Завтрак после санкций. Что будет с рынком через год?

Есть два сценария развития событий: плохой и очень плохой — таким прогнозом начался пресс-завтрак, основным вопросом которого был «а есть ли жизнь после санкций». Перед журналистами выступили эксперты компании S. A. Ricci, которые рассказали о своем видении ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Офисный сток

О том, сколько будет стоить офисная недвижимость Москвы через год, рассказал Алексей Богданов, партнер компании, член совета директоров S. A. Ricci. «В свое время Николай I сказал про Османскую империю, что это «больной человек Европы», — заявил эксперт. — Сегодня офисный рынок Москвы — как раз тот сегмент, который можно назвать «больным человеком» рынка недвижимости. Мы пришли к показателю, когда вводится 1 млн кв. м/ год. При этом происходит сжатие спроса. Две мощные тенденции приводят к тому, что уровень вакантности интенсивно растет». Как заверил эксперт, в среднем по рынку свободно 25–28% офисных площадей. Причем в 2015 г. этот показатель в классе А может составить 30–35%.

А вот в отдельных локациях, например в районе «Москва-Сити», он уже достигает 40%. «Возможно, мы скоро услышим, что офис в «Сити» можно снять за 500 долл./кв. м/год, — предполагают эксперты. — Несколько зданий еще недостроено, а когда их возведут, это увеличит общий сток и количество вакантных площадей».

«Мы предлагаем вашему вниманию два сценария: резко негативный и умеренно негативный, — продолжил А. Богданов. — Первый подразумевает стремительный спад в экономике, эскалацию конфликта на Украине, ввод дополнительных санкций со стороны ЕС. В этом случае может произойти резкое падение арендных ставок, что будет связано с полным замораживанием спроса со стороны компаний, арендующих офисы. В цифрах это 500 долл. /кв. м/год в классе А и 380 долл. — в классе В. Однако доллары — все-таки очень условная история, наверное, уже нужно говорить о рублях».

Сейчас арендаторы требуют пересмотра рублевых ставок, и зачастую собственники идут на это. Во многих контрактах предусмотрены коридоры, но верхние границы давно пробиты. Если де-юре договоры долларовые, то по факту они уже рублевые. По мнению эксперта, скоро офисный рынок будет мыслить в рублевой терминологии, несмотря на то, что финансирование по многим проектам остается валютным. Девелоперы и собственники также ведут переговоры с банками о возможности переквалификации долларовых кредитов в рублевые.

«Но, наверное, резко негативного сценария все-таки не произойдет, — подытожил А. Богданов. — Умеренный сценарий — наиболее вероятный вариант развития событий. Он предполагает снижение ставок аренды (и это уже происходит) и значительные дисконты. К середине следующего года собственники станут более гибкими, дисконты — более крупными».

Долларовые войны

Некоторые специалисты рынка недвижимости предполагали, что склады в первую очередь пострадают при введении экономических санкций. Произошло ли это?

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S. A. Ricci, выступил с докладом «Складской рынок хочет объявить войну доллару». «Мы провели опрос более 80 компаний. Выяснилось, что площади сокращают игроки, занимающиеся дистрибуцией бытовой техники, а также табака и алкоголя. Что касается последних, у них произошел бы спад и без всяких санкций — это связано с законами, которые принимали в последнее время. У 38% респондентов поставки и производство сегодня остаются на прежнем уровне, а иной раз даже увеличиваются. Владелец одной сыроваренной компании недавно рассказывал: он вышел на полную мощность и скоро обеспечит моцареллой всю Россию», — сказал эксперт.

Пока 78% опрошенных компаний не собираются сокращать размеры складов, а 18% даже хотят их увеличить. Часть арендаторов хотели бы на время сдать свои помещения в субаренду.

Эксперты также обращают внимание на то, что в Московском регионе одни из наиболее высоких арендных ставок в мире, при этом доля вакантных площадей одна из самых низких. Регионы складами плохо обеспечены — почти всю страну обслуживают московские терминалы. Из развивающихся трендов также отмечены: строительство под заказчика, отказ от покупки в пользу аренды, увеличение доли рублевых договоров, готовность собственников предоставлять компаниям более выгодные условия.

«Подмосковный Клондайк»

Так назывался доклад Яны Кузиной, директора департамента консалтинга и оценки S. A. Ricci, в котором речь шла о распределении земельного фонда и факторах, влияющих на ценообразование.

На сегодняшний день подмосковные земли — это порядка 44,4 тыс. кв. км. Из них более 40% составляет лесной фонд, 39% — сотки сельхозназначения, 11% — поселения, 6% — промышленного назначения, еще по 1–2% приходится на земли запаса, водный фонд и особо охраняемые территории. По мнению экспертов, крупнейшие компании имеют в собственности от 15 до 40 тыс. га.

К факторам, оказывающим наибольшее влияние на формирование стоимости участка промышленного назначения, относятся: местоположение, площадь, градостроительные ограничения, инженерная инфраструктура, качественные характеристики (форма, рельеф и пр.). Как и прежде, на востоке Московской области земли самые дешевые, а на севере — наиболее дорогие.

По дороге разочарований?

Отвечая на вопрос журналистов о том, как все-таки сказывается кризис на современном рыке недвижимости и в чем его отличие от прошлых лет, Владимир Авдеев, генеральный директор S. A. Ricci, сказал: «В 2008 г. все долго пытались понять, что же вообще происходит? Просто сидели и думали несколько месяцев, поскольку не было еще такого опыта (в 1998 г. рынок был другой). А сейчас все быстро сориентировались, переговоры о снижении ставок и переходе на рубли уже активно идут. Собственники движутся навстречу арендаторам. В отношениях с банками происходит то же самое. Никто не хочет забирать активы и заниматься непрофильной деятельностью... Думаю, массовых банкротств девелоперов ожидать не стоит».

Перейдя к неформальному общению, участники пресс-завтрака вспомнили о том, что 2014 г. уже назван «годом разочарованного девелопера». Было высказано предположение: 2015 г. станет годом «отчаянного девелопера», 2016 г. — «отчаявшегося»... Однако из всех выступлений было очевидно: вопрос о том, есть ли жизнь после санкций, пока является риторическим.