Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

4 Июля в 15:18 595 Яна Володина

В этом городе масштабное строительство идет полным ходом: застройщиков почти десяток, проектов не меньше. Что так привлекает сюда девелоперов и какие предложения есть для покупателей? Об этом «Н&Ц» рассказали эксперты.

 
Дороги — наше все
 
Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек
 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

Плавательный бассейн
 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

ЖК «Центр-2»
 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

Строительство ЖК на улице Некрасова
 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

ЖК «Центр-2»
 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

Строительство ЖК «Центр-2»
 

Железнодорожный — магнит для покупателей новостроек

Жилой дом в районе Южное Кучино
Главный транспорт в подмосковном Железнодорожном — электричка. Только она может доставить в столицу точно по расписанию — за 40 мин., на личный автомобиль, маршрутку или автобус в этом плане надежды у местных жителей нет.
 
«Город связывает с Москвой только узкая трасса Носовихинского шоссе, которое с учетом плотно прилегающей частной застройки расширению не поддается. Есть еще боковые выезды, но по ним до столицы нужно делать солидный крюк», — говорит Александр Пыпин, заместитель руководителя аналитического центра Provereno.ru.
 
Горожане с нетерпением ждут запуска линии наземного метро, а также строительства скоростной дороги Москва — Ногинск, которая пройдет к югу от Железнодорожного. Но ее планируют сделать платной и введут не ранее 2020 г. По словам эксперта, немного облегчило ситуацию появление станции метро «Новокосино»: путь до столицы стал короче, хоть и пролегает по пробкам через наиболее загруженную часть Носовихинского шоссе. В перспективе власти планируют связать город отдельной дорогой с интенсивно застраивающимся московским районом Некрасовка (Люберецкие поля). Тогда жители Железнодорожного смогут пользоваться и станцией метро «Некрасовка», которую должны открыть в 2016 г.
 
В остальном здесь те же проблемы, что и в других городах: не хватает детсадов, школ, медицинских учреждений (правда, не так давно была открыта новая детская поликлиника). В 2018 г. ожидается строительство медицинского кластера и торгово-офисного комплекса площадью 40 тыс. кв. м. Кроме того, по словам Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в Железнодорожном планируют создать деловой квартал, аналогичный столичному «Москва-Сити». В этом году будет объявлен конкурс по выбору инвестора проекта.
 
Город все больше интересует арендаторов коммерческих площадей, что объясняется объемом возводимого здесь жилья. Как отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», можно ожидать существенного прироста населения, которому будут необходимы, например, те же магазины. Спрос на торговые объекты вырастет, а потому город перспективен как для собственников, так и для потенциальных арендаторов торговой недвижимости.
 
Железнодорожный — магнит для покупателей новостроекСПРАВКА
МО, город Железнодорожный

Площадь — 24,08 кв. км

Население — 141,6 тыс. человек

Площадь жилого фонда — 2,3 млн кв. м
 
Все как у всех
 
Железнодорожный выгодно отличается от других подмосковных городов благоустроенностью. Сразу от привокзальной площади начинается просторная главная улица, вдоль которой клумбы, фонтаны, лавочки. Здесь же, у вокзала, расположен торгово-развлекательный центр.
 
А вот старая застройка в Железнодорожном ничуть не хуже и не лучше, чем в других подмосковных городах. Все как у всех: начиналось с дач и частных домов, потом появились двух- и четырехэтажки, затем стали возводить пятиэтажные хрущевки и чуть позднее — здания в девять и десять этажей, которые сегодня даже перестали считаться высокими.
 
Современные новостройки — это дома не ниже 17 этажей. «Средняя стоимость квадрата на вторичном рынке составляет 91, 5 тыс. руб. В основном за счет вторичного жилья удовлетворяется внутренний спрос, покупатели — жители города и близлежащих районов», — рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».
 
Большая часть вторичного предложения приходится на кирпичные хрущевки, сталинки и современные панельные многоэтажки. Доля монолитных ЖК существенно меньше. «Традиционно наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры. Стоимость однушки в Железнодорожном составляет примерно 3 млн руб.», — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».
 
МНЕНИЕ
 
Железнодорожный — магнит для покупателей новостроекДарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
 
«По данным Министерства экономики Московской области, с 2011 по 2013 г. население города Железнодорожный выросло на 8,4%. До 2016 г. прогнозируется рост еще на 12,8% — до 166,2 тыс. человек. При этом увеличился показатель среднемесячной номинальной начисленной заработной платы (на 33,3% с 2011 г.) и прогнозируется рост на 26,7% до 2016 г. Первичный рынок жилья находится на этапе роста, в совокупности с общим развитием города Железнодорожный будет интересен как покупателям жилья, так и девелоперам».
 
