Выставочная недвижимость: где и сколько?

На сегодняшний день Москва недотягивает до объемов выставочных площадей европейских столиц. По данным GVA Sawyer, показатель находится на уровне 696 тыс. кв. м, причем в 2013 г. не введено ни одного проекта. На этом достаточно закрытом рынке представлено несколько масштабных объектов: «Крокус Экспо», Гостиный Двор, «Экспоцентр», ЦДХ, ВВЦ и др. «Многие комплексы находятся в управлении государства или города, поэтому стоит говорить не столько об эффективности бизнеса, сколько о его развитии и росте, — поясняет Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. — На мой взгляд, единственной площадкой, которая отличается высокими показателями, является «Крокус Экспо».

 

Точки роста

 

Какова же доходность выставочных площадей? Соотносимы ли дивиденды с другими сегментами коммерческой недвижимости? «В среднем, если аренда офисного помещения приносит владельцу от 500 до 800 долл./кв. м/год, то выставочный центр может генерировать порядка 150–250 долл./кв. м с участника выставки и около 5–10 долл./кв. м с организатора в день», — отвечает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar.

 

Но не только в этом проявляется КПД выставочных площадей. Как правило, здесь проходят мероприятия, позволяющие собственникам заработать на дополнительных услугах — кейтеринге, обустройстве стендов и т.п.

 

К минусам, тормозящим развитие сегмента, относится фактор сезонности. «Как известно, выставки не проходят ежедневно, — говорит Елена Федорова, исполняющая обязанности руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — В связи с этим собственник получает прибыль периодически. Все зависит от степени ликвидности объекта: чем качественнее площадь, тем выше арендная плата».

 

Эксперты отмечают: в силу неравномерности поступления доходы от выставочных площадей некорректно сопоставлять с прибылью, получаемой от других сегментов. Однако, если рассматривать их отдельно — вполне можно говорить о существенных дивидендах. «Когда комплекс имеет удобное географическое расположение, находится вблизи транспортной инфраструктуры, обеспечен достаточным количеством парковочных мест и оснащен качественной инженерией — это половина успеха», — считает Александр Артюхов, директор девелоперского направления ГК «Аури».

 

«Не секрет, что большая часть деловых мероприятий, включая выставки, форумы, круглые столы, конференции, проводится в гостиницах — в городе просто нет достаточного выбора альтернативных площадок, — комментирует Дмитрий Тарасов, коммерческий директор KR Properties. — Поэтому ввиду недостатка предложения доходность качественной выставочной и конференционной недвижимости в столице высока».

 

Взаимное притяжение

 

Принцип загрузки выставочных площадей близок к гостиничной недвижимости. По данным NAI Becar, по результатам года показатель составляет порядка 50%. Управление объектом подразумевает постоянное привлечение экспонентов, недолговременные сроки договоров и большие риски. При этом рекламные бюджеты увеличены — комплексу необходимо непрерывно напоминать о себе потенциальным арендаторам.

 

С гостиничной недвижимостью может быть связан и эффект синергии. Пример — открытие «Аквариум Отеля» на территории «Крокус Экспо» в 2009 г. Эффективны и комбинации с развлекательными площадками, спортивными, концертными объектами.

 

Госпожа Федорова отмечает благоприятное соседство с магазинами и торговыми павильонами: «Посетители проводят в выставочном комплексе много времени, что способствует совершению различных покупок. Поэтому практикуется продажа товаров, соответствующих тематике экспозиции». Так, в «Крокус Экспо» можно оборудовать не только стенды, но и торговые места.

 

Для проведения международных выставок площадки должны быть оснащены парковочными местами и предприятиями питания. Однако зачастую этой инфраструктуры не хватает или она вовсе отсутствует. «Выставки проходят нерегулярно, их объединение с другой коммерческой деятельностью сопряжено с определенными трудностями, — объясняет Р. Семчишин. — При открытии тех же точек общепита обычно рассчитывается поток посетителей, а в ситуации, когда сегодня на объект могут прийти 10 тыс. человек, а через неделю никто не появится, сервис обеспечить сложно».

 

Особую нишу в сегменте выставочных площадей занимают камерные объекты, расположенные на территории деловых комплексов или рядом с ними. «Помещения под частные галереи в исторических особняках Москвы — буквально штучный товар, — уверяет Д. Тарасов. — Особенно если говорить о реконструированных объектах, интегрированных в деловую и культурную среду города». Так, в Хамовниках на территории делового квартала «Красная Роза» под частные галереи и музеи предлагаются особняки «Усадьба Всеволожских», «Галерея Жиро». Такие площади эффективны с точки зрения развития инфраструктуры делового центра, уверяют эксперты. Проводимые на подобных объектах мероприятия генерируют дополнительный поток посетителей, придают офисному кластеру статус особого места.

 

Скрытые ресурсы

 

Со временем число качественных выставочных квадратов увеличится — это общеевропейская тенденция, и она не обойдет стремительно развивающуюся Москву. В частности, укрупнение сегмента произойдет за счет строительства 30-этажного центра бизнеса и развлечений «Крокус Сити Riviera». Возможно, дополнительные площади будут и на ВВЦ (к тому же есть вероятность реконструкции уже существующих корпусов). А вот монополия комплекса «Экспоцентр» — скорее дело прошлого. «Безусловно, его реноме будет сохранено на рынке за счет центрального местоположения, однако сложности с паркингом не могут не давать о себе знать», — считает Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer.

 

В настоящее время ГК «Аури» проектирует крупный объект, в состав которого войдет большой выставочный комплекс. «Здесь будут представлены достижения в области газотурбинных технологий, агрегатостроения, авиастроения, — рассказывает А. Артюхов. — Концепцией предусмотрено строительство конструкторского бюро, научно-исследовательского института, офисов, колледжа, апартаментов общей площадью порядка 300 тыс. кв. м».

 

В Московском регионе планируется ввод в эксплуатацию «Экспоцентра Внуково». Крупный выставочный центр также появится между аэропортами Внуково и Домодедово в рамках застройки Новой Москвы. В других российских регионах на стадии реализации находится несколько проектов. В частности, не так давно прозвучало объявление о расширении площади «Екатеринбург Экспо» до 200 тыс. кв. м. К 2018 г. в Тюмени построят многофункциональный выставочный комплекс «Тюмень Экспо» площадью 120 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составляют 7 млрд руб.