Дом с историей. Покупаем вторичное жилье

Чтобы обезопасить себя при покупке жилья из активного фонда, нужно выполнить ряд проверок. Начать следует с тщательного изучения документов продавца. Необходимо убедиться, есть ли у лица, представляющегося собственником, право на отчуждение имущества и насколько недвижимость свободна от возможных притязаний третьих лиц.

 

В первую очередь продавец должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности (о государственной регистрации права). Это основной документ, подтверждающий, что жилое помещение действительно принадлежит указанному лицу целиком либо в какой-то его части. Кроме того, покупателю следует ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Этот документ содержит независимую информацию о числе правообладателей недвижимости, всех произошедших в отношении нее сделок, правах требования, заявленных в судебном порядке, и возможных обременениях, многие из которых могут не только уменьшить ценность сделки, но и вовсе перевести ее в разряд недействительной. Получить выписку или справку из ЕГРП можно в Росреестре, расположенном по месту нахождения недвижимого имущества. Этот документ на конкретный объект недвижимости предоставляется любому лицу и является общедоступной информацией (согласно п. 1 ст. 7 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Отдельная информация, например, о переходе прав на объект недвижимости, о содержании правоустанавливающих документов, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным может быть предоставлена только самим правообладателям или их законным представителям. Поэтому если покупатель посчитает нужным ознакомиться с подобной информацией, справку или выписку из ЕГРП для него должен будет получать продавец.

 

С чистой совестью

 

Следующий шаг — проверка юридической чистоты квартиры. Важно узнать, не заложена ли она, не является ли предметом спора и т.п. Согласно п. 4 ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае если на квартиру наложен арест, любые сделки с ней запрещены, поскольку, как указано в п. 3 названной статьи, имущество обременяется арестом именно ради недопущения распоряжения им, в том числе отчуждения. Вторичное жилье может быть также обременено рентой или ипотекой, в этом случае такое обстоятельно будет указано в выписке ЕГРП.

 

Большое значение помимо установления надежности документов имеет сам договор купли-продажи. Чтобы обезопасить себя при покупке, необходимо уделить особое внимание его содержанию.

 

Нередки случаи, когда продавец квартиры просит указать в договоре заниженную стоимость имущества. Чаще всего такая необходимость возникает, если недвижимость находится в собственности менее трех лет и цена ее по договору превышает 1 млн руб., так как в этом случае продавцу придется заплатить налог. К подобным просьбам следует относиться настороженно и обязательно документально оформлять точную сумму переданных по сделке денежных средств, так как иначе их невозможно будет взыскать при условии расторжения договора купли-продажи или утраты покупателем права собственности на приобретенную недвижимость.

 

Передачу денежных средств в полном объеме можно оформить распиской, в которой следует указать, что в случае признания договора купли-продажи недействительным, а также его расторжения либо изъятия квартиры у покупателя надлежащим собственником продавец обязуется осуществить возврат полученной денежной суммы и возместить все понесенные убытки.

 

Если квартира находится в собственности продавца более трех лет, следует с особой осторожностью относиться к просьбам об указании в договоре заниженной цены, поскольку причина такого предложения неясна.

 

Нежелательное соседство

 

Бывает так, что в продаваемой квартире есть зарегистрированные на постоянной основе граждане. В процессе приобретения жилого помещения покупателю обязательно стоит ознакомиться с расширенной выпиской из домовой книги, которую ему должен предоставить продавец. Но если есть возможность, то лучше посоветоваться с юристами, специализирующимися в области недвижимости, которые самостоятельно и независимо получат такую выписку из органов УФМС.

 

По общему правилу — в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ — переход права на квартиру к новому собственнику является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, однако имеется исключение из этого правила, и касается оно приватизированных квартир. Если в момент приватизации жилья члены семьи имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, то при смене собственника они эти права сохраняют (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Чтобы обезопасить себя, необходимо сравнить перечень зарегистрированных в квартире жильцов на момент приватизации с перечнем настоящих собственников (по расширенной выписке из домовой книги). При выявлении зарегистрированных лиц, не являющихся собственниками квартиры, до заключения сделки следует настоять на их выписке и выселении из квартиры.

 

Кроме того, согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ, в случае если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, совершение сделки допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Когда договор проводится без получения такого разрешения, он считается недействительным и может быть отменен в любое время.

 

Все по плану?

 

Перед покупкой квартиры следует проверить, не проводилась ли в ней перепланировка. Для этого необходимо ознакомиться с техническим планом БТИ и кадастровым паспортом. Данные документы предоставляются только правообладателю и не являются обязательными при совершении сделки, но для того чтобы обезопасить себя, рекомендуем их запросить и сличить имеющуюся в них информацию с действительной планировкой помещения.

 

Если в документах отсутствуют пометки о наличии самовольной перепланировки, а указанные характеристики жилого помещения совпадают с действительностью, то все в порядке. В противном случае рекомендуем отказаться от сделки, так как узаконить проведенную без необходимого согласования перепланировку достаточно проблематично и возможно только через суд. При этом, если проведенное переустройство будет признано недопустимым, новый собственник будет обязан привести помещение в его прежнее состояние за свой счет, иначе суд вправе принять решение о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и приведение квартиры в первоначальное состояние.

 

Долг платежом красен

 

Покупатели недвижимости при совершении сделки нередко хотят удостовериться в отсутствии у продавца задолженности по оплате коммунальных услуг, так как довольно часто управляющие компании неправомерно требуют выплаты долга именно от нового собственника, в результате чего спор приходится разрешать в судебном порядке. Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нового собственника только с момента регистрации права собственности. То есть даже при наличии у продавца задолженности покупатель погашать ее не должен.

 

Чтобы убедиться в отсутствии у продавца задолженности по оплате коммунальных услуг, необходимо истребовать у него справку из управляющей компании и организаций, непосредственно предоставляющих коммунальные услуги.

 

Храните деньги в сберегательной кассе!

 

Даже если полномочия продавца и юридическая чистота квартиры после тщательных проверок не вызывают сомнений, еще не время расслабляться. Важный этап заключения сделки купли-продажи — передача денежных средств. Наиболее безопасным является платеж через банковскую ячейку при определенных условиях доступа к ней обеих сторон договора.

 

Для такого способа расчета продавец и покупатель заключают с банком совместный договор аренды банковского сейфа, после чего в присутствии продавца покупатель вносит денежные средства в ячейку.

 

Как правило, условиями договора предполагается, что оба арендатора имеют доступ к ячейке при их одновременном присутствии, но возможность забрать внесенную покупателем оплату для каждой из сторон в отдельности ограничена. Так, покупатель утрачивает право доступа к ней до наступления определенных событий, например расторжения договора купли-продажи, отказа Росреестра от государственной регистрации права собственности на проданный объект, неосуществления в определенный срок государственной регистрации сделки и т.п.

 

Продавец, в свою очередь, приобретает право доступа к ячейке при предоставлении документа, свидетельствующего о завершении государственной регистрации перехода права собственности по договору. Соответственно, до завершения процедуры государственной регистрации деньги он получить не сможет, что защищает покупателя.

 

Как видно, сделка по приобретению вторичного жилья имеет множество нюансов и требует тщательной проверки документов. Если вы не уверены, что можете самостоятельно оценить юридическую чистоту квартиры, советуем обратиться за помощью к специалистам. При надлежащем соблюдении вышеперечисленных рекомендаций приобретение недвижимости пройдет для вас быстро и легко, а также избавит от возможных проблем в будущем. Желаем удачной покупки!