относительно января и на 28,2% по сравнению с февралем 2015 года. Более того, нынешний показатель — максимальный за историю наблюдений с 2012 года. В сочетании с активизацией покупательского спроса такую коррекцию можно объяснить крайней выдержанностью и избирательностью потребителей при принятии решении о приобретении жилплощади.

По оценкам специалистов компании, в настоящее время покупатель на вторичном рынке жилья смотрит в среднем 10 объектов, прежде чем принимает решение о покупке. Докризисный показатель на стабильном рынке был вдвое меньше — 5 объектов. «Сейчас очень часто звонит покупатель и уверенным тоном сообщает: «Знаете, мы смотрели у вас квартиру два месяца назад и теперь приняли решение ее купить». Такая ситуация на докризисном рынке — нонсенс. Решение о покупке принималось, как правило, в течение нескольких дней (а часто на следующий) после того, как был найден подходящий объект. Сейчас потребитель не торопится с выбором, понимая, что рыночная конъюнктура складывается в его пользу, и не ждет резких перемен — ни положительных для себя, ни отрицательных. Условно говоря, он ходит по рынку — смотрит, выбирает, прислушивается к ощущениям... В итоге у собственника, воодушевленного частыми просмотрами, может сложиться впечатление исключительного интереса к его объекту. Но часто это иллюзия. Просто при принятии решения о покупке теперь задействовано больше квартир», — разъясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в нынешнем феврале количество обращений граждан в компанию за консультациями по выставленным на продажу объектам увеличилось относительно января на 27,9%. При этом данный показатель на 3,8% ниже, чем в феврале 2015 года — это, в частности, свидетельствует о положительной динамике спроса в рамках кризисного периода, но не о массовом возвращении покупателя на рынок.

Одновременно в феврале в ИНКОМ-Недвижимость отмечена очевидная положительная динамика реального спроса: 74,2% относительно января. Существенный ежемесячный прирост также не должен вводить в заблуждение — прежде всего, он объясняется «каникулярным» фактором: продолжительным периодом выходных дней в январе. Показательным в данном случае является сравнение количества договорных обязательств о проведении сделок в феврале 2015 и 2016 гг. В минувшем месяце этот показатель в компании оказался на 19,2% выше, чем год назад.

Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в феврале составил 43 456 объектов. По сравнению с февралем 2015 года их количество увеличилось на 8,9%, однако относительно января нынешнего года снизилось на 2%. «Активность покупателей в последние 3 месяца позволила реализовать значительную часть объектов, в том числе тех, которые находились в продаже продолжительное время», — отмечает Сергей Шлома. Его слова подтверждаются общей статистикой рынка и внутренними показателями компании: с ноября 2015 года количество эксклюзивных объектов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость сократилось на 10,4%, отрицательная коррекция объема предложения в целом на рынке составила за указанный период 6,4%.

На фоне заметной коррекции ряда ключевых рыночных показателей неизменной осталась средняя цена предложения — 185,9 тыс. рублей за кв. м, что соответствует значению января. С начала 2016 года отрицательная динамика заявленной средней стоимости в сегменте вторичного жилья Москвы составила 0,4%, а относительно февраля 2015 года — 7,4%.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
378 556 руб./м2	211 032 руб./м2	185 481 руб./м2	186 635 руб./м2	174 266 руб./м2	160 488 руб./м2	158 138 руб./м2	165 603 руб./м2	189 603 руб./м2	114 242 руб./м2
— 1,3%	+ 0,8%	+ 0,1%	+ 0,4%	+ 0,3%	— 0,1%	— 0,3%	0%	+ 0,2%	+3,9%

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
179 827 руб./м2	179 201 руб./м2	181 359 руб./м2	351 526 руб./м2
+ 0,4%	0%	— 0,5%	— 1,3%

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
172 731 руб./м2	164 949 руб./м2	204 579 руб./м2	229 810 руб./м2	239 396 руб./м2
+ 0,2%	— 0,1%	+ 0,1%	+ 1,3%	— 0,8%

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум-(бизнес-)
163 693 руб./м2	182 241 руб./м2	262 119 руб./м2
0%	+ 0,1%	+ 1,3%

При незначительной коррекции с начала года показателей средних цен продолжает оставаться на максимальном уровне доля продаж с дисконтом — свидетельство в целом преувеличенных ценовых ожиданий продавцов в отношении своей недвижимости. 81% реализованных в феврале объектов были проданы с дисконтом (среднее значение — 8,8%). В январе рассматриваемый показатель был равен 82% (абсолютный максимум за 10 лет наблюдений). 10% объектов, реализованных в минувшем месяце, проданы по цене выше заявленной, 9% — по стоимости предложения.

Валютные колебания на финансовом рынке в феврале также практически не отразились на стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, составила $ 2 408 за кв. м — это на 1% выше соответствующего показателя января 2016 года. При этом по сравнению с февралем 2015 года отрицательная коррекция очевидна — 22,3%. В формальном выражении текущая стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в пересчете на доллары США находится на минимальном уровне с ноября 2005 года.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 3-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Буракова (ст. м. «Семеновская»). Общая площадь — 13 кв. м, жилая — 10 кв. м. Цена предложения: 3 млн рублей.

Самым дорогим предложением января является двухуровневый семикомнатный пентхаус без отделки с террасой и собственным SPA в элитном ЖК в Подсосенском переулке (ст. м. «Чистые пруды»). Общая площадь — 550 кв. м. Первый и второй уровни — жилые помещения, на третьем — располагается терраса с панорамным видом на столицу, на минус первом этаже — личная зона отдыха площадью 299,3 кв. м. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 664,6 млн рублей.