А я иду, шагаю по Москве

27 Июня в 17:00 140 Ирина Коваленко

В столице становится все больше пешеходных улиц, которые повышают качество городской среды и создают дополнительные места для стрит-ритейла. Для того чтобы такой проект был успешным, необходима продуманная концепция, а также инвестор, который может сделать из улицы настоящий торговый коридор.

 
Москва пешеходная
 
А я иду, шагаю по Москве

Фото: ВАЛЕРИЯ ПОПОВА/

ФОТОБАНК ЛОРИ
Инициатива столичных властей по созданию пешеходных зон как в центральной части города, так и за ее пределами набирает обороты. Сейчас разрабатывается сразу несколько маршрутов. Один из них предполагает организацию участка протяженностью 12 км от площади Гагарина до Нескучного сада и далее через Москву-реку до Хамовников в сторону Киевского вокзала. Как рассказала журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL, будут проводиться работы по реконструкции зданий. Планируется обновить около 600 фасадов, обустроить дворы, организовать площадки под ярмарки.
 
Пока работа столичных властей по созданию пешеходных улиц сосредоточена преимущественно в историческом центре города. Многие прогулочные зоны стали тематическими благодаря сосредоточению на них арендаторов из одной сферы. По словам Петра Бирюкова, заместителя мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, пешеходный маршрут от Столешникова и Камергерского переулков до Кузнецкого моста можно назвать торговым, поскольку он проходит мимо огромного количества магазинов, ресторанов, кафе и выводит к главным универмагам столицы — ЦУМу и Центральному детскому магазину на Лубянке. Есть в Москве и театральный маршрут, который пролегает от Охотного Ряда и Большой Дмитровки до 1-го Тверского проезда и Тверского бульвара. Пешеходную зону от Третьяковской галереи к станции метро «Новокузнецкая» и Болотной площади можно назвать музейной. Продолжая эту традицию, в Москве появится первая гастрономическая улица — «Аллея Романов», где будет расположено большое количество ресторанов, кафе и кулинарных лавочек. Маршрут пролегает между Романовым переулком и Моховой улицей.
 
К СВЕДЕНИЮ
Грамотно спланированные пешеходные зоны повышают качество жизни, формируют положительный имидж города, способствуют развитию торговой инфраструктуры и социальной вовлеченности населения. Возможно, создание таких улиц в Москве станет стимулом для западных брендов для более активного выхода на российский рынок.
Идея формирования пешеходных улиц импонирует экспертам рынка коммерческой недвижимости. Они отмечают, что это необходимо для развития городской инфраструктуры. Однако к организации маршрутов нужно подходить взвешенно — изменения должны быть комфортными для пешеходов и не оказывать негативного влияния на сложившуюся транспортную ситуацию, считает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank.
 
Создание пешеходной зоны — трудный и долгий процесс. В европейских городах на это уходят десятилетия. К сожалению, в российской столице формирование таких зон пока идет хаотично, без учета специфических особенностей городской среды и динамики социально-экономических показателей, замечает В. Камлюк.
 
Люксовый ритейл
 
А я иду, шагаю по Москве
В историческом центре Москвы существует пешеходный кластер, включающий в себя Камергерский переулок, Рождественку, Столешников переулок, Тверской проезд, Большую Дмитровку. Уровень вакантных площадей здесь не превышает 5%. Отсюда уходят невостребованные форматы (салоны красоты, магазины товаров для дома и пр.), но продолжают набирать обороты точки общепита, бутики, ювелирные салоны и пр.
 
Помещения на пешеходных улицах Москвы больше всего интересны магазинам одежды верхнего ценового сегмента (80–200 кв. м), ресторанам (400–600 кв. м) и универмагам (более 1 тыс. кв. м), считают в JLL. Арендные ставки на площади 100–200 кв. м варьируют от 2 до 5,5 тыс. долл./кв. м/год. По данным CBRE, стоимость аренды помещений на Большой Дмитровке составляет 3–5 тыс. долл./кв. м/год, в Климентовском переулке — 2–3 тыс. долл., на Никольской улице — 3–4,5 тыс., на Старом Арбате — 2–3,5 тыс., в Столешниковом переулке — 3,5–5,5 тыс./кв. м/год. Однако это не предел. Как рассказал «Н&Ц» Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE, единичные ставки в Столешниковом и Климентовском переулках, а также на Никольской улице могут доходить до 8 тыс. долл./кв. м/год.
 
