Жилье Подольска: промышленная романтика

Подольск — один из самых густонаселенных городов Подмосковья. Это обстоятельство, впрочем, как и другие факторы, привлекает девелоперов. Неслучайно сегодня здесь ведется одна из самых больших строек в области.

Про город ходит красивая легенда, якобы свое название он получил, вследствие того что, проезжая через эти места, императрица Екатерина II случайно намочила подол своего платья. От этого пошло название «Подол», а затем «Подольск». Но историки говорят, что село Подол существовало здесь задолго до появления в нем царственной особы. Принадлежало оно московскому Данилову монастырю и в конце XVIII в. получило статус города.

Транспорт, экономика

Из Москвы в Подольск можно добраться на электричке, отправляющейся с Курского вокзала. На дорогу уйдет около часа. Если уезжать с железнодорожной станции «Текстильщики», то время в пути сократится до 45 мин., а если отправляться с «Царицыно» — до 30 мин. От станций метро «Южная» и «Бульвар Дмитрия Донского» до города ходят автобусы и маршрутные такси. На автомобиле можно доехать до Подольска по Симферопольскому шоссе.

В Подольске, который входит в пятерку самых экономически развитых городов Подмосковья, сегодня проживает более 218 тыс. человек. Экономику поддерживает в основном промышленное производство, работает более 200 предприятий различных отраслей, выпускающих металлические изделия, электрооборудование, пищевые продукты и т. д. Градообразующими считаются химико-металлургический и машиностроительный заводы, а также завод по производству теплоэнергетического оборудования.

Инфраструктура, спорт, культура

В Подольске четыре больницы и пять поликлиник, 44 детских сада и 28 школ, несколько центров, предоставляющих дополнительное образование, три колледжа. В городе расположены Институт экономики, филиал Московского финансово-промышленного университета «Синергия», филиал Современной гуманитарной академии, региональный факультет сервиса, Институт экономики, управления и социологии и еще пять вузов.

Хорошо развита спортивная инфраструктура: функционируют ледовый дворец спорта «Витязь», три стадиона, дворец «Спорт-сервис», спортивные клубы ДК «Октябрь» и «Космос», конноспортивные комплексы «Фаворит» и «Престиж». Кроме того, построены современные базы для подготовки спорт­сменов по настольному теннису, боксу, дзюдо, греко-римской борьбе, хоккею, волейболу, а также база для тренировок лыжной сборной России.

Торговая составляющая не уступает спортивной: в Подольске достаточно ресторанов и небольших кафе, есть крупные сетевые супермаркеты («Ашан», «Карусель», «Перекресток», «Пятерочка», «Дикси», «Квартал»), магазины бытовой техники («Техносила», «Эльдорадо», «Белый Ветер»), а также спортивных и детских товаров, салоны сотовой связи.

Горожанам есть где отдохнуть. К их услугам девять домов культуры, киноконцертный и выставочный залы, историко-мемориальный заповедник «Подолье». Одной из известных достопримечательностей города является бывшая усадьба Ивановское (где в настоящее время располагаются краеведческий музей и музей профессионального образования России), в разное время она принадлежала разным знатным особам, одним из владельцев был двоюродный дед Льва Николаевича Толстого, граф Федор Андреевич Толстой.

На этих землях расположена еще одна известная усадьба — Плещеево. Когда-то в ней гостил русский композитор Петр Ильич Чайковский, который написал здесь «Концертную фантазию». Примечателен также дом-музей В. И. Ленина. Семья Ульяновых некоторое время проживала в Подольске, и Ленин не раз посещал город.

Вторичный рынок

Планировка Подольска имеет свои особенности: северные районы отделены от центра города рекой Пахрой, через которую проложено два моста, восточные — железной дорогой с тремя путепроводами. Старая застройка в городе разнообразна. Здесь сохранились дореволюционные двух- и трехэтажки, малоэтажные сталинки и хрущевки. С одной стороны, есть в этих районах какое-то очарование, но с другой — оценить промышленную романтику способен не каждый. Дело в том, что многие дома имеют собственную котельную, поэтому дымящиеся трубы торчат прямо посреди двора. В городе также немало панельных девятиэтажных домов, построенных в 70–80-х гг.

Более современная застройка расположена в основном на окраинах, но дома уже гораздо выше — в 10–25 этажей. В некоторых местах можно встретить частные деревянные домостроения.

На вторичном рынке Подольска представлены квартиры от одно- до четырехкомнатных, их площадь колеблется от 25,5 до 118 кв. м. Самое дешевое жилье, судя по базе объектов «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», стоит 2,7 млн руб., это однушка (33 кв. м) в панельной пятиэтажке. Самая дорогая квартира — трехкомнатная площадью 106 кв. м, с дизайнерским ремонтом, расположенная на 11-м этаже 17-этажного монолитно-кирпичного дома. Стоит она 12,5 млн руб.

«Цена 1 кв. м на вторичном рынке Подольска составляет порядка 82 тыс. руб.», — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». До 2017 г., по словам эксперта, в городе запланирована комплексная реконструкция микрорайонов Восточный, Южный и поселка Львовский со сносом ветхого жилья и строительством современных многоэтажных ЖК и объектов инфраструктуры.

