Золотая середина офисного рынка

18 Февраля в 14:15 169 Надежда Двоскина

На сегодняшний день наиболее быстро заполняемые офисы представлены в В-классе, что обусловлено разнообразием предложения как по ставкам аренды, так и по качеству. Львиная доля таких объектов разместилась за МКАД, что позволяет говорить о нарастающем тренде децентрализации.

 
Качество или количество?
 
Золотая середина офисного рынка

Деловой центр «Юсупов Двор»
 
Более 80% общего объема сделок в классе B совершается в районе между ТТК и МКАД.
 

Золотая середина офисного рынка

БЦ «Атмосфера»

Фото: BC-ATMOSFERA.RU
 

Золотая середина офисного рынка

БЦ «Атмосфера»

Фото: BC-ATMOSFERA.RU
 

Золотая середина офисного рынка

БЦ «Атмосфера»

Фото: BC-ATMOSFERA.RU
 

Золотая середина офисного рынка

БЦ «Верейская Плаза»
 

Золотая середина офисного рынка

БЦ «Верейская Плаза»
 

Золотая середина офисного рынка

БЦ «Верейская Плаза»
 

Золотая середина офисного рынка

Бизнес-парк «Дорохоff»
По данным компании Praedium, предложение офисов класса B распределялось в 2013 г. неравномерно: пик ввода пришелся на I квартал, меньше всего премьер состоялось в III. «Новыми квадратами прирастает в основном В+, который пользуется наибольшим спросом, — говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium. — Московский рынок офисной недвижимости взял курс на качественное, а не количественное развитие».
 
«Основная доля сделок приходится именно на объекты В-класса, — соглашается Федор Скрынык, управляющий отделом коммерческой недвижимости компании Vesco. — Данный сегмент по-прежнему остается самым востребованным. Уровень вакантности составляет порядка 10%».
 
Новый В+ иной раз не уступает по характеристикам А-классу, говорят эксперты. Эта категория часто присваивается проектам редевелопмента, которые не могут стать премиальными только по причине того, что не являются объектами нового строительства.
 
В 2013 г. объем офисных помещений класса В на московском рынке увеличился на 380–400 тыс. кв. м, в Подмосковье введено 200–250 тыс., отмечают в NAI Becar. Как рассказал Ф. Скрынык, более 70% нового офисного предложения — объекты уровня В и В+. При этом становится все больше комплексов, которые экспонируются на рынке задолго до финальной готовности. Об этом упоминает Елена Федорова, исполняющая обязанности руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
 
Среди недавно появившихся проектов есть и реконструированные. Правда, в минувшем году их относительно немного: бизнес-квартал «Атмосфера», бизнес-парк «Дорохов», БЦ «Юсупов Двор», БЦ на улице Обручева, комплекс особняков Central Street и некоторые другие.
 
Более 80% общего объема сделок совершается в районе между ТТК и МКАД, добавляет Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Зона между Садовым кольцом и ТТК генерирует порядка 15% спроса.
 
Географическая зависимость
 
Арендные ставки в новых проектах формируются с учетом уровня офисов, уже представленных в ближайшем окружении. «Свежее предложение стремится занять рыночную нишу с коррекцией стоимости согласно увеличению процента заполняемости бизнес-центра», — отмечает Е. Федорова.
 
В первую очередь цены зависят от расположения. По данным Praedium, в центре ставки колеблются в диапазоне 500–750 долл./кв. м/год, а за его пределами составляют 350–500 долл., не включая НДС и операционные расходы. При этом показатели на введенных ранее объектах классов В ведут себя индивидуально. «Если за счет транспортной доступности и усилий девелопера проект не утратил привлекательности, то ставки будут не ниже, а то и выше среднерыночных, — поясняет А. Ошурко. — В обратной ситуации показатели начнут постепенно снижаться, и владельцы будут заманивать арендаторов выгодными условиями».
 
По словам эксперта, Подмосковье ориентировано на высококачественные объекты, которые составляют основной объем строительства. Здесь широко представлен В+, средние ставки — 300–400 долл./кв. м/год.
 