Идея превыше всего
 
А я иду, шагаю по Москве
Единого рецепта создания инфраструктуры в бестранспортных зонах не существует, успех зависит от множества факторов. «Практика показывает: далеко не все торговые операторы выигрывают от того, что улица становится пешеходной», — уверяет В. Камлюк. Многое определяет целесообразность вмешательства в переустройство городской среды. Например, запрет на парковку или чрезмерная интенсификация пешеходного трафика может негативно отразиться на работе операторов премиум-сегмента. В то же время доля предприятий общепита, магазинов с товарами импульсивного спроса может возрасти.
 
Как рассказал Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG, у пешеходной зоны должна быть концепция. Проще всего добиться успеха компактным улицам — таким как Столешников переулок (премиальная одежда), Камергерский переулок (зона общепита), Арбат (общепит, туризм, сувениры развлечения). Популярность маршрута зависит и от наличия привлекающих внимание объектов, а также от возможностей по проведению досуга. Ярким примером служит Арбат — его длина составляет всего 900 м, однако это излюбленное место прогулок.
 
Еще одно непременное условие — превращение пешеходной улицы в полноценный торговый коридор. Потоки людей должны иметь определенное направление и проходить мимо точек ритейла. Так, Никольская улица с одной стороны соединяет ГУМ и Красную площадь, с другой — станцию метро «Лубянка» и «Детский мир». Вдоль маршрута располагаются предприятия общепита, торговые центры, магазины. Перпендикулярно Никольской пролегает Третьяковский проезд, еще один торговый коридор с брендами категории luxury. Если пешеходная улица не имеет ярко выраженной концепции, оптимальный формат — заведения общепита, резюмирует Д. Колокольников.
 
С видом на Запад
 
А я иду, шагаю по Москве
Через процесс формирования пешеходных зон прошли многие европейские города. При создании новых торговых улиц в Москве можно изучить их опыт и позаимствовать лучшее. В центре многих мировых столиц давно существуют пешеходные зоны с успешным ритейлом. Более того, местные власти проводят активную работу, которая включает в себя не только поддержку инфраструктуры (ремонт фасадов, обновление брусчатки и пр.), но и специальные меры по развитию пешеходного пространства. Так, в городе Хаарлем (Нидерланды) выпускается специальный гид по магазинам, расположенным на таких улицах.
 
Среди европейских аналогов стоит выделить Corso Vittorio Emanuele II в Милане. Улица генерирует наиболее высокий пешеходный поток в городе (18 тыс. человек в час) и характеризуется самой высокой долей сетевых ритейлеров (84%). Объем вакантных помещений здесь составляет всего 3%.
 
Довольно успешны Вильмерсдорфер Штрассе и пешеходная территория Александерплац в Берлине, где поток посетителей оценивается в 6,4 тыс. человек в час, что превосходит показатели остальных торговых коридоров города. Александерплац занимает второе место по доле сетевых операторов. Средние ставки аренды здесь составляют чуть более 2 тыс. евро/кв. м/год.
 
Аналоги встречаются и за пределами Западной Европы — например, улица Князя Михаила является главным торговым коридором Белграда. На этой улице находятся флагманские магазины Zara, Mango, Bata, Aldo, Cinti, GAP, Accessorize, Monsoon и др. Важное значение для ритейла имеет пешеходно-трамвайная улица Истикляль (Istiklal) в Стамбуле. За последние годы ее характер изменился — качественные операторы начали вытеснять частные магазины и точки локальных брендов.
 
От 2 до 5,5 тыс. долл./кв. м/год может составить аренда помещений площадью 100–200 кв. м, которые расположены в пешеходных зонах Москвы.
Крупные торговые улицы Европы, США, Японии и Китая не всегда являются безавтомобильными: нередко они открыты для транспорта (личного, служебного, общественного), но обязательно включают в себя широкую пешеходную зону. Кстати, московская Тверская очень похожа на Елисейские Поля в Париже, о чем свидетельствуют многополосное движение, здания средней этажности, подземные и наземные пешеходные переходы, говорит В. Камлюк. При этом с точки зрения торговой инфраструктуры московский торговый коридор значительно проигрывает: тротуары улицы Елисейские Поля шире (на них размещаются кафе и рестораны), здания проектировались с учетом торговой функции (витрины, удобные планировки первых этажей и т.д.), обилие зелени и деревьев делает шопинг более приятным. Москва же построена и продолжает строиться с дефицитом торговых площадей в формате стрит-ритейл. По этой причине в основном используется наследие, которое досталось со времен СССР, или помещения, слабо отвечающие современным потребностям. Конструктив зданий, возведенных во многих европейских городах — Милане, Турине, Осло, Копенгагене, Париже, — пока разительно отличается от того, что мы видим в районах Москвы, резюмируют эксперты.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных