Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов

18 Февраля в 13:53 101 Оксана Самборская

Минувший год оказался довольно бурным для сегмента московского стрит-ритейла... и особенно для объектов с центральной дислокацией. Произошло несколько по-настоящему знаковых событий, которые можно расценивать как со знаком плюс, так и минус.

Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов
К позитивным трендам относится развитие пешеходных зон и общественных пространств. Вторым важным событием стала «банковская зачистка»: освободившиеся помещения, расположенные в удобных местах, представляют значительный интерес для стрит-ритейла. Но парковочные ограничения вряд ли можно считать достижением с точки зрения развития сегмента. Скорее всего, изменение правил игры значительно повлияет на состав арендаторов, попадающих в пешеходную зону. Перемены в первую очередь касаются люксовых брендов, которые уходят в более комфортные торговые центры, сменяясь демократичными арендаторами.
 
К тормозящим развитие факторам эксперты также относят ухудшение макроэкономической конъюнктуры, медленно растущие туристические потоки, а также завышенные цены на товары в Москве по сравнению с другими мировыми столицами. Что в результате даст «плюс на минус», мы увидим, скорее всего, не раньше весны.
 
Ритейл на Садовом
 
Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов

Фото: S. MIRATOV
По данным ГК RRG, к концу 2013 г. внутри Садового кольца на продажу было выставлено 24 объекта стрит-ритейла. Это на 41% больше, чем год назад, но на 11% меньше, чем в октябре 2013-го. Общая стоимость продающихся объектов выросла на 113% и достигла отметки 171 млн долл. Суммарная площадь рванула вверх на 63%, а средневзвешенная цена — на 30%.
 
Показатели сегмента аренды тоже выросли: количество объектов — на 8%, общая площадь — на 35%, ставка — на 8%. В итоге вниманию арендаторов в центре Москвы предлагалось 43 объекта стрит-ритейла по средней ставке чуть более 2,3 тыс. долл./кв. м/год. Как подчеркивают в ГК RRG, 3%-ное снижение цен по отношению к октябрьским показателям объясняется в первую очередь уходом с рынка двух дорогих объектов на Тверской улице.
 
Впрочем, это взгляд аналитиков. Арендаторы же подходят к оценке ситуации более личностно. Помимо голых цифр они еще сталкиваются с многочисленными проблемами — от поиска помещения до дальнейшей эксплуатации и взаимоотношений с собственником. Вообще, по мнению тех, кто в силу характера бизнеса должен «сидеть» в центре, найти что-то подходящее отнюдь не так просто. Как отмечает Сергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium, уровень вакантных площадей крайне мал. Как и раньше, спрос на объекты стрит-ритейла устойчиво высок, откровенного неликвида в общем объеме предложения немного.
 
Проблемные метры
 
Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов
 

Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов

Строительные возможности центра ограничены, перспективы, связанные с редевелопментом, тоже невелики. Словом, если на рынке ЦАО за год появляется с десяток высококачественных объектов под стрит-ритейл — уже неплохо. Еще одна проблема — категорическое несоответствие того, что предлагается, тому, что необходимо арендаторам. Можно взять, к примеру, банки, которые по объемам занимаемого пространства входят в список лидеров. У них много требований — и они непросты: необходимы серьезные пешеходные и транспортные потоки, возможность обеспечить безопасность, грамотная навигация внутри помещения. Наконец, нужны разумные арендные ставки. По словам Владислава Бондарчука, вице-президента, директора департамента маркетинга и банковских продуктов «Нордеа Банка», таких объектов в центре Москвы совсем немного. Гораздо чаще встречаются помещения другого плана: они находятся на второстепенных улицах либо их конфигурация не отвечает специфическим требованиям финансовых организаций. Им необходима перестройка, что не всегда разумно с экономической точки зрения.
 
Однако это не только банковские заморочки. У объектов питания проблем не меньше. Помещения нужны с электромощностями от 40 кВт, расположенные в идеале в нежилых зданиях. Ставки, конечно, оставляют желать лучшего. Но, по оценке Георгия Карпенко, руководителя направления ресторанного тренинга и консалтинга компании «Хурма менеджмент групп», есть трудности еще серьезнее, «лежащие в плоскости взаимоотношений с арендодателями». В частности, эксперт рассказал, что известно несколько громких историй, когда ресторан снимал нежилое помещение (например, «убитое» заводское), наводил красоту, делал вентиляцию, коммуникации и прочее, а после этого приходил арендодатель и заявлял: «Все это очень хорошо, но мы вам поднимем ставку в два раза». И это несмотря на то, что есть действующий договор! А после несговорчивым рестораторам всячески пытаются мешать — вплоть до изгнания силовыми способами. «У нас был собственник, который, что бы ни случилось, приходил и полностью отключал электричество», — делится Г. Карпенко.
 
Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходовИрина

Ильина, представитель шоколадного дома Debauve & Gllais в России
 

Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов

Шоколадный бутик Debauve & Gallais на 1-й Тверской-Ямской
 

Вдоль по улице с ритейлом. Про шоколад, банки и пешеходов

 
50–60 кв. м — оптимальная площадь для шоколадного бутика.
Сладкая жизнь
 
Даже такой, казалось бы, безобидный арендатор, как шоколадный бутик, и тот не избежал треволнений, о которых рассказала Ирина Ильина.
 
«Бутик шоколада не предполагает большого помещения: скажем, в Европе такие точки совсем маленькие. Когда я искала площадку, мои требования были соответствующими — 50–60 кв. м, не более. Но увы: найти даже 100 кв. м практически невозможно! Предлагают 200–300, можно подобрать 500, а вот 50 — нет. Когда начинала говорить, что мне не нужно столько, отвечали: ничего другого в центре нет.
 
Я настойчиво преследовала цель повторить европейский формат бутика — когда можно попасть внутрь прямо с пешеходной улицы, где есть витринное окно, красиво выставлены коробочки, вкусно пахнет, тихо звучит музыка или вообще царит тишина. Гуляя по Европе, удивлялась: почему в российской столице нет таких мест? Неужели москвичи не хотят зайти выпить чашечку чая и съесть шоколадку? Пока искала, пришла к выводу: это происходит потому, что никто не предлагает объектов нужного формата.
 
Точнее, можно найти помещение площадью 50 кв. м, однако оно будет расположено в районе, который для бутика шоколада никак не подойдет. Для товаров премиального класса это роковая нестыковка. Если мы ведем речь о бутике шоколада класса люкс, то адрес должен соответствовать: за сладостями по цене 179 евро/кг люди на троллейбусе не приедут.
 
Бутик, который мы открыли на 1-й Тверской-Ямской улице, конечно, компромиссный вариант. Через нас осуществлялся проход на первый этаж, где располагались салон красоты и свадебная галерея, что уже странно. Объект мы сделали максимально красивым, с окнами на Тверскую. Однако наши клиенты говорили: «Какой замечательный у вас шоколад, но как неудобно добираться!» Поэтому поиски продолжились. Мы решили, что от идеи стрит-ритейла нужно отказаться, и начали подбирать помещение в торговом центре. Так мы с ТЦ «Гименей» нашли друг друга.
 
И еще о «шоколадных» проблемах. Нам нужны мощности, которые Москва не всегда предлагает, — 10 кВт минимум. Позволить себе, как в Париже, хранить шоколад без холодильника, когда только стекло отделяет покупателя от продавца, мы не можем, причина тому — экология: в российской столице слишком много пыли. Поэтому товар необходимо размещать за специальными витринами, поддерживая определенную температуру и влажность.
 
Пешеходные улицы — да, это абсолютно наш формат. Но не наш ценник. Стоимость аренды помещений на этих улицах такая, что шоколадом ее отбить очень сложно. Если на ювелирных изделиях или дорогих часах заработать еще можно, то шоколад — принципиально другой бизнес. Вот, скажем, не так давно я смотрела маленькое помещение с нужными мощностями на улице Большая Дмитровка, на которое арендная плата превышает полмиллиона рублей. Однако получается, что надо работать только на то, чтобы окупить аренду...»
 
0 0
Cтатьи по теме:
  • «РОССИЙСКИЙ ФОРУМ ПРОДАЖ 2018»

    В 2018 году с 26 по 29 апреля пройдет «Российский форум продаж». Must have событие для предпринимателей, коммерческих директоров и продавцов любого уровня. Пятый год подряд мероприятие является главной образовательной и коммуникационной площадкой сферы продаж. Форум предоставляет участникам возможность делиться своими идеями, получать ценные советы от экспертов, узнавать решения проблем в бизнесе, находить партнеров для дальнейшего развития на рынке.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных