Что такое «флиппинг» и как переделать дом с целью перепродажи. Часть I

Термин «Flipping» используется преимущественно в США и означает покупку каких-то активов для последующей их быстрой перепродажи с целью получения прибыли. И хотя флиппинг можно применить к любому виду активов, чаще всего этот термин употребляется в сфере недвижимости.

• Переговоры по предложению: Поскольку устный договор не является юридически закрепленной продажей, необходимо подготовить письменную оферту и передать ее владельцу и / или риэлтору. В оферте должна быть указана цена, а также сроки и условия продажи. Если предложение принимается, оно становится договором купли-продажи, имеющим юридическую силу.
• Получение кредита: Если только у вас под рукой нет чемодана, набитого деньгами, вам понадобится кредит. Есть масса различных вариантов кредита, поэтому выберите тот, который вам подходит, и задайте интересующие вас вопросы кредитному брокеру. Некоторые залоговые варианты подразумевают вначале весьма привлекательные процентные ставки, но по истечении определенного периода времени они резко возрастают (регулируемая ставка по закладной). Этот вариант вполне может вам подойти, так как при флиппинге предполагается, что вы быстро продадите дом.
• Составление акта купли-продажи: это юридическое действие, подтверждающее, что любые обязательства, принятые одной или обеими сторонами, были выполнены.

• Количество необходимых физических усилий также является риском. Хватит ли у вас умений и желания делать своими руками различные ремонтные работы, что неизбежно понадобится при флиппинге? Если вы никогда не делали ремонт самостоятельно, вам придется многому научиться, и чем меньше вы умеете, тем дольше времени вам понадобится, чтобы привести в порядок дом для последующей его перепродажи.

• Рынок недвижимости похож на фондовый рынок. На нем случаются периоды быков (означающие оптимизм, рост и высокий спрос) и периоды медведей (означающие пессимизм, спад и низкий спрос). Разница состоит в том, что переход от периода к периоду на рынке недвижимости осуществляется гораздо медленнее, чем на фондовом рынке.
• Рекомендуем проконсультироваться хотя бы с тремя риелторами и провести небольшое исследование рынка. Если вы обнаружите, что спрос на рынке низкий и все стремятся избавляться от недвижимости, учитывайте, что в такой ситуации цены на дома падают, соответственно, падает маржа. Такие рыночные условия делают флиппинг более сложным.
• Постарайтесь дождаться периода быков на рынке, когда рынок недвижимости пойдет на подъем и спрос начнет превышать предложение. Это будет более подходящий момент для флиппинга.

• В подходящем для переделки доме должен быть неухоженный двор, старое ковровое покрытие, хорошее место для гаража или еще какие-то моменты, которые можно исправить при помощи небольшой суммы денег и некоторых физических усилий. Именно такие переделки приносят при флиппинге максимальную прибыль на инвестированный капитал.
• Некоторые ищут недвижимость, которую ее хозяева срочно продают из-за различных проблем: развода, банкротства, смерти, плохого состояния имущества, просроченных долгов и т.д. Такие обстоятельства дают покупателю большое преимущество перед продавцом.
• Ищите недвижимость, которую можно будет продать по средней цене, то есть по той цене, которую сможет позволить себе обычная семья со средним доходом. Этот диапазон может составлять от $200 000 до $500 000, в зависимости от района. Вам нужны дома именно по такой цене, потому что они продаются быстрее всех — большинство людей ищут именно «средние» дома, в которых 3 или более спальни и как минимум 2 ванные комнаты.
• Изучите предпочтения жителей того района, где вы намереваетесь покупать дом. Такие простые вещи как удобная доступность, возможность парковки на улице, тупиковая улица, спокойное соседство могут значительно повлиять на привлекательность недвижимости.