А я иду, шагаю по Москве

 

Москва пешеходная

 

Инициатива столичных властей по созданию пешеходных зон как в центральной части города, так и за ее пределами набирает обороты. Сейчас разрабатывается сразу несколько маршрутов. Один из них предполагает организацию участка протяженностью 12 км от площади Гагарина до Нескучного сада и далее через Москву-реку до Хамовников в сторону Киевского вокзала. Как рассказала журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL, будут проводиться работы по реконструкции зданий. Планируется обновить около 600 фасадов, обустроить дворы, организовать площадки под ярмарки.

 

Пока работа столичных властей по созданию пешеходных улиц сосредоточена преимущественно в историческом центре города. Многие прогулочные зоны стали тематическими благодаря сосредоточению на них арендаторов из одной сферы. По словам Петра Бирюкова, заместителя мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, пешеходный маршрут от Столешникова и Камергерского переулков до Кузнецкого моста можно назвать торговым, поскольку он проходит мимо огромного количества магазинов, ресторанов, кафе и выводит к главным универмагам столицы — ЦУМу и Центральному детскому магазину на Лубянке. Есть в Москве и театральный маршрут, который пролегает от Охотного Ряда и Большой Дмитровки до 1-го Тверского проезда и Тверского бульвара. Пешеходную зону от Третьяковской галереи к станции метро «Новокузнецкая» и Болотной площади можно назвать музейной. Продолжая эту традицию, в Москве появится первая гастрономическая улица — «Аллея Романов», где будет расположено большое количество ресторанов, кафе и кулинарных лавочек. Маршрут пролегает между Романовым переулком и Моховой улицей.

 

Идея формирования пешеходных улиц импонирует экспертам рынка коммерческой недвижимости. Они отмечают, что это необходимо для развития городской инфраструктуры. Однако к организации маршрутов нужно подходить взвешенно — изменения должны быть комфортными для пешеходов и не оказывать негативного влияния на сложившуюся транспортную ситуацию, считает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank.

 

Создание пешеходной зоны — трудный и долгий процесс. В европейских городах на это уходят десятилетия. К сожалению, в российской столице формирование таких зон пока идет хаотично, без учета специфических особенностей городской среды и динамики социально-экономических показателей, замечает В. Камлюк.

 

Люксовый ритейл

 

В историческом центре Москвы существует пешеходный кластер, включающий в себя Камергерский переулок, Рождественку, Столешников переулок, Тверской проезд, Большую Дмитровку. Уровень вакантных площадей здесь не превышает 5%. Отсюда уходят невостребованные форматы (салоны красоты, магазины товаров для дома и пр.), но продолжают набирать обороты точки общепита, бутики, ювелирные салоны и пр.

 

Помещения на пешеходных улицах Москвы больше всего интересны магазинам одежды верхнего ценового сегмента (80–200 кв. м), ресторанам (400–600 кв. м) и универмагам (более 1 тыс. кв. м), считают в JLL. Арендные ставки на площади 100–200 кв. м варьируют от 2 до 5,5 тыс. долл./кв. м/год. По данным CBRE, стоимость аренды помещений на Большой Дмитровке составляет 3–5 тыс. долл./кв. м/год, в Климентовском переулке — 2–3 тыс. долл., на Никольской улице — 3–4,5 тыс., на Старом Арбате — 2–3,5 тыс., в Столешниковом переулке — 3,5–5,5 тыс./кв. м/год. Однако это не предел. Как рассказал «Н&Ц» Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE, единичные ставки в Столешниковом и Климентовском переулках, а также на Никольской улице могут доходить до 8 тыс. долл./кв. м/год.

 

Идея превыше всего

 

Единого рецепта создания инфраструктуры в бестранспортных зонах не существует, успех зависит от множества факторов. «Практика показывает: далеко не все торговые операторы выигрывают от того, что улица становится пешеходной», — уверяет В. Камлюк. Многое определяет целесообразность вмешательства в переустройство городской среды. Например, запрет на парковку или чрезмерная интенсификация пешеходного трафика может негативно отразиться на работе операторов премиум-сегмента. В то же время доля предприятий общепита, магазинов с товарами импульсивного спроса может возрасти.

