80% продаж на вторичном рынке жилья в июле прошли с дисконтом: специалисты считают, это «дно»

Итоги июля на московском вторичном рынке жилья позволяют сделать вывод о том, что прошедший месяц мог стать пресловутым «дном» в этом сегменте недвижимости. На фоне максимальных исторических показателей продаж с дисконтом, прироста объема предложения и снижения средней цены отмечается укрепление тенденции увеличения потенциального спроса, сообщают в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Активность граждан, интересующихся выставленными на продажу объектами, в минувшем июле снизилась на 30% по отношению к тому же периоду прошлого года, что позволяет судить о масштабах сокращения покупательского спроса на вторичном рынке жилья вследствие экономического кризиса без оговорок на сезонность. При этом верна и обратная динамика: по сравнению с нынешним июнем потенциальный спрос вырос в июле на 17,9%, укрепив тенденцию ежемесячного прироста интереса возможных покупателей, отмеченного в первый месяц лета после затяжного и провального падения рынка по этому показателю.

Период	Январь-2015	Февраль-2015	Март-2015	Апрель-2015	Май-2015	Июнь-2015	Июль-2015
Динамика по сравнению с предыдущим месяцем	—28,8%	—4,6%	—27,2%	—30,2%	—29,5%	+ 6,4%	+17,9%

При этом 80% реализованных в июле объектов были проданы с дисконтом — это максимальная доля продаж со скидкой, зафиксированная за всю историю десятилетних наблюдений. Средний размер дисконта — 9,3%, что уже максимально близко к покупательским ожиданиям, которые колеблются в пределах 10-15% от среднерыночной цены. Скидка может выше (до 20-25%) в случае необходимости срочной продажи или неудовлетворительных потребительских характеристик объекта (например: сложное обременение, неустранимые недостатки жилплощади и т. д.) 11% июльских продаж состоялись по цене предложения, 9% — выше заявленной собственником стоимости.

Период	Январь-2015	Февраль-2015	Март-2015	Апрель-2015	Май-2015	Июнь-2015	Июль-2015
доля продаж с дисконтом	60%	55%	50%	63%	60%	74%	80%
средний размер скидки	—4,8%	—4,9%	—4,5%	—5,7%	—6,4%	—7,4%	—9,3%

По итогам минувшего месяца объем предложения на вторичном рынке жилья составил 44 599 объектов, увеличившись по сравнению с июнем на 14%, это максимальный ежемесячный прирост с начала года. Можно предположить, что участники рынка, ранее отложившие продажи вследствие неудовлетворительной рыночной конъюнктуры, вернулись к первоначальным планам в ожидании возможного оживления спроса в связи с началом делового сезона.

«Мы не ожидаем в этом году резкого всплеска покупательской активности под влиянием традиционного сезонного фактора. Фундаментальные причины резкого сокращения на рынке числа покупателей остались: низкий уровень платежеспособности населения, а также отсутствие уверенности в стабильности материального положения, что в свою очередь не позволяет восстановиться ипотеке, несмотря на последовательное снижение банками ставок по кредитам. При этом постепенно накапливается отложенный спрос, ведь потребность граждан в решении жилищных вопросов остается актуальной, а «запас прочности», сформированный ажиотажными продажами прошлого года, в значительной степени исчерпан. Мы отмечаем увеличение количества звонков по выставленным на реализацию объектам: потенциальные покупатели систематически мониторят ситуацию в стремлении не упустить наиболее выгодные для них условия продаж. Такая психологическая готовность участников рынка к активным действиям позволяет говорить о том, что в ближайшие месяцы возможно определенное оживление рынка, которое, однако, будет сдерживаться общими негативными последствиями экономического кризиса», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

Одновременно с увеличением объема выставленного на реализацию жилья в июле снизились средние цены предложения: до 193,7 тыс. рублей за кв. м — это на 1,3% ниже, чем в июне, и на 0,7% ниже показателей начала года. Изменение цен в зависимости от формата жилья представлено в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
371 098 руб./м2	216 095 руб./м2	192 248 руб./м2	194 311 руб./м2	183 860 руб./м2	167 473 руб./м2	164 750 руб./м2	173 908 руб./м2	195 591 руб./м2	116 818 руб./м2
—4,6%	—2,1%	—1,3%	—0,5%	—0,9%	—1%	—1,2%	—0,5%	—0,7%	—8,3%

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
187 795 руб./м2	187 041 руб./м2	189 370 руб./м2	338 042 руб./м2
—1,4%	—1,1%	—1,6%	—4,7%

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
181 813 руб./м2	172 619 руб./м2	217 684 руб./м2	233 186 руб./м2	285 284 руб./м2
—1,3%	—1,3%	0%	—1,4%	—11,5%

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
171 926 руб./м2	190 168 руб./м2	279 118 руб./м2
—1,3%	—1,5%	—3,4%

По итогам минувшего месяца выраженная в долларах средняя стоимость предложения составила $ 3 395 за кв. м, снизившись в июле на фоне ослабления российской валюты на 5,8%.

Январь-2015	Февраль-2015	Март-2015	Апрель-2015	Май-2015	Июнь-2015	Июль-2015
$ 3212 за кв. м	$ 3098 за кв. м	$ 3382 за кв. м	$ 3779 за кв. м	$ 3907 за кв. м	$ 3602 за кв. м	$ 3395 за кв. м

«Усилившийся в последнее время тренд на ослабление рубля — также аргумент в пользу возможного увеличения спроса на рынке жилья за счет покупателей, которые в свое время зафиксировали свои финансовые активы в валюте и в настоящее время ждут момента, чтобы вернуться в рубль на минимальных значениях его курса для решения акутальных жилищных проблем», — отмечает Михаил Куликов.

На текущий момент самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» после ремонта на 1-м этаже 17-этажного дома, на ул. Новокосинской (ст. м. «Новокосино»). Общая площадь помещения — 13 кв. м, жилая — 10 кв. м, кухня — 2 кв. м. Цена предложения: 3,4 млн рублей.

Самым дорогим предложением июля является пятиуровневый пентхаус в ЖК «Венский дом» (1-й Неопалимовский переулок, ст. м. «Кропоткинская»). Общая площадь помещения — 1847 кв. м, жилая — 1490 кв. м. Это один из самых больших пентхаусов в Москве. В нем, в частности, предусмотрены полноразмерный плавательный бассейн с панорамными видами на центр Москвы, комната-шубохранилище, чемоданная, комната для хранения продуктов питания. На крыше располагается смотровая площадка с возможностью ее трансформации в площадку для вертолетов среднего класса. Площади для жильцов и персонала разделены таким образом, что пересечение практически исключено: входы организованы на разных уровнях с отдельным доступом из лифта. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 1,8 млрд рублей.