Вся надежда на себя. Рынок коммерческой недвижимости в 2014 г.

Осложнение геополитической ситуации, девальвация рубля, падение доходов населения — основные темы для дискуссий как у экспертов, так и у рядовых участников рынка коммерческой недвижимости. Глядя на обстановку на рынке недвижимости сквозь призму этих событий, компания Colliers International подвела итоги 2014 г.

Климат в помощь

Для торговой недвижимости прошлый год стал рекордным. По итогам 2014 г. в Москве введено в эксплуатацию 16 профессиональных торговых центров (ТЦ) общей арендуемой площадью 761,8 тыс. кв. м. В результате объем предложения на рынке достиг 5,5 млн кв. м. Среди наиболее крупных ТЦ, открывшихся в прошлом году, можно выделить «Vegas Крокус Сити» (GLA 112,5 тыс. кв. м) и «Авиапарк» (224,8 тыс. кв. м).

В 2015 г. на столичном рынке ожидается выход 26 профессиональных ТЦ, включая объекты, не введенные в эксплуатацию в 2014 г. — Mari, Columbus, «Центральный детский магазин на Лубянке», «Кунцево Плаза». Кроме того, запланирован запуск нескольких объектов суперрегионального формата, в том числе торгово-развлекательного центра «РИО» на Киевском шоссе, «Ривьера» и «Зеленопарк». Однако, по мнению аналитиков Colliers International, выход на рынок ряда объектов будет перенесен на более поздние сроки, а максимальный объем нового предложения составит порядка 720 тыс. кв. м.

Эксперты компании подсчитали, что по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. человек долгое время лидирующую позицию занимал Санкт-Петербург. В 2014 г. на первое место вышла Самара, а Москва с пятого передвинулась на четвертое.

«В прошлом году большая активность наблюдалась в городах с населением от 300 тыс. до 1 млн человек, причем, несмотря на сложную экономическую ситуацию, она сохраняется на заявленном уровне, — рассказала Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International. — Лидерами по вводу новых площадей в 2015 г. будут Курск, Барнаул, Архангельск, Иркутск и Тюмень».

В 2014 г. многие торговые операторы скорректировали планы по развитию. Порядка десяти международных ритейлеров приняли решение об уходе с российского рынка. При этом более 40 новых брендов открыли первые магазины в Москве и крупных городах России. Большая часть из них представлена операторами fashion-сегмента (59%): Monki, Lefties, Forever 21, Isabel Garсia, Suitsupply, Deichmann и др. Также динамично развивались операторы группы повседневного спроса (профили «продукты», «детские товары», DIY (Do It Yourself — «сделай сам», фастфуд).

На 2015 г. анонсирован ввод феноменально большого количества торговых площадей, но одновременно с этим арендаторы сокращают планы по развитию. Как же обеспечить успех новых торговых центров в непростой экономической реальности?

«Россия — очень привлекательная страна для открытия ТЦ, — говорит Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International. — Да, недообеспеченная, но закредитованности у нас меньше, чем в Европе, поэтому в магазинах тратится от 50 до 90% средств. Главное — климат: либо очень холодно, либо очень жарко, еще темно, дождливо и снежно. У нас такая погода, что не особенно тянет гулять по улицам. Россия наиболее приспособлена для крытых моллов. Согласно результатам наших исследований, в Северной Европе 70–80% товарооборота реализуется в ТЦ, в Южной — 20–25%. Там покупатель вышел в шортиках и зашел в магазин или даже купил все на открытом прилавке. А у нас вышел — и боится даже за обувь, потому что все посыпано солью. Хочется заехать в отапливаемый паркинг и отправиться на шопинг в молл. Поэтому в России самый высокий процент товарооборота в мире будет приходиться на ТЦ».

Идем в регионы

Рынок складской недвижимости в 2014 г. оказался чрезвычайно интересен. Аналитики отмечают тренды, которых не было раньше. Если в предыдущие годы бизнес в основном развивался в Москве, то за последнее время активность наблюдалась и в Санкт-Петербурге, и в регионах. Общий объем качественного предложения по России составил 17 млн кв. м. Всего в регионах было введено 380 тыс. кв. м. Любопытно, что львиная доля сделок заключается также в провинции. Общий объем поглощения складских площадей в 2014 г. в три раза превысил показатели 2013-го.

В Москве предложение на складском рынке достигло отметки 10,8 млн кв. м. Было введено рекордное за всю историю количество складских площадей — 1,6 млн кв. м. Большая часть появилась в IV квартале, но около половины из них остались свободными. В начале года уровень вакансии составил 2%, к концу — 6,3%. Среди девелоперов усилилась конкуренция и борьба за арендаторов. Особенно — на севере и юго-востоке Московской области в связи с большими объемами строительства.

Среди наиболее значимых объектов складской недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2014 г., — ЛП «Сынково», корпуса 3 и 11 (54,4 тыс. кв. м), «PNK — Северное Шереметьево», корпус 8 (43,3 тыс. кв. м), «Дмитров» (FM Logistic, I очередь — 42 тыс. кв. м), «Адмирал» (26,6 тыс. кв. м), «PNK — Чехов 2», корпус 7 (24,5 тыс. кв. м), «Некрасовка» (22,6 тыс. кв. м).