 

Как рассказал Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG, у пешеходной зоны должна быть концепция. Проще всего добиться успеха компактным улицам — таким как Столешников переулок (премиальная одежда), Камергерский переулок (зона общепита), Арбат (общепит, туризм, сувениры развлечения). Популярность маршрута зависит и от наличия привлекающих внимание объектов, а также от возможностей по проведению досуга. Ярким примером служит Арбат — его длина составляет всего 900 м, однако это излюбленное место прогулок.

 

Еще одно непременное условие — превращение пешеходной улицы в полноценный торговый коридор. Потоки людей должны иметь определенное направление и проходить мимо точек ритейла. Так, Никольская улица с одной стороны соединяет ГУМ и Красную площадь, с другой — станцию метро «Лубянка» и «Детский мир». Вдоль маршрута располагаются предприятия общепита, торговые центры, магазины. Перпендикулярно Никольской пролегает Третьяковский проезд, еще один торговый коридор с брендами категории luxury. Если пешеходная улица не имеет ярко выраженной концепции, оптимальный формат — заведения общепита, резюмирует Д. Колокольников.

 

С видом на Запад

 

Через процесс формирования пешеходных зон прошли многие европейские города. При создании новых торговых улиц в Москве можно изучить их опыт и позаимствовать лучшее. В центре многих мировых столиц давно существуют пешеходные зоны с успешным ритейлом. Более того, местные власти проводят активную работу, которая включает в себя не только поддержку инфраструктуры (ремонт фасадов, обновление брусчатки и пр.), но и специальные меры по развитию пешеходного пространства. Так, в городе Хаарлем (Нидерланды) выпускается специальный гид по магазинам, расположенным на таких улицах.

 

Среди европейских аналогов стоит выделить Corso Vittorio Emanuele II в Милане. Улица генерирует наиболее высокий пешеходный поток в городе (18 тыс. человек в час) и характеризуется самой высокой долей сетевых ритейлеров (84%). Объем вакантных помещений здесь составляет всего 3%.

 

Довольно успешны Вильмерсдорфер Штрассе и пешеходная территория Александерплац в Берлине, где поток посетителей оценивается в 6,4 тыс. человек в час, что превосходит показатели остальных торговых коридоров города. Александерплац занимает второе место по доле сетевых операторов. Средние ставки аренды здесь составляют чуть более 2 тыс. евро/кв. м/год.

 

Аналоги встречаются и за пределами Западной Европы — например, улица Князя Михаила является главным торговым коридором Белграда. На этой улице находятся флагманские магазины Zara, Mango, Bata, Aldo, Cinti, GAP, Accessorize, Monsoon и др. Важное значение для ритейла имеет пешеходно-трамвайная улица Истикляль (Istiklal) в Стамбуле. За последние годы ее характер изменился — качественные операторы начали вытеснять частные магазины и точки локальных брендов.

 

Крупные торговые улицы Европы, США, Японии и Китая не всегда являются безавтомобильными: нередко они открыты для транспорта (личного, служебного, общественного), но обязательно включают в себя широкую пешеходную зону. Кстати, московская Тверская очень похожа на Елисейские Поля в Париже, о чем свидетельствуют многополосное движение, здания средней этажности, подземные и наземные пешеходные переходы, говорит В. Камлюк. При этом с точки зрения торговой инфраструктуры московский торговый коридор значительно проигрывает: тротуары улицы Елисейские Поля шире (на них размещаются кафе и рестораны), здания проектировались с учетом торговой функции (витрины, удобные планировки первых этажей и т.д.), обилие зелени и деревьев делает шопинг более приятным. Москва же построена и продолжает строиться с дефицитом торговых площадей в формате стрит-ритейл. По этой причине в основном используется наследие, которое досталось со времен СССР, или помещения, слабо отвечающие современным потребностям. Конструктив зданий, возведенных во многих европейских городах — Милане, Турине, Осло, Копенгагене, Париже, — пока разительно отличается от того, что мы видим в районах Москвы, резюмируют эксперты.