Большая стройка

В городе реализуется большое количество новых проектов. Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», говорит, что в Подольске по итогам III квартала 2014 г. предлагалось жилье на продажу в 23 новостройках: корпуса в крупных ЖК и объекты точечной застройки. «Средний уровень цен на первичном рынке составлял 66 тыс. руб./кв. м, в отдельных новостройках они варьировались от 48 тыс. до 90 тыс. руб. за квадрат», — приводит данные эксперт.

Ирина Доброхотова замечает, что средняя цена на строящееся жилье за последний год снизилась примерно на 5%, что обусловлено выходом на рынок большого объема проектов на начальной стадии строительства. «До 2020 г. на берегах Пахры планируют возвести около 2,4 млн кв. м жилья, при этом новая застройка будет включать в себя преимущественно дома высотой до 17 этажей», — добавляет она.

Одним из самых крупных проектов комплексной застройки в Подольске является ЖК «Подольские Просторы» (улицы Юбилейная и Ленинградская), совместный проект «Мособлжилстроя» и «Главстрой Девелопмента». Предусмотрено строительство 21 корпуса на 720 тыс. кв. м. Территория застройки составляет 42 га. Двадцать домов уже сданы в эксплуатацию. «В готовых корпусах однушки, двушки и трешки площадью 45,5–117,1 кв. м предлагались по цене от 3,4 до 7,1 млн руб.», — рассказывает Т. Калюжнова. Помимо жилья проектом предусмотрено строительство поликлиники, магазинов, а также открытие салона красоты, банка и кафе. Две школы и четыре детских сада уже работают.

Большой выбор квартир также в ЖК «Весенний», состоящем из монолитно-кирпичных домов переменной этажности (реализацией занимается компания VSN Realty). ЖК расположен в микрорайоне Весенний поселка Сосновый Бор, куда планируют пустить скоростной трамвай. На территории комплекса будет построена подземная и наземная парковка для жильцов и их гостей, два детских сада с бассейном, школа на 480 учеников.

По словам И. Доброхотовой, 70% новостроек относится к экономклассу, на комфорткласс приходится 30%. Большинство ЖК возводят в старых районах с развитой инфраструктурой, где нет необходимости строить социальные объекты.

Сейчас квартиры на продажу предлагаются в «ЖК на улице Шаталова», в комплексах «Красная горка» (ул. Некрасова), «Молодежный» (ул. Кольцевая), «Рязановский» (Рязановское шоссе), «Московский» (улицы Садовая и Колхозная), «Бородино» (Бородинский бульвар), «Южный» (Электромонтажный проезд) и микрорайон Шепчинки (Пионер­ская ул.).

Бизнес-сегмент представлен лишь одним проектом — ЖК «Ривьера Парк» (ул. Парковая). Здесь возводится дом высотой в девять этажей с пятью секциями. Ввести объект в эксплуатацию планируют к концу 2014 г. Всего в доме предусмотрено 230 квартир (от одной до четырех комнат) площадью от 37 до 229 кв. м.

Точка роста

Прогнозировать цены на жилье, особенно на длительный период, в нынешних нестабильных условиях, как замечает И. Доброхотова, дело неблагодарное. С уверенностью сказать можно только, что за счет строительной готовности домов стоимость квадратного метра на первичном рынке будет повышаться при любом сценарии.

Между тем, по мнению Т. Калюжновой, в долгосрочной перспективе возможны повышенные темпы роста цен на жилье в Подольске по сравнению со среднерыночными показателями, если будут реализованы планы по строительству к 2020 г. дополнительных железнодорожных путей из Москвы в Подольск. Общий же тренд на рынке жилья в ближайшее время будет зависеть от геополитической и экономической ситуации в стране. «При сохранении текущих тенденций (отсутствие роста ВВП, падение курса рубля, ужесточение условий кредитования строительной сферы и частных лиц, а отсюда — снижение платежеспособного спроса и приостановка новых проектов) в ближайшие два-три года мы можем увидеть снижение объемов строительства и предложения на рынке жилья, а также отрицательную коррекцию цен. На сколько — будет зависеть от степени ухудшения общеэкономической ситуации», — считает Т. Калюжнова.

Но пока число новостроек в Подольске только растет. «Город, который является третьим в области по численности населения, не может быть не интересен застройщикам и покупателям жилой недвижимости. Поэтому по объему первичного рынка и масштабу конкуренции Подольск входит в число лидеров, хотя расположен сравнительно далеко от МКАД — в 15 км», — замечает И. Доброхотова. В совокупности эти обстоятельства, по словам эксперта, иногда вынуждают девелоперов снижать цены. Тем не менее все южное направление сегодня достаточно активно развивается, оно выгодно с точки зрения экологии, перспективно в разрезе инвестиций в жилье и, кроме того, имеет неплохую транспортную доступность. Способствуют привлекательности города и будущие планы властей по проведению линии наземного метро, которая соединит Подольск — Климовск и Домодедово — Раменское, что существенно разгрузит пассажирские потоки.