Арендная ставка на конец IV квартала составила 4,5 тыс. руб./кв. м/год (Московский регион). Рынок во многом перешел на рублевые цены, хотя некоторые девелоперы все еще предлагают контракты в долларах.

Та самая пустота

Офисная недвижимость Москвы по-прежнему готова принять в свои объятия почти бесконечное количество арендаторов. По итогам года около 26% помещений в бизнес-центрах (БЦ) класса А оказались вакантными. В классе В свободно 10,9% квадратных метров. Самая высокая доля незанятых помещений сконцентрирована на территории ММДЦ «Москва-Сити» (43%) и в БЦ, удаленных от МКАД в юго-западном направлении (31%). Однако некоторые новые объекты (Comcity, фаза «Альфа», «Савеловский Сити», «Водный» и др.) к моменту открытия были заполнены арендаторами практически полностью.

Всего в 2014 г. на рынок Москвы вышло 1,4 млн кв. м высококлассной офисной недвижимости, что превышает показатели 2013 г. почти на 60% и является абсолютным рекордом с 2006 г. Таким образом, общий объем предложения приблизился к отметке 16 млн кв. м.

Цены продажи для объектов класса А относительно 2013 г. снизились минимум на 5% и составили в среднем 6,5–7 тыс. долл./кв. м. Для более удаленных от центрального делового района БЦ средняя стоимость колеблется в диапазоне от 4 до 6,5 долл./кв. м. При этом в ММДЦ «Москва-Сити», а также в ряде районов Центрального административного округа средняя запрашиваемая цена продажи за один квадратный метр достигает 8–9,1 тыс. Офисные блоки класса В+ в среднем по Москве подешевели примерно на 15–20%, в классе В цены существенно не изменились.

В 2014 г. рынок пополнился такими знаковыми БЦ, как «Президент Плаза» (GLA 114,7 тыс. кв. м), «ОКО» (110 тыс. кв. м), «Лотос» (88,4 тыс. кв. м), «Башня Евразия» (86,8 тыс. кв. м), «Верейская Плаза III» (76 тыс. кв. м) и др. Кроме того, введено в эксплуатацию несколько крупных техно- и бизнес-парков на юго-западе Москвы, в районе МКАД, общей площадью более 230 тыс. кв. м, что свидетельствует о тенденции децентрализации офисного строительства и возникновении современных деловых кварталов за чертой города.

На 2015 г. заявлено к вводу в эксплуатацию более 1 млн кв. м, включая деловые комплексы «IQ квартал» (GLA 191 тыс. кв. м), «Федерация, башня «Восток» (101 тыс. кв. м), «Оружейный пер., 41» (90 тыс. кв. м), Neo Geo, I и II очереди (89,2 тыс. кв. м), «Эволюция» (79 тыс. кв. м) и др. Однако, по данным Colliers International, реальный ввод не превысит 700 тыс. кв. м.

Все не так плохо

Перераспределение спроса инвесторов — наиболее заметная тенденция в 2014 г. Вложения в традиционно популярные торговую и складскую недвижимость сократились. Если в 2013 г. в торговые объекты было направлено 2,6 млрд, то сейчас — около 1 млрд долл. Инвестиции в гостиницы, наоборот, выросли в три раза — с 200 до 600 млн долл.

Общее количество вложений в 2014 г. снизилось на 60%, до 3,5 млрд долл., по сравнению с рекордным 2013-м, когда этот показатель достиг 8,2 млрд долл. В итоге сейчас рынок коммерческой недвижимости практически вернулся к уровню посткризисного 2010 г., когда объем сделок составлял 3,1 млрд долл.

Если до 2008 г. доля иностранных инвестиций доходила до 45%, то после 2010 г. и в настоящий момент не превышает 25%. Речь идет о единичных крупных сделках, а доминирующий объем все-таки сделан российскими инвесторами.

Одна из тенденций 2014 г. — интерес к непрямым инвестициям, то есть покупка не здания, а доли в компании. Локальный капитал диверсифицируется, появляются новые инвесторы — пенсионные фонды и частные капиталы. Кроме того, эксперты зафиксировали интерес восточных инвесторов, а также из стран Средней Азии. Укажем еще на одно из самых позитивных ожиданий игроков рынка — они полны надежд, что наши сограждане, которые попали под западные санкции, наконец воспользуются приятной возможностью и вложатся в актив на своей родине...

Основные показатели рынка, 2014 г.
Показатели	Значение
Общее предложение торговых площадей на конец 2014 г., кв. м (GLA)	22 828 000
Общая площадь ТЦ, открытых в России в 2014 г., кв. м (GBA)	3 974 500
Суммарная площадь аренды ТЦ, открытых в России в 2014 г., кв. м (GLA)	2 313 000
Суммарная площадь аренды ТЦ, открытых в регионах* в 2014 г., кв. м (GLA)	1 454 500
Количество ТЦ, открытых в России в 2014 г.	65
Количество ТЦ, открытых в регионах* в 2014 г.	46