Что такое «флиппинг» и как переделать дом с целью перепродажи. Часть I

9 Октября в 18:06 73

Термин «Flipping» используется преимущественно в США и означает покупку каких-то активов для последующей их быстрой перепродажи с целью получения прибыли. И хотя флиппинг можно применить к любому виду активов, чаще всего этот термин употребляется в сфере недвижимости.

Что такое «флиппинг» и как переделать дом с целью перепродажи. Часть I
Предпосылок для зарождения такого инвестиционного движения в России не так много. Низкая ликвидность рынка, высокая волотильность, курсовые риски и отсутствие адекватных ипотечных инструментов делают свое дело. В связи с этим, доходность на одну сделку получается гораздо ниже, чем в США, а риски надолго застрять в недвижимости крайне высоки.
 
Зачастую, такой инструмент доступен только представителям крупных риэлторских компаний, которым могут поступать предложения по объектам недвижимости, требующие наискорейшей реализации из-за финансовых затруднений собственника. Такие предложения могут даже и не поступить в открытую продажу.
 
В чем же особенности классического американского флиппинга? Вы покупаете какой-то ветхий объект недвижимости ниже рыночной стоимости, каким-то образом увеличиваете его ценность и в течение короткого времени выгодно его перепродаете. Флиппинг отличается от инвестирования в развитие (development investing), при котором покупатель приобретает недвижимость в процессе девелопмента, а затем продает или сдает ее в аренду, после того как она будет готова к заселению. Если все правильно рассчитать и сделать, то при флиппинге вы можете получить до 50 тысяч долларов прибыли с каждого объекта, причем, произойдет это в течение 90 дней.
 
Разумная покупка
 
1. Изучите вопрос покупки дома или квартиры. Если вы уже что-то покупали, то вам уже знаком процесс, и вы знаете, что надо делать. Если же вы никогда не покупали недвижимость, проконсультируйтесь с риэлтором и со специалистом по финансам. При покупке дома вам придется пройти через несколько этапов: переговоры по предложению, получение кредита, составление акта купли-продажи и вступление во владение.
 
  • Переговоры по предложению: Поскольку устный договор не является юридически закрепленной продажей, необходимо подготовить письменную оферту и передать ее владельцу и / или риэлтору. В оферте должна быть указана цена, а также сроки и условия продажи. Если предложение принимается, оно становится договором купли-продажи, имеющим юридическую силу.
  • Получение кредита: Если только у вас под рукой нет чемодана, набитого деньгами, вам понадобится кредит. Есть масса различных вариантов кредита, поэтому выберите тот, который вам подходит, и задайте интересующие вас вопросы кредитному брокеру. Некоторые залоговые варианты подразумевают вначале весьма привлекательные процентные ставки, но по истечении определенного периода времени они резко возрастают (регулируемая ставка по закладной). Этот вариант вполне может вам подойти, так как при флиппинге предполагается, что вы быстро продадите дом.
  • Составление акта купли-продажи: это юридическое действие, подтверждающее, что любые обязательства, принятые одной или обеими сторонами, были выполнены.
 
2. Изучите риски, связанные с флиппингом. Покупка дома с целью выгодной перепродажи может быть связана с риском. Вы берете в долг большую сумму с расчетом потенциальной прибыли в будущем. Иногда вы не получаете прибыль, или это происходит не так быстро, как хотелось бы. Вы будете владеть купленной недвижимостью дольше, чем предполагалось, при этом вам придется выплачивать проценты по кредиту, оплачивать налог на собственность, а также расходы по содержанию вашей недвижимости. Иногда приходится продавать дом за цену даже меньше той, за которую вы его купили. И часто вы зависите от колебаний цен на рынке недвижимости.
 
  • Количество необходимых физических усилий также является риском. Хватит ли у вас умений и желания делать своими руками различные ремонтные работы, что неизбежно понадобится при флиппинге? Если вы никогда не делали ремонт самостоятельно, вам придется многому научиться, и чем меньше вы умеете, тем дольше времени вам понадобится, чтобы привести в порядок дом для последующей его перепродажи.
 
3. Изучите ситуацию на локальном рынке недвижимости, куда вы собираетесь инвестировать. Читайте деловые журналы , в них часто публикуются статьи о недвижимости. Начинайте разбираться в том, как работает рынок недвижимости, что представляет собой хорошая и плохая сделка, как предвидеть рост или упадок в будущем.
 
  • Рынок недвижимости похож на фондовый рынок. На нем случаются периоды быков (означающие оптимизм, рост и высокий спрос) и периоды медведей (означающие пессимизм, спад и низкий спрос). Разница состоит в том, что переход от периода к периоду на рынке недвижимости осуществляется гораздо медленнее, чем на фондовом рынке.
  • Рекомендуем проконсультироваться хотя бы с тремя риелторами и провести небольшое исследование рынка. Если вы обнаружите, что спрос на рынке низкий и все стремятся избавляться от недвижимости, учитывайте, что в такой ситуации цены на дома падают, соответственно, падает маржа. Такие рыночные условия делают флиппинг более сложным.
  • Постарайтесь дождаться периода быков на рынке, когда рынок недвижимости пойдет на подъем и спрос начнет превышать предложение. Это будет более подходящий момент для флиппинга.
 
4. Подыскивайте такой дом, переделка которого возможна с минимумом временных и финансовых затрат. Этот дом нужен вам не для того, чтобы в нем жить. Вам нужно его купить, отремонтировать и продать. Не привязывайтесь к дому, не вкладывайте в него душу. Относитесь к нему только как к средству заработка.
 
  • В подходящем для переделки доме должен быть неухоженный двор, старое ковровое покрытие, хорошее место для гаража или еще какие-то моменты, которые можно исправить при помощи небольшой суммы денег и некоторых физических усилий. Именно такие переделки приносят при флиппинге максимальную прибыль на инвестированный капитал.
  • Некоторые ищут недвижимость, которую ее хозяева срочно продают из-за различных проблем: развода, банкротства, смерти, плохого состояния имущества, просроченных долгов и т.д. Такие обстоятельства дают покупателю большое преимущество перед продавцом.
  • Ищите недвижимость, которую можно будет продать по средней цене, то есть по той цене, которую сможет позволить себе обычная семья со средним доходом. Этот диапазон может составлять от $200 000 до $500 000, в зависимости от района. Вам нужны дома именно по такой цене, потому что они продаются быстрее всех — большинство людей ищут именно «средние» дома, в которых 3 или более спальни и как минимум 2 ванные комнаты.
  • Изучите предпочтения жителей того района, где вы намереваетесь покупать дом. Такие простые вещи как удобная доступность, возможность парковки на улице, тупиковая улица, спокойное соседство могут значительно повлиять на привлекательность недвижимости.
 
5. Берите кредит на сумму минимум на несколько тысяч долларов превышающую стоимость недвижимости, которую вы собираетесь купить для флиппинга. Вам понадобятся эти деньги на ремонт и переделку. Обговорите условия покупки и совершите сделку. Обеспечьте себе возможность выхода из контракта. Самый простой способ — включить в контракт пункт «при условии оплаты к такой-то дате». Если вы не можете осуществить оплату к указанному числу, попросите переноса условленной даты.
 
Блог Алексея Аверьянова www.ozagorode.ru
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных