Все в наших руках. Перевод с препятствиями

По многочисленным просьбам москвичей в столице усложняется процедура перевода квартир в нежилой фонд. Это делается для того, чтобы исключить незаконное, нежелательное соседство с магазинами, точками общепита, парикмахерскими и т. д. Теперь владельцев помещений будут проверять на подделку протоколов общего собрания путем письменного опроса собственников. В результате срок рассмотрения документов может увеличиться с 45 до 105 дней.

Предыстория

В начале 2015 г. на основании жалоб горожан представители партии «Единая Россия» обратились к мэру Москвы с просьбой решить проблему незаконного перевода квартир в нежилой фонд. По неофициальным данным, за прошедший год от москвичей поступило около 300 заявлений, и половина из них оказались обоснованными. Причина недовольства граждан заключается в том, что недобросовестные предприниматели в стремлении открыть тот или иной вид малого бизнеса нарушают нормы закона, а именно подделывают подписи соседей и фальсифицируют протоколы общего собрания жильцов. Напомним, что в настоящее время для смены статуса помещения необходимо представить документы о праве собственности на квартиру и проект перепланировки. При обустройстве отдельного входа или реконструкции, которая затрагивает общедомовое имущество, нужно также получить решение общего собрания собственников и заручиться поддержкой (две трети голосов). Норма достаточно логичная и правильная, поскольку речь идет о комфорте и спокойствии жителей.

«Магазины привлекают большие потоки людей, а это дополнительный источник шума, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Кроме того, некоторые приезжают на машинах, занимая дефицитные квадратные метры, отведенные для парковки, места на которой необходимы для транспортных средств жителей самого дома. Поэтому ужесточение требований — мера нужная, но не новая».

К тому же неудачное соседство с магазином, шашлычной или другим предприятием, работающим в сфере услуг, может привести к потере стоимости квартир (на 10–20%), расположенных наиболее близко к объекту малого бизнеса, считает Светлана Улицкая, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Простор».

Поэтому в мае прошлого года Сергей Собянин подписал постановление, запрещающее пристраивать отдельный вход к жилым домам. Тем самым мэр фактически заблокировал процедуру перевода квартир в нежилой фонд. Напомним, согласно Жилищному кодексу РФ, это возможно только в том случае, если помещение будет иметь отдельный вход (не через подъезд). Таким образом, в подвешенном состоянии оказалось около 700 помещений, по которым уже было получено одобрение всех необходимых надзорных органов. Первыми взбунтовались предприниматели, специализирующиеся на переоформлении квартир. Они написали открытое письмо мэру Москвы и даже организовали Ассоциацию собственников недвижимости, чтобы отстаивать свои права в суде.

Тем временем правительство Москвы провело онлайн-референдум на площадке проекта «Активный гражданин». Горожанам был задан вопрос: «Следует ли ужесточить механизм перевода жилого помещения в нежилой фонд?» Голосование проходило с 3 июня по 5 июля 2015 г., в нем приняли участие около 280 тыс. человек. В результате около 179 тыс. человек (65%) высказались за ужесточение правил. В частности, проголосовавшие выступили за введение дополнительной проверки достоверности протоколов. На основании полученных данных Департамент имущества Москвы решил разработать новый административный регламент предоставления услуги.

«При получении заявки на перевод департамент будет направлять запросы собственникам помещений для подтверждения факта проведения общего собрания и результатов голосования каждого конкретного жильца, — рассказывает Владимир Ефимов, руководитель Департамента городского имущества (ДГИ). — Дополнительно мы разместим информацию о планируемом переводе с указанием адреса и назначения помещения на официальном сайте департамента dgi.mos.ru».

Срок рассмотрения обращения может увеличиться до 105 дней, указывается в официальном пресс-релизе. Более того, при выявлении фальсифицированных протоколов все материалы будут направляться в правоохранительные органы. Например, с весны 2015 г. Департамент имущества Москвы отменил 23 решения о переводе, поскольку при проверке их достоверности был выявлен фальсификат.

Каковы последствия?

Эксперты опасаются, что новый регламент ударит по добросовестным заявителям, которые сделали все, что от них требуется, в рамках закона. Они могут получить отказ в связи с новой процедурой проверки.

«Сложно поверить, что ДГИ сможет проверить достоверность каждого голоса собственников, — это потребует дополнительных затрат и материальных ресурсов, — считает Татьяна Воронина, старший юрист юридической компании «Приоритет». — Более того, можно представить, что собственники квартир, получив запрос от ДГИ, не всегда будут на него отвечать в силу занятости и других причин, например, из-за того, что у них вообще отсутствует обязанность отвечать на такие запросы. То есть даже в тех случаях, когда собрание было проведено на основании норм закона, заявители получат отказ в переводе».

«Вопрос ужесточения правил перевода коснется в первую очередь тех, кто зарабатывал на перепродаже квартир на первых этажах в качестве нежилых помещений», — добавляет М. Литинецкая.

Более того, мера может спровоцировать дефицит коммерческих площадей в ряде районов Москвы. Особенно это касается центра города, где, кроме первых этажей жилых зданий, практически нет площадок для размещения магазинов шаговой доступности.

С другой стороны, предприниматели имеют право оспорить новый регламент в суде, уверяют эксперты. ДГИ Москвы предлагает внесудебный способ проверки законности решения общих собраний собственников, не предусмотренный Гражданским кодексом (ГК) РФ. Дело в том, что согласно ст. 181.5 ГК РФ, последующий отказ участника собрания от своей подписи по запросу государственного органа не является основанием для признания протокола недействительным.

«В этих случаях решения могут быть оспорены только в суде, поэтому представляется сомнительным, что новый порядок ДГИ устоит в случае обжалования его в судебном порядке в качестве нормативного акта или при обжаловании отказа в переводе», — говорит Т. Воронина.

Эффективное решение

Не нужно наделять какие-либо органы полномочиями по проверке решений общих собраний, а необходимо создавать нормативное регулирование, которое позволит самим собственникам оперативно узнавать о проводимых общих собраниях и принимать в них участие — так считают эксперты.

В настоящее время уже принят Федеральный закон от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые существенно изменили правила проведения собраний. А именно: с 28 декабря 2015 г. вступило в силу новое положение в ЖК РФ о том, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами и подлежат размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (п. 1 ст. 46 ЖК), то есть на сайте.

Кроме того, в отличие от общих норм ГК РФ, в Жилищном кодексе РФ впервые указаны три формы проведения общего собрания: очное голосование, заочное (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ), очно-заочное (ст. 44.1 ЖК). Раскрыто понятие заочного голосования: оно понимается как предварительный опрос собственников, осуществляемый в письменной форме. Впервые регламентируется и содержание так называемого опросного листа, в котором должно быть отражено решение неприсутствующего собственника.

Организации, ответственные за управление жилым домом, с 30 августа 2015 г. обязаны направлять копии решений и протоколов, в том числе с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Теперь орган государственного жилищного надзора в случае поступления протоколов общего собрания собственников в течение трех месяцев обязан провести внеплановую проверку. Цель — выяснить, все ли требования законодательства были соблюдены при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

«Целесообразнее работать над системой прозрачности решений собственников жилья, чем ужесточать административные процедуры, — говорит Т. Воронина. — Практика показывает, что это лишь затрудняет деятельность добросовестных лиц».

Бороться с нечестными предпринимателями могут и сами жители. Именно участие каждого собственника обеспечит соблюдение законности. Если граждане будут оставаться равнодушными, ужесточение правил ничего не изменит.