Капремонт многоквартирного дома. Вопросы по существу

Все батареи в доме горячие, а в квартире свежо и стены холодные изнутри? В подъезде гуляет ветер из-за устаревших оконных рам, а давление в системе водоснабжения постоянно скачет? Очевидно, что дому требуется капитальный ремонт. Разберемся, где взять средства на проведение ремонтных мероприятий, куда обратиться за помощью и как проконтролировать ход работ.

Кто поможет?

С 2007 г. на территории нашей страны функционирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, одна из сфер деятельности которого заключается в предоставлении финансовой поддержки для реализации региональных программ по капитальному ремонту. Всего за период работы фонда были приняты решения о выделении помощи на общую сумму 220,3 млрд руб., что позволило отремонтировать 141,71 тыс. домов во многих крупных областных центрах нашей страны. В результате этого примерно 18,3 млн человек смогли улучшить условия проживания!

Однако по сравнению с количеством аварийного и требующего срочного капитального ремонта жилья это капля в море. По данным Росстата, примерно у 1,5 млн многоквартирных домов степень износа составляет от 30 до 70%. Сумму вложений, требующихся на ликвидацию накопившихся за десятилетия проблем, эксперты оценивают в 3,6 трлн руб. Естественно, ни одному фонду такие затраты не по карману, поэтому государство призывает ТСЖ и управляющие компании действовать вскладчину. Начиная с лета 2014 г. собственники квартир ежемесячно делают взносы в счет будущего капитального ремонта своего дома (минимальный размер вложений устанавливают региональные власти). Подобные программы позволяют привлекать значительные средства для проведения качественного ремонта жилого фонда, в план мероприятий которого входит не только косметический ремонт помещений как таковых, но и замена систем водоснабжения и водоотведения, кровельных покрытий, оконных и дверных конструкций, модернизация электроснабжения.

Где взять деньги?

У собственников жилья есть два варианта накопления средств на капитальный ремонт: на счете дома или на счете регионального оператора. В первом случае организацией ремонтных мероприятий будут заниматься сами собственники через ТСЖ, ЖСК или другие органы самоуправления. Во втором — всю ответственность возьмет на себя региональный оператор. Очевидно, что второй способ для жильцов более простой. Он позволяет не ждать, пока будет собрана нужная сумма, так как есть практика, когда средства изыскивают из накоплений других домов, а потом возвращают обратно. Однако в этом случае велик риск, что к проведению работ будут привлечены недобросовестные компании. Решая вопрос о том, каким образом собирать необходимые средства на капитальный ремонт, помните, что ТСЖ или любая другая управляющая организация является лишь заказчиком работ. И до тех пор, пока не будет получен удовлетворительный результат, ремонт считается невыполненным.

Трудно, но эффективно

Для проведения качественного ремонта управляющей организации придется заниматься всеми основными вопросами самостоятельно, в том числе заключать договоры о сотрудничестве с выбранной жильцами организацией. Как правило, такой документ подписывают на срок от одного года до пяти лет. Типовой договор содержит описание имущества многоквартирного дома, перечни работ по его обслуживанию, а также мероприятия по сбережению энергии и энергоэффективности, указанные в Постановлении Правительства РФ № 646 от 23.08. 2010. Решать основные вопросы по капитальному ремонту придется совместными действиями жильцов и управляющей организации.

Точный подсчет

Первым шагом на пути принятия необходимых решений будет установка общедомовых и индивидуальных счетчиков. Наличие приборов учета ресурсов (электричества, тепла и воды) обязательно по закону (ФЗ № 261-ФЗ от 23.11.2009, в ред. от 02.07.2013).



Сами по себе измерительные устройства сэкономить не помогут, но обеспечат точные и объективные данные о потреблении ресурсов домом, помогут выявить утечки и определить, какое количество энергии тратится впустую.

Управляющая компания под контролем ТСЖ или инициативной группы вправе заключить договор с энергосервисной организацией, которая проведет детальное обследование систем (энергоаудит) и предложит эффективные мероприятия по сбережению энергии, а соответственно, и ремонту дома. Как правило, работы занимают около полутора месяцев и включают в себя такие этапы, как сбор информации о жилом доме, исследование объекта, оформление отчета, заполнение энергопаспорта и экспертиза результатов. Это позволит принять комплекс решений, направленных на повышение энергоэффективности зданий. Стоит отметить, что до 60% тепловой энергии может быть сэкономлено за счет утепления внешних стен, а также труб отопления и горячей воды в подвале дома. Срок окупаемости инвестиций в повышение энергоэффективности жилого дома составляет не более восьми лет.

Будет теплее

После завершения процедуры энергоаудита формируют список работ, которые необходимо провести во время капитального ремонта. Как показывает практика, они практически полностью совпадают с обязательными действиями, определяемыми ЖК РФ для реконструкции домов, — это утепление и ремонт фасада, ремонт и утепление кровли, ремонт внутридомовых инженерных систем. Исходя из данного перечня, каждый отдельный регион определяет так называемый минимальный взнос в фонд реформирования ЖКХ. Если жильцы решили действовать самостоятельно, а не через местного оператора, они могут установить взнос на капремонт выше минимального и за счет «накопленного превышения» выполнить также другие виды работ, например заменить оконные конструкции в подъезде или во всем доме.

Шуба для дома

Некоторые работы в ходе ремонта жильцы могут проконтролировать самостоятельно, в частности узнать, какие материалы и технологии используют для теплоизоляции здания. Для выполнения современных требований по утеплению наружных стен требуется применение эффективных материалов (минераловатный утеплитель на основе каменной ваты или стекловолокна, пенополистирол, пенополиуретан). Наиболее часто выбирают именно каменную вату, имеющую природное происхождение, долговечную и безопасную для человека. Пенополистирол относят к горючим материалам, в связи с чем его применение ограничено. Пенополиуретан достаточно сложен в монтаже, особенно на высоте, что также вносит некоторые ограничения в применение данного утеплителя.

Конечно, выбором теплоизоляционного материала капитальный ремонт не заканчивается. Собственникам и управляющей организации придется принять немало важных решений: определиться с подрядными организациями, контролировать расход материалов, проверять качество выполненных работ и мн. др.

Статья подготовлена при участии компании ROCKWOOL.