Госпожа Мишина отмечает неоднородность офисного предложения в области: «В ряде комплексов класса B+ условия аренды аналогичны московским объектам на периферии. Впрочем, существуют и другие примеры — когда удобно расположенные площади в городах ближнего Подмосковья сдаются по ставкам на 30–50% ниже, чем проекты в пределах МКАД с худшей доступностью. Так, объекты в Мытищах, Химках, Красногорске предлагаются в аренду за 10–14 тыс. руб./кв. м/год. А вот в БЦ «Зенит-Плаза» в Строгино ставки находятся на уровне 18,5 тыс. руб./кв. м/год.
 
В БЦ «Формат» (Мытищи) ставка аренды составляет 14 тыс. руб./кв. м/год. Это выше, чем в аналогичных по классу офисных центрах, расположенных в смежных московских районах (11–13 тыс. руб./кв. м/год). Стоимость аренды в БЦ «Мякинино» (Красногорск) — 9,6 тыс. руб./кв. м/год, что сравнимо с объектами в Тушино.
 
Олег Байкин, брокер NAI Becar, отмечает, что цены в открывшихся БЦ ниже, чем в тех, которые уже функционируют: «Это связано с дисконтом на первый год, какой дает девелопер новому арендатору».
 
В проектах нового строительства и реконструированных объектах стоимость также различается. Правда, отпечаток накладывает не столько факт редевелопмента, сколько качественные характеристики самого здания и стадия готовности. «В частности, в проекте «Юсупов Двор» (редевелопмент) цены на аренду находятся на уровне 1 тыс. долл./кв. м/год, что сопоставимо с А-классом, — рассказывает А. Ошурко. — В то же время в Streamline Plaza тарифы значительно ниже — порядка 350–450 долл./кв. м/год, что обусловлено расположением».
 
МНЕНИЕ
 
Золотая середина офисного рынкаЕлена Федорова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
 
«На сегодняшний день предложение офисов класса В превышает спрос, что позволяет выбирать наиболее благоприятные условия аренды. Однако динамика зависит от района. А вот спрос на офисы в центре Москвы остается неизменно стабильным, что позволяет собственникам диктовать цены и не бояться смены арендаторов».
 
Тянет-потянет...
 
Cможет ли подмосковный В+ «перетянуть» к себе столичных арендаторов? «Помимо сниженной стоимости, высокого качества и комфортабельности должны быть дополнительные стимулы к смене местоположения офиса, — отвечает Елена Федорова. — Например, проживание большинства сотрудников в том или ином районе или близость к ключевому партнеру». Именно поэтому арендаторы все-таки тяготеют к московским проектам вблизи метро.
 
Такого же мнения придерживается и А. Ошурко: «Столичные офисы не собираются переезжать за МКАД по целому ряду причин. Во-первых, в представлении многих эта зона является отдаленной и непрестижной. Во-вторых, владельцев бизнеса смущает плохая транспортная доступность».
 
Конечно, можно упомянуть возможность запуска шаттл-басов до места работы, но это неудобно для тех, кто должен задержаться вечером, или, наоборот, приезжает позже утром. Так что перевод офисов в Подмосковье вполне может кончиться увольнением ключевых сотрудников, которым не по душе тратить больше времени и сил на дорогу. А если крупная компания и готова перевести бэк-офис на периферию, то клиентские уж точно оставит в престижных бизнес-районах.
 
К СВЕДЕНИЮ
В подмосковных бизнес-центрах В-класса широко представлены бэк-офисы крупных компаний (финансовые подразделения, кол-центры и пр.) — то есть все те, кому необходимы большие площади и пониженные арендные ставки. Так, по этому принципу заполнен БЦ «Гринвуд» (В+), где большую часть арендаторов составляют международные игроки. Особенно активны компании IT-профиля, которым не так важна близость к потребителю. Пример — «Касперский», арендовавший площади в БЦ Riga Land.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных