Высокая недвижимость

Крыша над головой — это не просто мечта, это необходимость. Однако элитная недвижимость — это высокая мода рынка квадратных метров, эти квартиры как платье от кутюрье, они не просто защищают от непогоды и дарят собственный мир комфорта, они — предмет роскоши, призванный сохранить деньги, показать статус, потешить самолюбие.

Элитная квартира, как ни крути, это больше, чем квартира, потому что просто квадратный метр жилья не может стоит таких денег. Например, Contact Real Estate сообщает, что на первичном рынке самые дорогие предложения представлены в ЖК «Звезды Арбата», Knightsbridge и Nabokov. В первом проекте лот площадью 415,8 м² стоит 12 629 094 доллара. Во втором квартира площадью 481,2 м² стоит 14 677 515 долларов. В третьем же площадь 499,7 м² продается за 27 692 078 долларов. Если рассматривать вторичный рынок, то, по данным PENNY LANE REALTY, самая дорогая квартира на сегодняшний день продается в ЖК «Пречистенка, 13», где квадратный метр стоит 40 тысяч долларов. А сам лот площадью 286 м² стоит 11 440 000 долларов. В цену включен уже сделанный ремонт в современном стиле. По такой же цене за «квадрат» продаются четыре квартиры в ЖК «Молочный, 7», которые объединены в одну площадью 1000 м². Здесь, правда, никакого ремонта еще нет.

Обычные квартиры есть и за гораздо меньшие деньги. А это квартиры из мира роскоши, то есть высокая мода в камне (или кирпиче). В принципе, и развитие этой моды очень схоже с циклами развития обычной высокой моды, родоначальником которой является Париж. И сегодня «Недвижимость и Цены» хочет показать это сходство.

Истоки

О зарождении элитного рынка вспоминали столичные эксперты на XVIII Круглом столе Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. А начиналось все не очень-то и давно — в 1990-е годы, когда в нашей стране вообще стал появляться рынок, в том числе и недвижимости. Стоит отметить, что и во времена бесплатного получения жилья были привилегированные дома, более комфортабельные, чем массовые варианты. К таким элитным адресам столицы советского периода можно отнести сталинские высотки и дома для работников ЦК.

С появлением рыночных отношений престижным жильем сперва считались квартиры в монолитных домах, причем расположение этих домов не так-то принималось в расчет. Эти квартиры нельзя причислять к роскоши, так как ничего роскошного ни в ним самих, ни в их ценнике не было. Но на рынке появилось осознание того факта, что можно купить дешевое жилье, а можно купить что-то и получше, и стоить это должно дороже. И не стоит забывать, что в 1990-е купить что-то не просто получше, а выделиться этим среди всех, было пределом мечтаний многих новых русских. Нельзя сказать, что появившиеся состоятельные граждане обладали тонким вкусом и были трепетными ценителями прекрасного. У них были деньги, и они хотели это наглядно продемонстрировать. Проще всего было показать это домом, когда все «дорого-богато», и местом этого дома. Итак, в Москве появились элитные локации. Безусловно, в центре столице, безусловно, поближе к Кремлю. Наши бояре всегда к царю поближе пристраивались. Прошедшие столетия в менталитете ничего не изменили.

Первые элитные квартиры, в истинном понимании этого слова, были штучным товаром и стоили очень дорого. В конце 1990-х годов объем такого предложения был около 200 квартир, и стоил там квадратный метр 3,5 тысячи долларов. А 3,5 тысячи долларов в то время — это совершенно другие 3,5 тысячи нежели сейчас. Тогда это были баснословные деньги. Позволить себе такое жилье могли действительно очень богатые люди. К элитным новостройкам того времени относятся «Агаларов Хаус», «Замоскворецкая усадьба», «Золотые ключи-1». На тот момент покупательские предпочтения были минимальны: закрытая и охраняемая территория, большие площади квартир и единый социальный уровень жильцов.

Как по маслу

Лишь в конце 1990-х в Москве начинается активное освоение будущих элитных районов столицы — Остоженки, Арбата, Патриарших прудов и Плющихи. Сперва активно застраивается Остоженка, превращаясь в Золотую милю. Эксперты «Метриум Групп» вспоминают ярких элитных представителей того времени — «Опера Хаус», «Молочный дом», «Спутник», «Патриарх» и «Кристал Хаус». Тогда же покупательские требования к роскошному жилью усложнились. В понятие элитного дома стали включаться малоквартирность, качество строительства, функциональность и камерная среда.

И вот здесь напрашивается первая параллель с рынком высокой моды, которая зародилась в Париже гораздо раньше, но исключительно для очень богатых людей, в основном королевских особ и их родственников. Для этих клиентов платья шили на заказ, они были штучные из самых дорогих тканей, с ручной вышивкой и кружевами. Одним словом, те модные модели демонстрировали статус, это была одежда исключительно класса де люкс, роскошь, демонстрирующая социальный статус владельца.

Такие вещи могли позволить себе лишь единицы. И пока у этих единиц были деньги, а производители такой роскоши не привлекали внимание конкурентов, все было хорошо. Одни великолепно шили и продавали очень дорого, другие имели на это деньги. Но пришел момент, когда началась с деньгами напряженка, а доход от высокой моды стал привлекать конкурентов. Пришлось выкручиваться из создавшегося положения. И если с конкурентами ничего не поделаешь, запретить кому-то тоже хорошо и дорого шить нельзя, то пришлось решать вопрос с клиентами. Покупательский круг надо было расширить. Как? Несколькими способами.

Во-первых, снижали цены на товары. Если королевских особ в XX веке явно стало меньше, а состоятельные люди в годы великой депрессии и послевоенные периоды не имели возможности тратить целые состояния на наряды, то это стало учитываться модными домами, которые вынуждены были экономить, прежде всего на материалах. Модели придумывались так, чтобы расход ткани был минимален, отказались от подкладки, вышивки и кружев. В 1931 году у дома Chanel линия вечерних платьев была сшита из хлопка(!).

Во-вторых, привлекались новые покупатели. Пусть они могли заплатить меньше, но требуемый доход достигался за счет количества. Так, в 1914 году модные дома стали рекламировать свою одежду для широких масс, запустили линию одежды, которую уже не шили индивидуально, продавали свои платья в различных элегантных универмагах, выставлялись на всемирных выставках, открывали представительства в других странах.

Но снижения цены и планки недоступности могли уронить престиж и эксклюзивность самой высокой моды, но на выручку пришел маркетинг, который стал пропагандировать, что самое ценное в высокой моде — стиль. И вот здесь явно видна вторая аналогия с нашим рынком элитного жилья.

Обстоятельства требуют

До 2008 года на элитном рынке были тучные времена, когда элитные дома находили своего собственника без проблем. А в некоторых особо премиальных ЖК квартиры продавались лишь после успешного прохождения собеседования. Никто точно не скажет, по каким причинам отказывали в покупке, но факты отказа точно были. Такие возможности привлекали и других игроков-застройщиков. Конкуренция росла, а благодаря ей рос уровень жилых комплексов. Уж если надо обратить на себя внимание избалованных фортуной людей, то это точно были роскошные фишки. Обычно конкурировали особой инфраструктурой для своих, которая потом обернулась высокими платежами для самих же собственников.

Однако большое количество желающих играть на элитных землях столицы не могло поместиться на территории Золотой мили, Арбата и Патриарших. Элитная география столицы была вынуждена расшириться. В 2010-е годы элитными стали Хамовники. Именно здесь стали строить объекты, по всем параметрам отвечающие требованиям «элитки» и люксовой ценой за метр. Реклама легко убедила москвичей, что Хамовники ничем не хуже Остоженки. К слову, район точно был не хуже. Но теперь отработанным путем любой район Москвы можно превратить в элитный.

Кроме того, экономические кризисы в стране заставили работать с ценой квадратного метра. Ценник все равно остался заоблачным для большинства, избранность люксового жилья никуда не ушла, но площади квартир ужались, снижая таким образом порог входа, закрытая инфраструктура исключительно для жителей осталась за бортом, а проекты стали далеко не малоквартирными, так как девелопер желал зарабатывать.

На сегодняшний день, по данным «Метриум Групп», предложение на рынке составляет более 2500 единиц, если суммировать квартиры и апартаменты. Товара стало больше, и хоть многие уверяют, что количество богатых в России растет неплохими темпами, застройщики все же желают элитное жилье сделать более массовым. Именно поэтому появляются премиальные дома в далеко не элитных районах, элитные квартиры «для пиджака» с явно маленькими площадями. Высокобюджетный рынок жилья делает все возможное для привлечения большего числа покупателей. И в рамках решения этой задачи будут появляться не совсем элитные, но премиальные проекты, которые будут дарить этот стиль богатой жизни, эту возможность демонстрировать свой статус через свое жилье, при этом действительно будут предлагать очень высокий уровень жизни. Уже есть подобные проекты: ЖК «Дыхание» и ЖК «Юннаты».

Часть элитного рынка все также держит высокую планку недоступности, а часть спускается к менее состоятельным массам населения. Ничего нового в этом нет, это уже проходили в своем развитии модные дома, у которых до сих пор есть одежда от-кутюр, а есть линии прет-а-порте и более доступные аксессуары и духи. Именно привлечение менее состоятельных клиентов, желающих хоть немного прикоснуться к миру высокой моды, позволило домам мод выжить и неплохо здравствовать в наши дни. Так, к 1984 году доход Дома Dior от мехов и нарядов от-кутюр составлял не более 1,5 % всего бизнеса. Дом зарабатывал на парфюмерии, одежде прет-а-порте, колготках, аксессуарах и розничной торговле мужской одеждой и галстуками. Фантастические платья Dior с бисером и вышивкой так и остались для большинства людей чем-то заоблачным, но многие вполне в состоянии купить себе духи или шарфик. И этот факт давно эксплуатируется многими модными домами.

О чем это говорит? Лишь о том, что бизнес, построенный на товарах роскоши, способен бороться за свою выручку и приспосабливаться к меняющемуся миру. А это значит, что и столичная «элитка» будет менять географию, менять формат, менять концепцию и функциональность. Неизменным останется лишь то, что это будет дорого и престижно.

Фото: depositphotos.com

Cтатьи по теме:

• Какими будут цены на недвижимость в 2018 году

  Пообщались с экспертами и узнали каким будут цены на рынке купли-продажи недвижимости в будущем году.

• Как иностранцу купить недвижимость в России

  Рассказали, какие преграды придется пройти иностранцу, прежде чем ему удастся купить квартиру в нашей стране.

• В каких странах россияне чаще всего покупают недвижимость

  Узнали, где россияне чаще всего покупают квартиры и чем вызван повышенный спрос на недвижимость в Болгарию.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Подписаться

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Отправить