Стройка века
 
В Железнодорожном сейчас ведется одна из самых масштабных подмосковных строек. Освоение территорий происходит комплексно, точечных объектов почти нет. Исключение составляет, пожалуй, проект, реализуемый на улице Некрасова, где среди уже сложившейся застройки появились три башни высотой в 22 этажа. Новые крупные жилые комплексы — это «Центр-2», «Центр Плюс», «Южное Кучино», «Новое Павлино», «Ольгино-Парк», «Леоновский парк», «Чайка». В основном, конечно, их возводят на свободных участках, но встречается и реконструкция кварталов с ветхим жильем. Бизнес-класса среди новостроек практически нет, по большей части присутствуют объекты уровня эконом или комфорт. Это преимущественно панельные дома серии П-44 и ее модификаций, несколько проектов возводится по монолитно-кирпичной технологии.
 
В застройке проекта «Центр-2» одновременно участвуют такие известные компании, как ГК «ПИК», «ДСК-1», девелоперская компания «Конструктор». Другие крупные жилые комплексы строят московские компании ГК «МИЦ», «ГВСУ-Центр», «Мортон», «Комстрин», «МСМ-5». Есть и местные застройщики, например «Скопа».
 
«Всего в городе в стадии строительства находится около 30 корпусов суммарно на 5 тыс. квартир общей площадью более 250 тыс. кв. м. Сейчас единовременно в открытую продажу на рынке новостроек выставлено около 700 квартир почти в 30 корпусах. Средняя цена составляет 74,6 тыс. руб./кв. м. Дороже всего однокомнатные — в среднем 82 тыс. руб./кв. м. Затем следуют двухкомнатные — 73 тыс. руб./кв. м. За квадрат трехкомнатной в среднем нужно заплатить 69 тыс. руб. Жилье с большим количеством комнат представлено в единичных экземплярах. Недвижимость продается как в уже сданных корпусах, так и в только стартовавших — на стадии котлована. В среднем однокомнатная квартира обойдется в 3,6 млн руб., двухкомнатная — в 4,7 млн, трехкомнатная — в 6 млн», — приводит данные А. Пыпин.
 
По словам П. Луценко, стоимость квадратного метра по сравнению с прошлым годом выросла на 4 тыс. руб. При этом в Железнодорожном, так же как в Балашихе и Подольске, цены на первичку самые доступные в области. Так, однокомнатная квартира в «Центр-2» площадью 43 кв. м на высокой стадии готовности продается за 3,5 млн руб. Сам микрорайон состоит из шести кварталов. Стоимость трешки площадью 96,9 кв. м в ЖК «Новое Павлино» — порядка 6,3 млн руб., всего будет построено пять монолитно-кирпичных 17-этажных жилых домов, рассчитанных на проживание более 5 тыс. человек.
 
МНЕНИЕ
 
Железнодорожный — магнит для покупателей новостроекАлександр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
 
«Говоря о возможном росте цен в ближайшие два-три года, нужно принимать в расчет перспективы качественного улучшения транспортной инфраструктуры. По заявлениям властей, легкое метро, которое соединит Москву с Железнодорожным, появится уже в 2015 г. Сегодня спросом у покупателей пользуются все города Московской области, расположенные не далее 15 км от МКАД, и Железнодорожный не исключение. Стоимость жилья здесь почти в два раза дешевле, чем в спальных районах ВАО столицы, а по качеству развития и наличию объектов инфраструктуры город не уступает этим районам».
 
Прекрасное далеко?
 
Эксперты рынка недвижимости, как и все столичные и подмосковные жители, надеются на улучшение транспортной ситуации. Когда будут реконструированы магистрали в пределах МКАД и на территории области, построено наземное метро, интерес к подмосковной недвижимости, в том числе к Железнодорожному, будет выше, что подстегнет и цены. Но пока это лишь прекрасное далеко. В ближайшие два-три года, как считает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», данный рост будет едва заметен, и если и превысит уровень среднего по Московской области, то лишь на 2–4%.
 
Повышению стоимости недвижимости вовсе не способствует и крайне значительное предложение на первичном рынке. С учетом поступления в ближайшие годы дополнительных объемов, по мнению Е. Гудзь, возможно даже перенасыщение.
 
Однако некоторые эксперты настроены более оптимистично. «За последние два года рост цен в Железнодорожном составил около 10% в год, — говорит Д. Бобков. — В дальнейшем, скорее всего, цены будут повышаться на 5–8% в год. Однако внутри проектов рост может достигать и 20% (это средний показатель от стадии котлована до сдачи дома)».
 
Александр Пыпин считает, что застройщики сами могут регулировать предложение на рынке, принимая решение о возведении того или иного корпуса. Особенно это касается панельного жилья, где строительный цикл короткий. Если в случае снижения спроса темпы новой застройки приостановятся, то цены будут оставаться стабильными. И наоборот. «Например, только в проекте «Центр-2» бумаги оформлены уже на несколько десятков корпусов, а значит, в подходящий момент они могут быть выведены на рынок. Суммарно при наличии спроса в городе реально вводить в строй ежегодно более 150 тыс. кв. м жилья — проекты уже одобрены», — приводит пример эксперт.
 
В Железнодорожном сейчас ведется одна из самых масштабных подмосковных строек. Освоение территорий происходит комплексно, точечных объектов почти нет.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных